TS. KTS. Trương Văn Quảng: Chuyển đổi số đảm bảo quy hoạch công khai, minh bạch cho người dân

Hiện tại thị trường bất động sản vẫn đang trầm lắng kéo dài, nhiều khu vực rộ lên rao bán nhà đất, đất nền với mức giá rẻ do chủ nhà cần bán gấp. Thế nhưng trong một số trường hợp, người mua nếu không tìm hiểu kĩ thông tin cẩn thận, sẽ rất dễ “mua nhầm” phải đất dính quy hoạch, gây thiệt hại cho người mua.

Điều này không chỉ gây ra hàng loạt những bất cập cho cả người mua và người bán tại khu vực đó mà những khu vực quy hoạch treo này còn gây lãng phí đất đai. Hiểu đơn giản thì quy hoạch treo là quy hoạch sử dụng đất treo với tình trạng diện tích đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định, ghi trong kế hoạch sử dụng đất và dự kiến sẽ thu hồi để thực hiện kế hoạch nhưng không đúng tiến độ. Do vậy mà việc thực hiện các giao dịch, mua bán bất động sản ở các khu vực này vẫn diễn ra.

Chính vì vậy, vấn đề quy hoạch trở thành nỗi lo lắng của bất kỳ ai khi có nhu cầu mua bất động sản bởi không phải lúc nào cũng tiếp cận được những thông tin quy hoạch một cách dễ dàng, hay khó kiểm chứng được độ chính xác do chịu tác động từ nhiều yếu tố.

Chuyển đổi số được xem là giải pháp phù hợp với xu hướng tất yếu giúp minh bạch, công khai thông tin và đã được ứng dụng trong nhiều lĩnh vực. Do vậy, việc sử dụng công nghệ vào quản lý quy hoạch đô thị cũng không ngoại lệ. Trao đổi thêm về vấn đề này, phóng viên có cuộc gặp gỡ với TS. KTS. Trương Văn Quảng, Phó Tổng thư ký Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Việt Nam để có cái nhìn rõ hơn.

PV: Thưa ông, quy hoạch là vấn đề mà bất kỳ người dân Việt Nam cũng quan tâm khi muốn đi mua bán đất hay nhà ở. Thế nhưng, không phải bao giờ quy hoạch cũng đem lại lợi ích lớn cho người mua, mà thay vào đó nếu không tìm hiểu kỹ thông tin thì điều này sẽ đem lại nhiều nguy cơ tiềm ẩn. Ông đánh giá sao về vấn đề này?

TS. KTS. Trương Văn Quảng: Đối với các đô thị tại Việt Nam, đặc biệt là những đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh luôn có các dự án phát triển đô thị diễn ra mạnh mẽ, do đó, các thông tin quy hoạch được người dân rất quan tâm, kiểm tra kĩ trước khi mua bán bất động sản. Thông thường, theo quy định của pháp luật như Luật Quy hoạch, Luật Xây dựng có quy định về việc công khai thông tin quy hoạch. Các quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết,… đều được lập, phê duyệt và yêu cầu công khai thông tin. Sau khi phê duyệt thì hồ sơ theo quy định của pháp luật sẽ được lưu trữ tại các cơ quan chức năng tại các địa phương. Người dân muốn biết thông tin thì có thể đến các cơ quan hoặc thông qua cổng thông tin chính thống để tìm hiểu. Tuy nhiên, thời gian vừa qua vẫn có rất nhiều người dân thắc mắc, kêu ca và phàn nàn về việc thông tin không được minh bạch, khó nắm bắt. Nguyên nhân tôi cho rằng xuất phát từ những yếu tố chủ quan, khách quan sau:

Thứ nhất, về nguyên nhân chủ quan thì do bản thân người dân chưa tìm hiểu kỹ về thông tin dự án hay mảnh đất mình định mua liệu đã có đầy đủ cơ sở pháp lý hay chưa. Đôi khi nếu không cẩn trọng thì sẽ dễ nhầm tưởng giữa thông tin giả và thông tin chính thống.

Thứ hai, về nguyên nhân khách quan thì do đôi khi các chính quyền địa phương chưa cung cấp thông tin quy hoạch một cách đầy đủ hay chưa minh bạch, công khai cho người dân biết. Mặt khác có những doanh nghiệp ma, họ lập ra các dự án ảo, hồ sơ ảo quảng bá trên các trang mạng xã hội nhằm chuộc lợi từ người dân trong khi thực tế thì không tồn tại các dự án đó dù có cả bản vẽ đi chăng nữa.

PV: Điều này gây ra hệ lụy như thế nào cho người dân nếu nhỡ “mua nhầm” đất quy hoạch treo?

TS. KTS. Trương Văn Quảng: Việc xuất hiện các thông tin quy hoạch ảo hay các dự án bất động ảo được thực hiện mua bán thông qua các trang mạng xã hội, các văn phòng môi giới tự phát. Điều này trước hết là do việc quản lý các dự án, quản lý quy hoạch đô thị tại các địa phương đó đôi khi còn lỏng lẻo.

Ngoài ra, cũng từ chính những người mua bán bất động sản tạo nên tâm lý thị trường hỗn loạn, hay có những quân “xanh”, quân “đỏ” gây tác động đến tâm lý thị trường, tạo nên xu hướng mua bán rầm rộ thu hút nhiều người tham gia thị trường. Khi đó, việc người dân không tìm hiểu kỹ thông tin sẽ dễ mua phải những mảnh đất không đầy đủ giấy tờ, vướng mắc về mặt thủ tục pháp lý dẫn đến không thể cấp sổ hồng, sổ đỏ cho người dân. Điều này sẽ gây ra khó khăn trong giao dịch chuyển nhượng, hoặc không thể sửa chửa nhà ở. Đó cũng là nguyên nhân dẫn đến thực trạng thường xuyên xuất hiện là người dân đi khiếu nại, khiếu kiện tại các cơ quan của địa phương.

Những thông tin quy hoạch theo quy định pháp luật là công khai, nhưng quan trọng là những thông tin này thể hiện ở quy mô hay tình trạng nào thì các địa phương chưa quản lý được. Từ đó, dẫn đến việc người dân bị thiệt thòi khi “mua nhầm”, ngoài ra còn ảnh hưởng đến môi trường kinh doanh bất động sản.

PV: Nhiều người cho rằng, thông tin quy hoạch được xem như là món hàng hóa để trao đổi, buôn bán đem lại lợi ích cá nhân, lợi ích nhóm cho những người có được thông tin đó. Ông nghĩ sao về vấn đề này và nó có tác động như thế nào đến thị trường bất động sản?

TS. KTS. Trương Văn Quảng: Đây là một vấn đề gây bức xúc cho xã hội đã tồn tại từ lâu. Đôi khi một số cá nhân, hay nhóm người mang lợi ích nhắm giữ được những thông tin quy hoạch thì lại xem như một món hàng hóa để trao đổi nhằm thương lượng để thu lợi ích thay vì việc công khai, minh bạch cho người dân biết. Việc này thuộc về trách nhiệm của người làm công chức, là những người có nhiệm vụ phục vụ dân nhưng lại thu lợi từ dân.

Thực tế là việc mua bán thông tin đã tồn tại từ rất lâu, nhiều khi phải chi một khoản tiền, bồi dưỡng cán bộ thì mới có được thông tin quy hoạch khu vực. Những nhóm người có lợi ích trong cơ quản quản lý họ giữ thông tin cung cấp để dành cho nhóm người đầu tư có lợi cho họ hơn chẳng hạn. Chắc chắn là pháp luật không cho phép điều này. Nếu người dân gặp phải những trường hợp này thì cần phải bình tĩnh và trao đổi, có thể tìm cách thông báo cho các cấp cao hơn là tại khu vực này đang có hiện tượng như vậy, thông báo cho họ rằng không thể tiếp cận được thông tin để có những phương án xử lý kịp thời.

Những việc làm như vậy nếu tiếp tục tiếp diễn mà không có công cụ kiểm soát sẽ gây tác động lớn đến thị trường bất động sản. Cụ thể là, tình hình bất động sản trầm lắng như hiện nay cũng là hệ quả một phần từ việc thông tin nhiễu loạn. Nhiều người coi việc mua bán trao đổi thông tin để tạo mối quan hệ, thậm chí buôn bán thêm cho người thứ ba, tức là đơn vị trung gian để bán thông tin nhằm đội giá thị trường, khu vực đó rất cao. Điển hình là đã có những đợt sốt đất cục bộ, nhằm đẩy giá bất động sản tăng cao để mua bán lướt sóng, còn người mua thì theo phong trào mà quên mất việc kiểm chứng đâu là thông tin thực, đâu là thông tin ảo.

PV: Chúng ta cần có giải pháp như thế nào để kiểm soát điều này, tránh tình trạng mua bán bất động sản không nắm rõ được thông tin quy hoạch gây hệ lụy cho người dân?

TS. KTS. Trương Văn Quảng: Theo tôi, cần phải có những cách điều chỉnh phù hợp, có những công cụ để kiểm soát tình trạng này.

Đầu tiên, thì những thông tin quy hoạch cần phải được công khai, cởi mở hơn nữa, chứ không chỉ vì một số lợi ích cá nhân, lợi ích nhóm dẫn đến tình trạng như vậy. Tại một số nước trên thế giới như Mỹ, Pháp, Singapore,… những thông tin quy hoạch được quảng bá ngay tự dự án đó, thậm chí là tại những khu vực công cộng, họ có những không gian trưng bày vì vậy rất khó mà họ có thể giấu giếm được những thông tin mà cơ quan chức năng có thẩm quyền đã phê duyệt.

Bên cạnh đó, không gian mạng cũng là nơi để kết nối thông tin nhanh chóng bằng cách sử dụng các trang mạng xã hội kết nối, hay sử dụng các phần mền, ứng dụng công nghệ để kiểm tra thông tin. Đây là một giải pháp rất quan trọng để các cơ quan quản lý nhà nước nhanh chóng hoàn thiện để đưa vào sử dụng.

Các cơ quan quản lý nhà nước cũng cần nêu cao trách nhiệm của người làm công chức, phục vụ dân, không nên gắn lợi ích cá nhân nhằm trao đổi mua bán thông tin trao đổi. Còn người dân thì cần phải cẩn trọng trong việc kiểm chứng những thông tin này, vì có rất nhiều không gian ảo trong không gian mạng. Hãy trở thành nhà đầu tư thông minh để lựa chọn những nơi tin cậy để nắm bắt được thông tin trước khi xuống tiền mua bất động sản.

PV: Thưa ông, việc áp dụng công nghệ số trong công tác quản lý quy hoạch tại Việt Nam đang được ứng dụng ra sao và liệu có giúp các thông tin được công khai, minh bạch hơn hay không?

TS. KTS. Trương Văn Quảng: Việc áp dụng công nghệ vào công tác quản lý quy hoạch đô thị là rất cần thiết và tại các nước phát triển đều đã thực hiện việc ứng dụng này từ rất lâu và có những hiệu quả nhất định.

Đặc biệt chúng ta đang trong quá trình chuyển đổi số, nền tảng công nghệ số GIS và một số công nghệ khác trong công tác quy hoạch đã được triển khai nhiều năm nay nhưng trình độ vẫn còn ở một mức hạn chế nhất định và chưa được thực hiện đồng bộ giữa các địa phương với nhau. Hiện nay Chính phủ điện tử và nền tảng số hóa được Việt Nam thúc đẩy, và tập trung hướng tới chuyển đổi số tích cực và trong tương lai đến 2025, 2030 chắc chắn chúng ta sẽ thực hiện được.

Với sự chỉ đạo của Chính phủ và cơ quan Bộ Xây dựng cũng đang khuyến khích việc áp dụng các công nghệ số và bắt đầu triển khai một cách tích cực. Thông qua việc sử dụng các cổng thông tin điện tử áp dụng một cách rộng rãi, các chủ đầu tư có thể cập nhật vào đó, người dân có thể nắm bắt được tất cả các số liệu liên quan đến dự án. Tại đó, chúng ta có thể biết được khu vực này có dự án hay không, dự án đáp ứng như thế nào về diện tích đất đai, quy mô dân số như thế nào, được phép xây dựng bao tầng hay các quy định liên quan đến cây xanh và nước,… 

PV: Các giải pháp công nghệ như thông qua ứng dụng kiểm tra quy hoạch có giúp người dân nắm bắt được thông tin quy hoạch nhanh hơn hay không?

TS. KTS. Trương Văn Quảng: Chắc chắn là nếu áp dụng các giải pháp công nghệ thì sẽ giúp các thông tin được minh bạch, công khai rộng rãi hơn. Công nghệ số sẽ tạo ra những thông tin mở, xác lập độ chính xác tốt hơn. Thúc đẩy quá trình giao dịch mua bán trong thị trường bất động sản nhanh hơn, cũng tránh được các tình trạng bất cập tồn tại như thông tin ảo, giá đất tăng đột biến,… trên thị trường, hạn chế được những hành vi lừa đảo từ nhóm cá nhân, lợi ích.

Ứng dụng công nghệ kiểm tra quy hoạch là một điều rất tốt và nên được ứng dụng rộng rãi. Khi đó, thì người dân cũng nắm bắt được thông tin nhanh chóng hơn, tránh những “cạm bẫy” giá rẻ mà mua nhầm phải những mảnh đất “dính” quy hoạch. Việc định vị các mảnh đất công nghệ số sẽ giúp người xác định được rõ mảnh đất mình mua nằm ở khu vực nào, đang được xây dựng những cơ sở vật chất, hạ tầng ra sao.

Chúng ta đang sống trong thời kỳ cách mạnh công nghệ số, do đó, mọi lĩnh vực, ngành nghề đều phải có sự thay đổi và thích ứng, tiếp cận đa chiều mang lại thông tin công khai, minh bạch để bất kỳ ai cũng đều nắm bắt được. Khi ấy chất lượng cuộc sống người dân mới được đảm bảo, cũng như việc phát triển đô thị xã hội được bài bản, hiện đại hóa hơn.

Xin cảm ơn ông về cuộc trò chuyện!