Gỡ điểm nghẽn khi thu hút vốn FDI cho bất động sản công nghiệp

Tiềm năng nhưng vẫn nhiều điểm nghẽn

Theo thống kê của Bô Kế hoạch đầu tư, Việt Nam hiện có 335 khu công nghiệp (KCN), với tổng diện tích hơn 100.000 ha. Các KCN tại Việt Nam đang phát triển mạnh mẽ theo hướng bền vững nhằm đáp ứng tốt nhất nhu cầu của các nhà đầu tư trong và ngoài nước. 

Tại diễn đàn về bất động sản công nghiệp diễn ra mới đây, Thứ trưởng Bộ kế hoạch đầu tư Trần Duy Đông chia sẻ: “Các KCN cũng đang từng bước chuyển đổi mô hình phát triển theo hướng bền vững hơn về kinh tế, xã hội và môi trường”.

Cũng theo thống kê của Bộ Kế hoạch đầu tư, năm 2021, mặc dù dịch Covid-19 diễn biến phức tạp, nhiều địa phương phải thực hiện giãn cách xã hội, nhưng dòng vốn FDI đầu tư vào Việt Nam ghi nhận vẫn đạt 31,15 tỷ USD, tăng 9,2% so với năm 2020. Trong đó, vốn đầu tư đăng ký mới và điều chỉnh đều tăng mạnh, đặc biệt vốn FDI đầu tư mở rộng tăng mạnh tới 40,5%.

Trong 4 tháng đầu năm 2022, đã có 10,8 tỷ USD vốn FDI đã đăng ký vào Việt Nam. Trong đó, vốn đầu tư tăng thêm là 5,29 tỷ USD, tăng 92,5% so với cùng kỳ. Vốn điều chỉnh và góp vốn, mua cổ phần tăng mạnh, lần lượt là 92,5% và 74,5% so với cùng kỳ. Điều này cho thấy sự tin tưởng của các nhà đầu tư vào môi trường đầu tư kinh doanh và các giải pháp, chính sách phục hồi kinh tế sau dịch Covid-19 của Việt Nam

Với sự phát triển mạnh mẽ của các KCN và sự tăng trưởng mạnh mẽ của dòng vốn FDI, các chuyên gia đều nhận định, đây là cơ hội lớn để Việt Nam phát triển mảng bất động sản công nghiệp.

Với môi trường chính trị ổn định và sự quyết tâm của chính phủ trong các giải pháp như: tiêm bao phủ vaccin, chính sách tài khóa, tiền tệ hỗ trợ phục hồi kinh tế, miễn giảm thuế, tăng đầu tư phát triển, an sinh xã hội, hỗ trợ lãi suất cho các thành phần kinh tế. Quý 1 năm 2022, GDP tăng trưởng 5,03% so với cùng kỳ năm trước. Điều này cho thấy đà phục hồi kinh tế đã trở lên rõ nét hơn.

Đặc biệt, hoạt động xuất nhập khẩu trở thành tâm điểm sáng. 4 tháng đầu năm 2022, tổng giá trị xuất nhập khẩu của cả nước đạt hơn 242 tỷ USD tăng gần 16% so với cùng kỳ năm 2021. Trong đó, các doanh nghiệp có vốn đầu tư trực nước ngoài tiếp tục có đóng góp quan trọng khi khu vực này có tổng giá trị xuất nhập khẩu đạt trên 168 tỷ USD tăng 15%. Các hiệp định thương mại tự do thế hệ mới như CPTPP, EVFTA tiếp tục đóng vai trò là động lực tích cực cho tăng trưởng kinh tế nói chung và các hoạt động giao thương của Việt Nam với các quốc gia nói riêng trong giai đoạn sau dịch. Các nhà đầu tư Nhật Bản coi Việt Nam là mắt xích quan trọng trong chuỗi cung ứng toàn cầu. Từ đó, nhu cầu bất động sản KCN sẽ tăng cao trong thời gian tới. Thứ trưởng Trần Duy Đông chia sẻ.

Mặc dù có đang có nhiều cơ hội và điều kiện thuận lợi, nhưng cuộc  cạnh tranh thu hút vốn đầu tư đang diễn ra hết sức khốc liệt, đặc biệt là giữa các nước trong khu vực trong bối cảnh dịch covit-19 và tình hình địa chính trị thế giới đang diễn biến hết sức phức tạp. Đồng thời, bản thân nội tại của Việt Nam đang tồn tại nhiều điểm nghẽn, nút thắt cần tháo gỡ. Nổi cộm lên là các vấn đề về nguồn nhân lực, hạ tầng kết nối, cơ chế và thủ tục hành chính,tiếp cận đất đai của nhà đầu tư và nguồn cung năng lượng cho hoạt động sản xuất.

Nguồn nhân lực vẫn luôn là điểm nghẽn khó tháo gỡ của Việt Nam. “Người lao động của Việt Nam tham gia vào hoạt động sản xuất chủ yếu từ các vùng nông thôn, vùng sâu vùng xa, họ chuyển dịch từ lao động sản xuất nông nghiệp sang sản xuất công nghiệp nên sẽ gặp rất nhiều khó khăn. Và Làm sao để tuyển được công nhân là một vấn đề nhiều doanh nghiệp gặp phải”. Từ góc độ doanh nghiệp, bà Trang Bùi - Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam chia sẻ: Sau giai đoạn giãn cách do dịch bệnh Covid-19, hàng loat doanh nghiệp bị thiếu hụt lao động trầm trọng khiến hoạt động sản xuất gặp rất nhiều khó khăn. Chưa bao giờ các doanh nghiệp ở Việt Nam gặp khó khăn trong vấn đề tuyển dụng lao động như giai đoạn đó.

Dưới góc nhìn của một nhà đầu tư ông Bruno Jaspaert - Tổng giám đốc Tổ hợp KCN DEEP-C thông tin: nhà đầu tư khi cân nhắc mang vốn vào một nước nào đó đầu tư thì phải xem xét đến khả năng hoàn vốn và đem lại lợi nhuận hay không. Họ sẽ xem xét đến các yếu tố như nguồn lực con người, nguồn cung năng lượng có đủ đáp ứng cho hoạt động sản xuất hay không, các vấn đề về hạ tầng, tiếp cận đất đai”.

Bên cạnh đó, cơ chế chính sách và thủ tục hành chính cũng vẫn là vấn đề nhức nhối của các nhà đầu tư mà Việt Nam cần đẩy mạnh cải cách hơn nữa.

 “Chúng ta không thể tiến hóa từ từ về vấn đề trình tự thủ tục mà phải thay đổi một cách nhảy vọt. Việc xin giấy phép mà mất hàng tháng trời thì làm sao các nhà phát triển giải thích nổi với nhà đầu tư”, ông Bruno Jaspaert đề xuất.

Một vấn đề khác mà các nước đang phát triển đều gặp phải là vấn đề hạ tầng kết nối. Hạ tầng kết nối của Việt Nam còn nhiều hạn chế, điều này gây cản trở lớn cho hoạt động logistic, đẩy chi phí logistic lên cao. Hiện nay chi phí logistic của Việt Nam thuộc hàng cao nhất châu Á.

Tổng giám đốc Tổ hợp KCN DEEP-C cũng chia sẻ: “Việt Nam hiện nay đang thiếu hụt không chỉ là hạ tầng mà còn là dịch vụ Logistic giá trị gia tăng. Việt Nam đang là nước có chi phí về dịch vụ logistic cao nhất khu vực châu Á. Chỉ cần giải quyết được vấn đề này là xong, không cần phải quan tâm đến Trung Quốc hay Ấn Độ nữa”.

Hạ tầng kết nối của Việt Nam hiện nay vừa yếu, vừa thiếu trên hầu hết các loại hình vận tải từ hàng không, đường sắt, đường bộ hay đường thủy. Hay từ kết nối giao thông giữa các vùng, các khu công nghiệp hay thậm chí kết nối trong một địa phương, một tỉnh cũng vậy.

Một ví dụ điển hình là Tây Ninh, bà Trang Bùi cho biết, dù có rất nhiều điều kiện thuận lợi để phát triển và thu hút đầu tư. Nhưng hạ tầng kết nối của tỉnh này còn nhiều hạn chế, chưa kết nối tốt được với Tp. HCM nên khó thu hút được đầu tư.

Cũng liên quan đến vấn đề phát triển hạ tầng, hiện nay, Việt Nam lập quy hoạch vùng, đầu tư cơ sở hạ tầng đường bộ tốt nhưng quá trình triển khai và hoàn thành chậm. Các dự án hạ tầng ở Việt Nam thường chậm từ 3-5 năm so với kế hoạch đề ra. Các nhà đầu tư khi có ý định vào Việt Nam đều biết đây là nút thắt lớn trong vấn đề phát triển hạ tầng của chúng ta.

Vấn đề tiếp cận đất đai và đảm bảo nguồn cung năng lượng cho hoạt động sản xuất cũng là một điểm nghẽn Việt Nam cần có giải pháp để tháo gỡ. Hiện nay mặc dù thị trường tăng nhưng không có đủ đất đai, đây cũng là một vấn đề băn khoăn của các nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, theo nhiều chuyên gia, Việt Nam được đánh giá là đất nước xinh đẹp, nhưng chỉ chú trọng thu hút vốn đầu tư nhưng chưa chú trọng đến việc cải tạo, nâng cấp môi trường sống để Việt Nam trở thành nơi đáng sống, thu hút các nhà đầu tư đến sinh sống. Khi các nhà đầu tư đến Việt Nam sinh sống thì tự khắc họ sẽ đầu tư vào Việt Nam.

Còn nhiều điều cần phải làm

Chia sẻ những điểm cần khắc phục để thu hút vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản công nghiệp, bà Trang Trần cho rằng: Trong thời gian tới, Việt Nam cần tập trung thực hiện các biện pháp phát triển các ngành dịch vụ theo chiều sâu, tăng năng suất khu vực dịch vụ và sản suất kinh doanh, hoàn thiện kết cấu hạ tầng, đào tạo nguồn nhân lực chất lượng cao, bổ sung chính sách phát triển công nghiệp hỗ trợ, bổ sung các chính sách thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài hiệu quả, chất lượng cao. 

Việt Nam với lợi thế dân số vàng nhưng chất lượng nguồn nhân lực chưa cao, còn thiếu nhiều kỹ năng và tác phong công nghiệp. Vì vậy, việc nâng cao chất lượng nguồn nhân lực làm sao để có thể giúp cho người lao động ở Việt Nam tham gia vào chuỗi cung ứng, nâng cấp được kỹ năng chuyên môn của mình lên để đáp ứng được các yêu cầu của các chuỗi cung ứng toàn cầu. 

"Song song với đó là giải quyết vấn đề nhà ở cho người lao động nhằm giải quyết nút nghẽn trong vấn đề tuyển dụng lao động. Vấn đề trường học, bệnh viện  và các điều kiện khác giúp người lao động ổn định cuộc sống và yên tâm làm việc cũng rất cần được giải quyết.", bà Trang Trần đề xuất.

Còn theo ông Bruno Jaspaert - Tổng giám đốc Tổ hợp KCN DEEP-C, với sự phát triển theo cấp số nhân của thương mại điện tử, đặc biệt là sự gia tăng của các hình thái giao thương hiện đại này trong thời kỳ dịch covit-19 đã thúc đẩy nhu cầu rất lớn về bất động sản kho bãi, dịch vụ Logistic… Trong bối cảnh đó, cũng cần những chính sách, cơ chế để ngành công nghiệp hậu cần, kho bãi trở thành một cấu phần quan trọng trong ngành bất động sản công nghiệp. 

Việt Nam cũng cần có những biện pháp nhằm đẩy nhanh, mạnh hơn nữa trong việc triển khai cũng như hoàn thành các dự án hạ tầng giao thông kết nối. Với lợi thế bờ biển dài, Việt Nam cần tận dụng tốt hơn nữa lợi thế này bằng cách đầu tư hiệu quả hơn nữa hạ tầng cảng biển và đường giao thông kết nối cảng biển với các khu công nghiệp, khu chế xuất. 

"Chúng ta muốn chọn lựa các dự án đầu tư thuộc nhóm ngành công nghệ cao, hiện đại thì hạ tầng đường cao tốc và hàng không phải đáp ứng tốt hơn nữa nhu cầu của các nhà đầu tư. Điều này đòi hỏi Việt Nam cần đẩy nhanh tiến độ xây dựng các tuyến đường cao tốc Bắc – Nam, đường vành đai 4 – vùng Hà Nội, đường vành đai 3 Tp. Hồ Chí Minh, cảng hàng không Long Thành …", Tổng giám đốc Tổ hợp KCN DEEP-C đề xuất.