TS. Trần Du Lịch: Nhiều “đô thị ma”, chỉ phân lô bán nền mà không có cư dân

Khó xác định được giá đất, nếu không khống chế được tình trạng đầu cơ

TS. Trần Du Lịch, Đại biểu Quốc hội khóa XIII (nhiệm kỳ 2011-2016), khẳng định có nhiều tình trạng lãng phí đất đai do đô thị hóa - công nghiệp hóa, các hoạt động chuyển đất nông nghiệp thành đất hoang hóa. Hiện nay trên nước ghi nhận có rất "đô thị ma", chỉ thực hiện hoạt động phân lô bán nền nhưng không có cư dân nào về ở.

Bên cạnh đó, ông Lịch cho hay, chính các hoạt động đầu cơ như vậy đã đẩy giá đất lên cao ngất ngưỡng, còn được gọi là "giá thị trường".Tuy nhiên, với mức giá này đã vượt quá sức chịu đựng đối với nền kinh tế, người dân cũng như là lực cản đối với cho kinh tế Việt Nam hiện nay.

Theo ông này, nhiều nhà lý luận kinh tế - chính trị cho rằng, giá đất hình thành từ lợi tức trong khoảng hơn 25 năm qua. Chẳng hạn như, với một căn nhà dùng để cho thuê trong khoảng 25 năm, khi bán ra, giá nhà sẽ được khấu trừ từ tổng tiền cho thuê trong thời gian đó. Thế nhưng, một mảnh đất có giá rất cao luôn được thị trường hấp thụ khi người mua kỳ vọng vào giá trị của tương lai. Vần đề này được cho là giá cả thị trường, không có phương pháp nào khác để xác định chính xác giá đất trong một thời điểm.

Ông khẳng định, như vậy, nếu không thể chống được tình trạng đầu cơ về đất điai, thì rất khó có thể xác định được giá đất tại một thời điểm.

Đồng quan điểm trên GS. TSK. Đặng Hùng Võ phân tích, "giá đất trên thị trường" là vấn đề cần phải tư duy và quy định rõ trong sửa đổi Luật Đất đại lần này.

Ông cho biết, về giá trị đất đai trên thị trường luôn khác hơn so với giá giao dịch thương vụ mua bán đất đai hiện hành. các nước trên thế giới thường xác định giá đất công bằng khoảng từ 70 % đến 80% giá trên thị trường tại thời điểm đó. Vấn đề này, nước ta cần phải tham khảo công thức của những nước áp dụng như trên.

Theo chuyên gia này, giá trị đất trên thị trường là kết quả của bài toán ước lượng giá trị khi dựa vào số liệu thống kê. Theo đó, phải lập cơ sở dữ liệu cũng như sử dụng phần mềm xử lý để tính toán và xác lập giá trị đất trên thị trường.

Chia sẻ về vấn đề quy định hiện hành, đối với giá đất được tính theo những phương pháp khác nhau, cùng giá trị thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất đại hiện nay, Chủ tịch Hiệp hội các doanh nghiệp khu công nghiệp TP HCM - Nguyễn Văn Bé cho biết, "rất khổ tâm và luôn bị ách tắc vì vấn đề này" với cách tính như thế. Những phương pháp tính hiện tại có nhiều nhập nhằng, đơn cử như: dự án Khu công nghiệp Hiệp Phước phải mất hơn 4 năm mà vẫn không xác định được giá đất, nguyên nhân là do các đơn vị thẩm định giá áp dụng rất nhiều phương pháp tính toán khác nhau, từ đó dẫn đến kết quả không như nhau, mặc dù các khu đất đều nằm chung một khu công nghiệp.

Đang tồn tại cơ chế hai khung giá đất

Bình luận thêm về vấn đề này, ông Phan Đức Hiếu, Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho rằng, việc xây dựng dự thảo Luật Đất đai dự kiến sẽ được trình Quốc hội kỳ họp thứ 4 diễn ra tới đây.

“Trong đó tại kỳ họp thứ 5, Quốc hội sẽ thảo luận và cho ý kiến liên quan đến vấn đề này lần 2. kỳ họp thứ 6, Quốc hội sẽ cho ý kiến lần 3 nếu như dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đạt chất lượng sẽ thông qua vào năm 2023”, ông này nói.

Theo ông Hiếu, nước ta hiện nay vẫn tồn tại cơ chế hai giá đất. Trong đó, một giá theo khung giá đất Nhà nước ban hành, dùng để làm cơ sở để tính tiền đóng thuế hoặc tính giá đất đền bù giải tỏa để thực hiện dự án. Ngoài ra, còn có cả giá cả trên thị trường, biến động thường xuyên và cao hơn nhiều lần so với khung giá đất thực tế. Vận đề chênh lệch như vậy đã dẫn tới nhiều hệ lụy, tố cáo, khiếu nại liên quan đến lĩnh vực  đất đai diễn ra rất nhiều.

Trong khi đó, ông Đậu Anh Tuấn, Trưởng ban Pháp chế VCCI cho rằng, tại nhiều địa phương xác định giá đất không nhất quán.

Theo ông Tuấn, rất nhiều địa phương tỏ ra rất lúng túng khi xác định giá đất bồi thường giải phóng mặt bằng, hay giá đất bồi thường sẽ phải phù hợp với "giá đất phổ biến thực tế trên thị trường".

Theo Tuấn, những cơ quan nhà nước, hay các địa phương cần tăng cường hoặc nỗ lực cải thiện chất lượng trong công tác quản lý công về đất đai tại các địa phương.

Ở khía cạnh khác, GS. TS Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Đại học Kinh tế Quốc dân cũng khẳng định, mức giá đất trên thị trường xây dựng trên căn cứ giá trị thực tế, mà thay vào đó là giá cả do những yếu tố trên thị trường luôn biến động. "Nếu xác định giá đất được dựa vào những vùng giá trị đất đai cũng như tính ổn định cao hơn", ông này nói.

Theo ông Cường, với dự luật sửa đổi nhưng cũng cần có quy định về đăng ký, hay cập nhật giá đất hằng năm để đúng với thực tế của chính sách đất đai khi thực hiện giao dịch và sử dụng nó như thế nào. Các cơ quan quản lý phải xây dựng cơ sở dữ liệu, nhằm đưa thông tin giá và thuế đất từng mãnh đất được cấp vào kho dữ liệu này.... Như vậy, mới hạn chế được cơ cơ chế xin – cho cũng như lợi ích cá nhân trong định hình giá đất.

“Đặc biệt, với cơ chế giá đất cho phát triển các dự án bất động sản cần phải được xác định phù hợp nhất với giá trị thực tế của thị trường đất đai, hãy dùng cơ chế thị trường lựa chọn các nhà đầu tư đủ năng lực phát triển dự án bất động sản", ông Cường nói.

Bộ trưởng Tài nguyên và Môi trường - Trần Hồng Hà