Vì sao giá thuê đất công nghiệp tăng nhanh?

Thống kê cho thấy, Việt Nam hiện có 260 khu công nghiệp (KCN) đang hoạt động và 75 KCN đang được quy hoạch. Điều này cho thấy mức độ phát triển đang diễn ra ở cả vùng trọng điểm kinh tế phía Nam và phía Bắc. So với Indonesia, Malaysia và Philippines, giá đất công nghiệp Việt Nam vẫn còn tương đối thấp. Các chuyên gia đánh giá, đó là cơ hội cho các nhà đầu tư và nhà phát triển tận dụng các chuyển động để tìm cơ hội tham gia vào thị trường.

Tuy nhiên, dịch bệnh đã làm đứt gãy chuỗi cung ứng, gián đoạn các hoạt động luân chuyển hàng hóa, làm trì hoãn tiến độ thực hiện nhiều dự án, khiến hàng loạt tập đoàn, tổng công ty đa quốc gia buộc phải tính toán chiến lược đầu tư; các nước đều phải nghiên cứu thay đổi chính sách thu hút đầu tư cho phù hợp với bối cảnh mới.

Những yếu tố cấu thành giá thuê tăng mạnh

Bà Phạm Thị Hồng Cẩm, Giám đốc Kinh doanh và Marketing Khu công nghiệp Minh Hưng Sikico cho biết, các chủ đầu tư khu công nghiệp đang gặp khó trong việc bố trí ngân sách tái đầu tư dự án do chi phí đầu vào cấu thành giá sản phẩm liên tục tăng.

Theo bà Cẩm, có 3 yếu tố chính cấu thành nên giá sản phẩm gồm tiền đất, chi phí hạ tầng, thuế đất và hiện tại, cả 3 yếu tố này đều tăng mạnh. Cụ thể, giá đất tại nhiều khu vực tăng từ 1 tỷ đồng/ha lên 1,5-2 tỷ đồng/ha, thuế đất cũng tăng nhiều lần, chi phí hạ tầng cũng không là ngoại lệ khi cả chi phí nguyên vật liệu, chi phí nhân công đều tăng cao.

“Việc chi phí đầu vào tăng quá nhanh khiến nhiều chủ đầu tư phải cân nhắc và không loại trừ việc tạm dừng các hoạt động tái đầu tư như mở rộng khu công nghiệp, phát triển dự án mới…”, bà Cẩm nhấn mạnh.

Cùng góc nhìn, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội cho hay, ngoài các yếu tố trên, việc giá thuê tại các khu công nghiệp tăng cao thời gian qua còn do các chủ đầu tư ngày càng chú trọng đến hạ tầng, tiện ích, đẩy mạnh việc đầu tư các hạng mục liên quan đến môi trường… Đây là những hạng mục cần lượng vốn không nhỏ và phải hạch toán vào chi phí đầu tư, từ đó góp phần hình thành mặt bằng giá thuê mới.

Trong khi đó, đại diện một chủ đầu tư khu công nghiệp phía Nam cho biết, không chỉ chịu sức ép từ đầu vào tăng, chi phí “ngoài sổ sách” cũng trong xu hướng tăng, gây khó khăn cho việc triển khai dự án.

“Việc rà soát lại quy hoạch hay quy trình hoàn thiện thủ tục pháp lý ngày càng siết chặt không chỉ kéo dài thêm thời gian thực hiện dự án, mà còn khiến các chi phí phát sinh nhiều hơn. Tất cả những yếu tố này khiến không ít chủ đầu tư ‘chùn chân’ do hiệu quả kinh tế bị ảnh hưởng mạnh”, vị này chia sẻ.

Theo JLL Việt Nam, năm 2021, giá cho thuê tại các khu công nghiệp miền Nam đạt 114 USD/m2/chu kỳ, tăng 7,1% so với năm 2020 và tại miền Bắc là 108 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 6,1%. Đáng chú ý, giá thuê đất tại một số khu công nghiệp tăng mạnh hơn mức trung bình, chẳng hạn như Khu công nghiệp Phú Mỹ (Bà Rịa - Vũng Tàu) tăng 26%, Khu công nghiệp NTC và Bàu Bàng mở rộng (Bình Dương) tăng 23%... do nhu cầu mở rộng của khách thuê hiện hữu và nguồn cung mới hạn chế.

Giá thuê đất công nghiệp liên tục tăng

Bình luận về thị trường bất động sản công nghiệp thời điểm hiện nay, bà Phạm Thị Hồng Cẩm cho rằng, trong thời gian tới, nguồn cung bất động sản công nghiệp sẽ khó khả quan vì để triển khai dự án, chủ đầu tư phải cân nhắc tới các yếu tố kinh tế, đặc biệt là lợi nhuận. Do đó, các yếu tố cấu thành nên giá thuê nếu không được “ghìm cương” thì dự án mới khó có thể triển khai.

“Thông tin về nguồn cung trên các báo cáo hiện nay là theo quy hoạch, chứ không phải con số thực”, bà Cẩm nhấn mạnh và chia sẻ thêm, do đó, lợi thế sẽ dành cho các chủ đầu tư có sẵn quỹ đất sạch sẵn sàng triển khai dự án. Tuy nhiên, ở Việt Nam, đa phần các chủ đầu tư có thói quen làm đến đâu thì tạo lập quỹ đất đến đấy, chứ không nhiều doanh nghiệp có sẵn quỹ đất đủ lớn.

Đồng quan điểm, ông Phan Văn Chính, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần IDICO cho hay, có ý kiến bày tỏ lo ngại về việc thừa cung thời gian tới, nhưng điều này khó xảy ra vì nguồn cung dự án ngoài chịu tác động từ quy hoạch phát triển khu công nghiệp của Chính phủ, quy hoạch sử dụng đất hàng năm của các địa phương, thì còn phụ thuộc vào các chủ đầu tư khi đang có sự thận trọng nhất định trước thực trạng các loại chi phí leo thang ảnh hưởng tới lợi nhuận như hiện nay.

Cũng theo ông Chính, hiện tại, giá đất khu công nghiệp vẫn rẻ hơn đáng kể so với giá đất đô thị, nhà ở và việc tăng giá thuê ngoài do giá đầu vào tăng, thì còn tăng theo các yếu tố vĩ mô khác như chỉ số giá tiêu dùng, cung - cầu thị trường... Do đó, giá thuê tăng sẽ là xu hướng chủ đạo trong thời gian tới.

Ông Lê Huy Đông, quản lý Văn phòng Hà Nội, Bộ phận Bất động sản công nghiệp, Savills Việt Nam đánh giá, tại các thị trường truyền thống như Hà Nội, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Hải Phòng, TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai… nguồn cung mới không nhiều, nên việc dư cung là khó xảy ra. Do đó, thách thức cần được nhìn nhận và vượt qua hiện nay là phát triển các khu công nghiệp mới ở cả những thị trường truyền thống này. Với những thị trường mới, việc phát triển dự án còn liên quan đến yếu tố vùng nguyên liệu, có thể quy hoạch ngành hàng theo khu vực để thu hút đầu tư hay không…

Theo Công ty cổ phần Chứng khoán SSI, với việc giá thuê đất khu công nghiệp ở Việt Nam hiện thấp hơn từ 20-33% so với một số quốc gia trong khu vực như Thái Lan, Indonesia... và sức hút dịch chuyển sản xuất ngày càng lớn, dư địa tăng giá thuê trong thời gian tới vẫn còn nhiều. SSI dự báo, năm 2022, lợi nhuận ròng của các khu công nghiệp ước tăng từ 18-26% theo năm.

Thực tế, giá thuê đất công nghiệp liên tục tăng những năm gần đây, riêng năm 2020 so với năm 2019 đã tăng trung bình 30% tùy khu vực. Như vậy, chi phí đầu tư tại Việt Nam (bao gồm chi phí thuê mua bất động sản, chi phí nhân công, chi phí vận hành…) đã tăng lên lên đáng kể và điều này sẽ ảnh hưởng đến sức cạnh tranh của thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam so với các nước trong khu vực.