Bất động sản luôn đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Mặc dù thị trường xây dựng và bất động sản đóng góp khoảng 10% GDP nhưng hệ số lan tỏa của ngành này đều từ 0,5 – 1,7 lần tùy từng lĩnh vực và nó còn có sức lan tỏa khoảng 35 ngành nghề kinh tế khác nhau.

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản xếp thứ hai về thu hút vốn nước ngoài, chiếm khoảng 15% tổng vốn đăng ký FDI vào Việt Nam hàng năm. Lũy kế đến nay, vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản khoảng 67 tỷ USD. 

Theo TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thị trường bất động sản có mối quan hệ liên kết chặt chẽ với ngành xây dựng, tài chính ngân hàng, lưu trú và du lịch. Ví dụ như ngành du lịch sẽ không thể phát triển được nếu không có cơ sở hạ tầng chính là bất động sản, từ đó hình thành các bất động sản nghỉ dưỡng, du lịch,… Bốn lĩnh vực này đóng góp khoảng 22% GDP, kinh doanh bất động sản đóng góp 5% GDP như vậy tổng có sự lan tỏa khoảng 27% GDP.

 

 

“Như vậy, một phần ba nền kinh tế đất nước chúng ta đều có liên quan đến bất động sản”, ông Lực chia sẻ.

Thị trường hiện nay đang có sự tồn tại của tứ giác liên thông: Ngân hàng - Chứng khoán - Bảo hiểm - Bất động sản liên quan chặt chẽ với nhau. Ví dụ ngân hàng dành 21% tổng lượng vốn để cho vay bất động sản (cả cho vay nhà ở và kinh doanh nhà ở), 65% tài sản thế chấp của ngân hàng là bất động sản. Các ngân hàng hiện nay đang nắm giữ 20% lượng trái phiếu doanh nghiệp đang lưu hành, chiếm khoảng 2,34% tổng dư nợ tín dụng. 

“Đây là bộ tứ liên thông đặc biệt được Chính phủ quan tâm bởi nếu như có xảy ra rủi ro trong nhóm này sẽ nhanh chóng làm lan tỏa rủi ro mạnh mẽ đến các lĩnh vực khác, khi ấy nền kinh tế - xã hội của Việt Nam cũng sẽ gặp rất nhiều khó khăn”, ông Lực nói.

 

Theo ông Lực, hiện nay có 6 yếu tố tác động lớn đến thị trường bất động sản: Pháp lý và hệ thống kiểm tra, giám sát; Kinh tế vĩ mô; Quy hoạch và cơ sở hạ tầng; Tài chính; Cung cầu sản phẩm; Thông tin dữ liệu và tính minh bạch.

Riêng về dòng vốn trên thị trường bất động sản, ông Lực cho biết, nguồn vốn trên thị trường bất động sản hiện nay bao gồm: Vốn tự có, vốn góp của doanh nghiệp; vốn tín dụng, bảo lãnh, cho thuê tài chính; vốn từ các đối tác của doanh nghiệp; vốn từ ngân sách Nhà nước (vốn mồi, ưu đãi thuế, vốn từ các chương trình phục hồi); nguồn vốn FDI (thông qua vay, phát hành trái phiếu, bán cổ phần) và vốn huy động từ thị trường vốn (cổ phiếu, trái phiếu, quỹ đầu tư, các nền tảng công nghệ)...

 

 

Ông Lực đánh giá, nguồn vốn đối với thị trường bất động sản trong quý I/2023 tăng khoảng 3% (cao hơn mức tăng tín dụng chung là 2,06%) so với cuối năm 2022. Đây là mức tăng tương đối mạnh. Tín dụng bất động sản vẫn gấp 1,5 lần tăng trưởng tín dụng nền kinh tế, trong đó 68% là cho vay nhà ở, mua nhà, sửa nhà còn 32% là cho vay đầu tư bất động sản. 

Đặc biệt trong quý 1 vừa qua, nguồn vốn trái phiếu đã bắt đầu quay trở lại cho doanh nghiệp bất động sản. Kể từ khi Nghị định 082023/NĐ-CP ngày 5/3/2023 được ban hành, đã có nhiều doanh nghiệp phát hành được trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường. Trong khi giai đoạn cuối năm 2022 và 2 tháng đầu năm 2023, hầu như không có doanh nghiệp nào phát hành được trái phiếu ra thị trường. Đây là những tín hiệu tích cực cho thấy tác động chính sách giúp các doanh nghiệp và các nhà đầu tư có niềm tin và quay trở lại thị trường.

 

 

Hiện nay tín dụng bất động sản chiếm tỷ trọng 21% tổng vốn tín dụng được xem là rất ít, trong đó khoảng 2/3 là cho vay nhà ở, 1/3 là cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản. Trong khi bình quân của thế giới chạy trên khoảng 24 – 25%, thậm chí có nước khoảng 29% tổng lượng vốn tín dụng của hệ thống ngân hàng.

Do vậy, Việt Nam còn nhiều dư địa phát triển tín dụng nhà ở, các phân khúc còn thiếu cung, lĩnh vực xây dựng, thị trường cổ phiếu và trái phiếu doanh nghiệp… Bên cạnh phát triển cân bằng, hài hòa hơn thị trường tài chính, kiến tạo phát triển, song vẫn kiểm soát rủi ro, nắn dòng vốn chứ không làm nghẽn, chú trọng điều tiết cung cầu bất động sản.

Đứng trước những khó khăn chung của trong nước và bối cảnh kinh tế thế giới, đặc biệt tình trạng cộng đồng doanh nghiệp trong lĩnh vực xây dựng và bất động sản gặp tình trạng tắc nghẽn dòng tiền, chi phí đầu vào tăng cao,… Các chuyên gia cho rằng, điều quan ngại nhất là khi những khó khăn của doannh nghiệp ngành địa ốc kéo dài nếu không có những biện pháp kịp thời hỗ trợ thì sẽ làm lan rộng ra nhiều lĩnh vực, ngành nghề khác nữa.

Chính vì vậy, Quốc hội và Chính phủ đã liên tục chủ động và kịp thời ban hành hàng loạt các chiến sách và biện pháp liên quan Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế – xã hội năm 2023 nhằm hỗ trợ tích cực cho các doanh nghiệp. Tiêu biểu như là Nghị định 08/2023/NĐ-CP ngày 5/3/2023 sửa đổi một số quy định trong Nghị định 65 (2022) theo hướng mở hơn, có lộ trình phù hợp hơn đối với phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ; Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững với nhiều nhóm giải pháp khá toàn diện; Quyết định số 338/QĐ-TTg ngày 3/4/2023 phê duyệt Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội đến năm 2030; Nghị định 10/2023/NĐ-CP ngày 3/4/2023 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai (cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng trên đất thương mại-dịch vụ-có condotel, officetel; quy định giá đất, tiền thuê đất...).

 

 

“Chưa bao giờ chúng ta có một loạt các cơ chế, chính sách được ban hành ra cho nền kinh tế và thị trường bất động sản như trong quý I vừa qua…”, TS. Cấn Văn Lực nhận xét.

Ông Lực cho rằng, nên cân nhắc việc điều chỉnh Thông tư 16, Thông tư 22 và Thông tư 39 theo hướng cởi mở hơn nhưng phải có sự sàng lọc, cho phép các tổ chức tín dụng đầu tư nhiều nhiều hơn vào trái phiếu doanh nghiệp, bảo đảm an toàn đối với trái phiếu doanh nghiệp và cho vay góp vốn, tài trợ chuyển nhượng dự án. Cân nhắc cho phép cơ cấu lại nợ, không chuyển nhóm nợ với thời hạn, đối tượng phù hợp.

Bên cạnh đó cần phải quy định rõ ràng hơn trong phân nhóm các phân khúc bất động sản để có chính sách tín dụng, vốn và tài chính phù hợp, nhằm mục đích quản lý rủi ro. Có hướng dẫn, cho phép thành lập các định chế tài chính bất động sản chuyên biệt như: quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ phát triển nhà ở xã hội, quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT), cơ quan tái tài trợ bất động sản thế chấp nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản về lâu dài, thúc đẩy thanh toán không tiền mặt với giao dịch bất động sản...

 

 

Ngoài ra, ông Lực cho hay, gói 120.000 tỷ đồng là gói tín dụng thương mại, có lãi suất ưu đãi hơn một chút so với lãi suất trên thị trường, tại sao lãi suất cho vay không được thấp hơn, thời gian ưu đãi không dài hơn,… nhưng ngân hàng thương mại cũng là doanh nghiệp, việc giảm lãi suất 1,5 - 2% đã là thiện chí.

Hiện nay, Thủ tướng đã thành lập tổ công tác để rà soát những vướng mắc của từng dự án bất động sản rất cụ thể, làm việc với các địa phương, Hồ Chí Minh, Hà Nội để giải quyết những dự án bị vướng mắc về mặt chính sách, thủ tục pháp lý. Do đó, cần tiếp tục đẩy nhanh rà soát và có giải pháp tháo gỡ vướng mắc tại các dự án bất động sản; đẩy nhanh giải ngân đầu tư công, chương trình phục hồi; chú trọng điều tiết cung - cầu hợp lý giữa các phân khúc và giá bất động sản.

Sau cùng, vấn đề pháp lý vẫn là một trong những yếu tố quan trọng của Nhà nước góp phần giúp các thị trường bất động sản vượt qua khó khăn. Cần tiếp tục hoàn thiện thể chế, cụ thể là đẩy nhanh tiến độ sửa đổi các sắc luật liên quan như Luật Chứng khoán, Luật Doanh nghiệp, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu, Luật Xây dựng...; theo đó, cần rà soát đảm bảo đồng bộ, nhất quán giữa các bộ luật liên quan.

 

 

Bên cạnh đó, Chính phủ cũng như các bộ, ngành, địa phương cũng nỗ lực điều tiết mối quan hệ cung cầu của thị trường bất động sản cân bằng trở lại. Có những kiểm soát giá cả, kéo giá bất động sản sát hơn so với giá thực của khu vực, phù hợp với nhu cầu và khả năng thu nhập của phần lớn người dân Việt Nam. 

Riêng đối với bản thân doanh nghiệp, ông Lực nhấn mạnh các doanh nghiệp bất động sản cần có kế hoạch cụ thể, khả thi thanh toán nợ trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn (nhất là 2023 - 2024). Đa dạng hóa nguồn vốn (ngoài tín dụng ngân hàng, còn có phát hành trái phiếu, cổ phiếu, quỹ đầu tư, quỹ REIT, thuê tài chính…). Huy động vốn gắn với mục đích sử dụng vốn cụ thể. Giảm đòn bẩy tài chính, hạn chế đầu tư dàn trải. Hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết…

Ngoài ra, cần đặc biệt quan tâm đến quản trị doanh nghiệp, quản lý rủi ro tài chính (lãi suất, tỷ giá, dòng tiền…). Tích cực góp ý, phản biện chính sách, văn bản pháp luật liên quan để các doanh nghiệp “vững tâm” vượt khó”, tạo lập nền tảng cho tương lai.