Triển vọng thúc đẩy bất động sản tỉnh lẻ miền Trung năm 2023?

Thị trường chững lại

Cho tới hiện tại, đại dịch Covid - 19 cơ bản đã được khống chế, nhưng vì ảnh hưởng chung từ thị trường toàn quốc nên bất động sản các tỉnh trung tâm miền Trung không ghi nhận các hoạt động mua bán sôi động như giai đoạn trước. 

Từ giữa năm 2019 tới nay, thị trường bất động sản một số khu vực tại miền Trung như Đông Quảng Nam, Đà Nẵng, Nha Trang, Cam Ranh, Quy Nhơn bắt đầu rơi vào giai đoạn “đóng băng”. 

Ngược lại, thị trường các tỉnh lẻ như Quảng Bình, Hà Tỉnh, Quảng Trị, Phú Yên, Thừa Thiên Huế,... lại rất thu hút dòng tiền từ nhà đầu tư nhờ mặt bằng giá đất khá mềm và ảnh hưởng từ những quy hoạch mở rộng đô thị, dự án đường ven biển được triển khai… 

Tuy nhiên, từ giữa năm 2022 tới nay, khi chính quyền các địa phương tiến hành triển khai những giải pháp nhằm ổn định thị trường bất động sản như: quản lý, rà soát các hoạt động kinh doanh, mua bán bất động sản; Kịp thời ngăn chặn, xử lý tình trạng đầu cơ, thổi giá, giao dịch hai giá, phân lô tách thửa… thì thị trường tỉnh lẻ đã dần “hạ nhiệt”. Nhất là ở hai quý cuối năm khi các ngân hàng thực hiện chính sách “khóa room” vào lĩnh vực bất động sản. 

Với các diễn biến đã được đề cập trong báo cáo đánh giá chung về tình hình thị trường BĐS IV/2022 của Bộ Xây dựng hay báo cáo mới nhất từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam.  

Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho hay: “Tại Nghệ An, Hà Tỉnh, Quảng Bình và Quảng Trị, tình trạng đầu cơ giảm mạnh so với nửa đầu năm 2022. Hiện tượng những nhà đầu tư bỏ cọc… các lô đất, dự án từng tấp nập người mua kẻ bán, hiện nay lại vắng vẻ, lác đác vài người hỏi giá nhưng không vấn đề mua”. 

Theo đánh giá Bộ Xây dựng: “Các địa phương không còn tình trạng tăng mạnh, sốt nóng cục bộ như các tháng đầu năm sau khi những địa phương này có các giải pháp kịp thời để ổn định thị trường”. 

Đặc biệt, phân khúc đất đấu giá (vốn đầu tư từ Nhà nước) vốn có số lượng khách hàng tham gia đông đảo thì nay cũng rơi vào tình cảnh ảm đạm không khác những phân khúc BĐS do các doanh nghiệp đầu tư. 

Chẳng hạn như trong tháng 9 và tháng 10/2022 tại TP. Đông Hà (tỉnh Quảng Trị), Trung tâm Phát triển quỹ đất TP. Đông Hà đã hai lần thông báo tổ chức đầu giá 53 lô đất tại 8 khu dân cư mới được đầu tư với tổng giá trị khởi điểm trên 155 tỷ đồng, nhưng cả hai lần đều không có người tham gia đấu giá. Việc này hoàn toàn trái ngược với các diễn biến “nóng sốt” trong 3 tháng đầu năm khi dự án Vincom Đông Hà bắt đầu triển khai. 

Dòng tiền vẫn còn nút thắt

Tuy thị trường BĐS hiện nay vẫn đang ảm đạm, nhưng vẫn có những đánh giá giá lạc quan trên thị trường các tỉnh lẻ miền Trung trong năm 2023. 

Tổng giám đốc Công ty TNHH công nghệ Homeup Việt Nam - Ông Đặng Duy Linh chia sẻ, Chính phủ hiện đã có nhiều chính sách mới để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án BĐS. Về cơ bản, tâm lý chung của thị trường đã an tâm và ổn định trở lại. Nhưng mấu chốt vẫn là dòng vốn trên thị trường hiện nay đang còn nút thắt. 

“Thực trạng chung tại các tỉnh cho thấy, chủ đầu tư và các nhà đầu tư đang giảm giá liên tục giảm giá sâu bất động sản nhằm “xả hàng”, tuy nhiên không có khách mua. Khi lãi suất ngân hàng liên tục tăng thì nguy cơ BĐS đóng băng và giá đất lại giảm thêm. Trong khi các nhà đầu tư và người mua có nhu cầu thực chưa xuống tiền lúc này vì họ đợi giá BĐS giảm thêm. Tuy nhiên, nếu dòng vốn được khơi thông, chắc chắn thị trường sẽ phục hồi tốt và kéo nhà đầu tư trở lại” - Ông Linh nói. 

Theo vị chuyên gia này, trong vài tháng nay, có nhiều dự án FDI lớn quy mô hàng tỷ USD được cấp chủ trương đầu tư tại các tỉnh miền Trung. Đồng thời, một số dự án hạ tầng trọng điểm quốc gia như sân bay, cảng biển, cao tốc… sắp được triển khai trong năm 2023 tại khu vực miền Trung. 

Cùng quan điểm này, Giám đốc kinh doanh CTCP Ariyan, thuộc Tập đoàn Sovico - Ông Lê Dũng cho hay, sau khi bất động sản những khu vực trung tâm như TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội, Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc đã tăng tới “đỉnh giá” nên không còn nhiều khả năng sinh lời. Vì vậy, các nhà đầu tư chuyển sang những thị trường tỉnh lẻ. Tuy nhiên, vấn đề về tài chính ngân hàng, chính sách vĩ mô đang ảnh hưởng lên các thị trường tỉnh. 

“Các ảnh hưởng này còn kéo dài cho tới khi nào có sự điều chỉnh về chính sách vĩ mô. Chắc chắn trong giai đoạn tới, Chính phủ sẽ còn xem xét đưa ra những giải pháp phù hợp để khơi thông dòng tiền cho nền kinh tế. Nhưng giải pháp cơ bản nhất vẫn là giải ngân đầu tư công. Khi hoạt động này được đẩy mạnh sẽ giúp dòng tiền trên thị trường lưu thông trở lại, thúc đẩy các ngành kinh tế phát triển, bao gồm cả bất động sản” - Ông Dũng nói. 

Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư và Phát triển Tâm Việt Miền Trung - Ông Phạm Sắc Long nhận xét, vào cuối năm, hoạt động của các doanh nghiệp BĐS đều rất khó khăn vì room tín dụng bị khóa, lãi suất vay ngân hàng tăng. Tuy nhiên, sự kỳ vọng vào Luật Đất đai sửa đổi có thể giúp tháo gỡ vướng mắc tại các dự án địa ốc cũ và mới. Như vậy, thay vì chờ đợi, xem xét tình hình thì các nhà đầu tư đã bắt đầu đổ tiền vào lại thị trường để đón sóng cơ hội mới. 

“Hiện một số ngân hàng có thể nới room tín dụng cho BĐS, cùng với chu kỳ hình sin của BĐS là sau khi xuống đáy sẽ lại đi lên từ giữa năm sau trở đi, có khả năng thị trường BĐS sẽ phục hồi, nhất là tại những địa phương đang có mặt bằng giá đất vừa phải, chưa bị đẩy lên cao” - Theo dự đoán của ông Long.