Tỷ lệ trống của các khu công nghiệp Việt Nam chỉ còn gần 40%

Theo Doanh nghiệp & Kinh doanh, Quy hoạch phát triển các khu công nghiệp ở Việt Nam cho thấy, hiện tại đang có 563 khu công nghiệp với tổng diện tích bao phủ khoảng 210.000ha. Nhưng một số khu công nghiệp tới nay vẫn chưa hoạt động. Số khu công nghiệp hiện tại đã công bố là 406, trong đó 361 dự án nằm ngoài khu kinh tế, 37 dự án nằm trong các khu kinh tế, 8 dự án điện công nghiệp nằm tại các khu kinh tế cửa khẩu.

Trong báo cáo thị trường bất động sản khu công nghiệp 8 tháng đầu năm 2022, theo chuyên gia Savills, con số này trong những năm tới cần được cải thiện để đáp ứng nhu cầu thuê của các doanh nghiệp sẽ tiếp tục gia tăng vì xu hướng chuyển dịch chuỗi cung ứng từ Trung Quốc sang Việt Nam. Tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp Việt Nam hiện khoảng 70,9%, tương đương hồi cuối năm 2020.

Tại 6 tỉnh thành trọng điểm phía Bắc, nguồn cung khu công nghiệp ở mức 11.000ha. Tỷ lệ lấp đầy tới nay 83%, hiện chỉ trống khoảng 2.000ha. Tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp trên địa bàn Hà Nội, Bắc Giang, Bắc Ninh chạm mức 96%, nhưng nguồn cung tương lai tới từ một số dự án mới.

Đối với nhà xưởng, nhà kho xây sẵn, mức giá thuê trung bình lên tới 5 USD/m2/chu kỳ thuê, tỷ lệ lấp đầy là 78%. Tại phía Nam, các khu công nghiệp trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương và Đồng Nai hiện tại chỉ còn rất ít diện tích trống. Tại Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu được đánh giá là điểm đến đầu tư thay thế nhờ nguồn cung khá tốt. Theo nhận định của Savills Việt Nam, nhiều nhà máy dự kiến xây dựng trong thời gian tới nhờ vào lợi thế vị trí thuận tiện gần nhiều cảng lớn.

Tại 6 tỉnh thành trọng điểm khu vực phía Nam, tỷ lệ lấp đầy đạt 84%, giá thuê bình quân là 152 USD/m2/chu kỳ thuê 50 năm. Đại diện Savills đánh giá, tuy khu vực này tồn tại một số khó khăn về việc kết nối giao thông và cơ sở hạ tầng. Tuy nhiên vấn đề này sẽ nhanh chóng được khắc phục khi các dự án hạ tầng như đường Vành đai 2, Vành đai 3 và sân bay Quốc tế Long Thành hoàn thiện và đi vào hoạt động.

Đối với nguồn cung xây sẵn, trong 8 tháng đầu năm ghi nhận mức giá thuê trung bình là 6 USD/m2/tháng đạt công suất 88%. TP. Hồ Chí Minh vẫn là thị trường có giá cho thuê cao nhất khu vực, tiếp theo lần lượt là Bình Dương, Long An, Đồng Nai. Nhiều dự án khu công nghiệp xây sẵn trong thời gian gần đây được phát triển tại khu vực phía Nam tới từ những chủ đầu tư BWID, KTG, KCN hay Alibaba.  

Dù sự quan tâm tới các khu công nghiệp của Việt Nam khá cao nhưng các chuyên gia cho rằng cần phải điều chỉnh lại để đạt được quy mô phát triển phù hợp hơn. Trước đó, ông Phạm Hữu Thắng - Nguyên Cục trưởng Cục đầu tư nước ngoài đánh giá về việc phần lớn quỹ đất công nghiệp đều được tận dụng vào việc sản xuất thay vì phân bổ thêm cho việc xây dựng cơ sở hậu cần và các công trình phụ trợ.

Thời gian tới, nhiều kỳ vọng đổ về các khu công nghiệp với các quy hoạch chi tiết hơn, phân bổ diện tích tới các khu chức năng, hậu cần, thương mại, dịch vụ, trung tâm dữ liệu, R&D… Theo đó sẽ có rất nhiều tiềm năng cùng với thách thức được đặt ra.

Phó giám đốc kiêm Trưởng bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills - Ông John Cambpell đánh giá về những ưu đãi thuế của Chính phủ hỗ trợ các công ty công nghệ cao chính là động lực để thúc đẩy những doanh nghiệp như Intel và Jabu thuận lợi gia nhập thị trường Việt Nam. Đồng thời ưu đãi cũng áp dụng cho các dự án đầu tư về nông nghiệp thông minh, những sáng kiến bền vững, thân thiện môi trường.

Ông John Campbell cho hay, khi nhìn vào các nền kinh tế công nghiệp hóa trong khu vực và trên toàn cầu, nhiều khu công nghiệp đã chuyển đổi sang mô hình kinh tế và thân thiện hơn với môi trường. Vì vậy, Việt Nam muốn phát triển theo con đường này chỉ là vấn đề về thời gian

Tương tự, trong khu vực Đông Nam Á, hiện không có quốc gia nào tham gia vào nhiều FTA như Việt Nam. Điều này tạo niềm tin lớn cho các nhà sản xuất có giá trị cao trên toàn cầu. Với lợi thế sở hữu lực lượng lao động trẻ đông đảo, tầng lớp trung lưu ngày càng tăng với thu nhập cao hơn. So với các thị trường khác, nhất là Trung Quốc thì Việt Nam có một Chính phủ ổn định và thuận lợi hơn cho những công ty tới từ Mỹ và EU.

Nhìn nhận về khả năng tăng trưởng giá trị khu công nghiệp tại Việt Nam, ông John Campbell đưa ra dẫn chứng, so với những thị trường khác trong khu vực Đông Nam Á và toàn châu Á thì lợi nhuận và sản lượng hiện nay tại Việt Nam trở thành những điểm hấp dẫn các nhà đầu tư. 

Chẳng hạn, đối với những khu công nghiệp đang hoạt động, có 6 thương vụ bán và cho thuê lại gần nhất được thực hiện và có lợi suất cùng lợi nhuận là 8 - 11%. Điều này cho thấy việc đầu tư vào các khu công nghiệp tại Việt Nam ghi nhận nguồn lợi nhuận rất ổn định.

Tuy nhiên, theo nhận định của chuyên gia Savills Việt Nam, hiện nay vẫn còn một số thách thức nhất định cho thị trường khu công nghiệp Việt Nam. Ở thời điểm này, chi phí đền bù cộng với giá đất tại Việt Nam đang có tốc độ tăng khá nhanh chỉ sau một thời gian ngắn. Do đó, đây cũng là một thách thức đối với những chủ đầu tư muốn xây dựng các khu công nghiệp mới hoặc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp thành đất công nghiệp. Bên cạnh đó, tồn tại hai thách thức dài hạn là trình độ lao động và cơ sở hạ tầng.