Vì sao bất động sản liền thổ liên tục tăng nhanh?

BĐS liền thổ miền Nam tăng giá

Theo báo cáo của các đơn vị nghiên cứu bất động sản, giá bất động sản liền thổ như nhà phố, biệt thự ở khu vực miền Nam đã tăng giá trong thời gian qua. Có nhiều khu vực tăng giá tới 20% so với thời điểm cuối năm 2021. Một số thị trường ghi nhận sự tăng giá đáng kể như TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương, Long An…

Trong một báo cáo mới đây, DKRA thông tin, đa số các dự án đất nền mới chào bán ra thị trường tháng 5 vừa qua tập trung tại địa bàn tỉnh Bình Dương và Long An, chiếm đến 92% tổng nguồn cung trong kỳ.

Trong tháng 5, giá chào bán đất nền dự án trên thị trường sơ cấp tăng phổ biến trên dưới 11% so với cùng kỳ năm trước. Một trong những thị trường sôi động nhất của phân khúc này phải kể đến Long An lượng hàng hóa tiêu thụ.

Theo báo cáo của DKRA về thị trường bất động sản tại TP. HCM và vùng lân cận tháng 5/2022, cho thấy thị trường TP. HCM ghi nhận 6.310 căn mở bán từ 2 dự án (1 dự án mới và 1 dự án ở giai đoạn tiếp theo), gấp 5 lần so với tháng 4 và gấp 16,9 lần so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 94%, 5.928 sản phẩm đã được bán. Mức giá căn hộ dao động trong khoảng 58 - 75 triệu đồng/m2. Còn tại thị trường Bình Dương, các dự án căn hộ phân bổ ở TP. Dĩ An và Thủ Dầu Một với mặt bằng giá phổ biến ở mức 40 - 45 triệu đồng/m2.

Ở phân khúc đất nền, tháng 5/2022, Long An và Bình Dương là 2 tỉnh dẫn đầu nguồn cung mới khi chiếm khoảng 92% tổng nguồn cung trong tháng. DKRA dự báo nguồn cung trong những tháng tiếp theo sẽ tăng và Đồng Nai tiếp tục là khu vực chủ đạo dẫn đầu thị trường. DKRA nhận định, quỹ đất tại TP.HCM khan hiếm và giá bán ngày một tăng khiến một lượng lớn khách hàng chuyển sự quan tâm sang thị trường các tỉnh giáp ranh - nơi có nguồn cung đa dạng và mức giá bán còn thấp.

Báo cáo về thị trường bất động sản tháng 5/2022 của Viện Nghiên cứu Đất Xanh Services cũng cho thấy các dấu hiệu tích cực. Cụ thể, giá bán căn hộ đã tăng 6-9% so với tháng trước và dự kiến sẽ tiếp tục tăng do nhiều yếu tố hỗ trợ như chi phí xây dựng tăng, tình hình vĩ mô nhiều biến động.

Cũng ở phân khúc này, tại tỉnh Đồng Nai có nguồn cung nhà phố, biệt thự và lượng tiêu thụ phân khúc này vượt trội so với các tỉnh phía Nam. Bà Rịa Vũng Tàu có tỷ lệ hấp thụ kém, chỉ đạt 2% trên tổng nguồn cung mới toàn thị trường. Chi phí nguyên vật liệu tăng và việc siết tín dụng tiếp tục đẩy mặt bằng giá sơ cấp nhà phố, biệt thự tại các tỉnh phụ cận này tăng 10-20% so với đợt mở bán trước đó (mỗi đợt cách nhau 3-5 tháng).

Dữ liệu thị trường đất nền, nhà phố của Công ty Ngọc Châu Á cũng cho thấy, đến tháng 5, giá đất nền và nhà phố tại TP HCM và các vùng phụ cận tăng 10-15%, cá biệt một số nơi còn tăng đến 20% so với tháng 12/2021. Trong quý II, các quỹ đất xây nhà thấp tầng (nhà phố, biệt thự) tại TP HCM đều đã lập mặt bằng giá mới.

Ông Nguyễn Thanh Quyền, Tổng Giám đốc Thắng Lợi Group cho hay, các dòng vốn đổ vào thị trường bất động sản liền thổ hiện nay có thời gian chờ khá lâu. Nhà đầu tư thường phải nắm giữ trên dưới 3 năm mới bắt đầu ghi nhận biên lợi nhuận tốt và có nhiều cơ hội chốt lời. Nhà đầu tư lướt sóng không phù hợp với thị trường đất nền, nhà phố, biệt thự.

Lý giải về sự tăng giá của bất động sản liền thổ, ông Nguyễn Lộc Hạnh, Tổng giám đốc Công ty Ngọc Châu Á, có nhiều nguyên nhân khiến tài sản liền thổ tăng giá nhưng tác động lớn nhất là giá bán căn hộ tăng đã khiến giá đất và nhà gắn liền với đất leo thang theo.

“Khi TP HCM ngày càng xuất hiện nhiều dự án căn hộ giá 60-80 triệu đồng một m2 trở lên ở những vị trí quận ven đô, còn tỉnh giáp ranh như Bình Dương xuất hiện căn hộ giá 50-55 triệu đồng một m2, đã phần nào tác động đến giá bất động sản liền thổ của khu vực phía Nam đội lên đáng kể. Cộng thêm tác động sau vụ đấu giá đất Thủ Thiêm cuối năm ngoái đã khiến giá bất động sản hiện nay biến động mạnh.

Khi mỗi dự án mới được chào bán hoặc công bố ra thị trường với mức giá cao hơn so với mặt bằng giá toàn khu vực, các mức giá mới sẽ lần lượt thiết lập ngay sau đó. Tuy nhiên, thách thức của việc bất động sản liên tục tăng giá là thanh khoản bị chậm dần", ông Hạnh phân tích.

Tại tỉnh Bình Dương, theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn cung cấp, giá nhà đất tại Tân Uyên tăng nhanh trong thời gian qua. Nguyên nhân đến từ việc thông tin Tân Uyên lên thành phố trong thời gian tới. Vậy nên, giá nhà đất ở đây tăng mạnh hơn so với Thủ Dầu Một và Thuận An.

Quý 1/2022, những nơi được tìm kiếm nhiều đều là thị trường mới như Bến Cát, Bàu Bàng và Tân Uyên. Đặc biệt, huyện Bàu Bàng có lượng khách hàng tìm mua nhà đất tăng gần 80%, Tân Uyên và Dầu Tiếng cũng có sự tăng trưởng nhu cầu mua lần lượt và 55% và 58%, chủ yếu đến từ sản phẩm đất nền giá từ 17-22 triệu/m2 và nhà liền thổ tầm giá từ 5-6 tỷ đồng/căn. Riêng tháng 4/2022 lượt tìm kiếm BĐS Tân Uyên vẫn tăng 6% trong khi với 3 thành phố còn lại của Bình Dương đều có xu hướng giảm.

Vẫn còn nhiều thách thức

Tại hội thảo chuyên đề “Phát triển thị trường vốn và thị trường bất động sản” được tổ chức vừa qua, Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Đức Chi cho biết, việc các phân khúc bất động sản tăng giá trên thị trường là do yếu tố cung cầu, nguồn cung của thị trường chưa đáp ứng nhu cầu của người dân, dẫn đến giá nhà tăng.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam bổ sung rằng giá liên tục tăng còn do tốc độ đô thị hóa nhanh cộng với sự kỳ vọng vào gói kích cầu của Chính phủ. Đầu tư công, nhất là hạ tầng được cho là động lực giúp thị trường bất động sản hồi phục trong thời gian tới.

Đánh giá về vấn đề này, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế tài chính bất động sản nhận định, nửa cuối năm nay, giá căn hộ chuẩn ở TP. HCM sẽ dao động nhẹ. Còn tất cả phân khúc khác như đất nền, nhà phố… đã đẩy giá tăng quá ảo cũng sẽ mất thanh khoản nếu tiếp tục neo giá bán cao.

Báo cáo mới đây của VNDirect Research cho rằng, bất động sản đang đối mặt với nhiều thách thức làm ảnh hưởng đến triển vọng ngành. Trong đó, lãi suất tăng ảnh hưởng đến quyết định mua nhà, giá vật liệu tăng có thể làm tăng giá nhà ở, các chủ đầu tư gặp thách thức trong việc huy động vốn trong vài quý tới.

Theo phân tích của Colliers Việt Nam, thu nhập bị ảnh hưởng bởi đại dịch, giá bất động sản tăng cao, nhưng việc cho thuê không hiệu quả…là những nguyên nhân có thể khiến thị trường bất động sản chững lại.

Ngoài ra, việc siết nguồn vốn đầu tư vào bất động sản từ các kênh huy động lớn như tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp, cũng như hoạt động tăng cường chấn chỉnh công tác thuế với các giao dịch bất động sản đã ít nhiều ảnh hưởng đến doanh nghiệp và nhà đầu tư.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM Lê Hoàng Châu cho rằng, thị trường bất động sản đang phải đối mặt với những đợt thanh lọc như: kiểm soát tín dụng bất động sản; thanh, kiểm tra; hoạt động phát hành trái phiếu; rà soát, hồi tố thuế thu nhập cá nhân từ giao dịch nhà đất. Do đó, ở thời điểm này, vẫn còn quá sớm để nhận diện tổng thể thị trường cuối năm 2022. Để an toàn, nhà đầu tư nên đặt lên bàn cân cơ hội, thách thức để đo lường trước khi quyết định đầu tư.