TP.HCM công bố bảng giá đất: Thị trường đất nền sẽ đi theo chiều hướng nào?

Ngày 22/10, Chủ tịch UBND TP.HCM Phan Văn Mãi đã ký quyết định sửa đổi, bổ sung quyết định số 02 quy định về bảng giá đất trên địa bàn. Bảng giá đất mới sẽ có hiệu lực từ ngày 31/10 đến hết 31/12/2025.

 Người dân vẫn "ôm" nhiều lo lắng

Đối với đất ở, giá đất tại các đường như Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Đồng Khởi ở quận 1 sẽ lên tới 687,2 triệu đồng/m2, gấp 4 lần so với bảng giá trước (162 triệu đồng/m2) nhưng đã giảm so với mức dự thảo trước đó là 810 triệu đồng/m².

Một số tuyến đường lân cận như Đông Du có giá 409 triệu đồng/m2, trong khi Hai Bà Trưng dao động từ 350 – 450 triệu đồng/m2 và đường Tôn Đức Thắng (đoạn từ Công trường Mê Linh đến cầu Nguyễn Tất Thành) có giá 447 triệu đồng/m2. Tại quận 3, các tuyến đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Hai Bà Trưng, Nguyễn Thị Minh Khai, và Công Trường Quốc Tế dự kiến sẽ có giá đất cao nhất từ 305 – 340 triệu đồng/m2.

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) TP.HCM, bảng giá đất điều chỉnh được xây dựng dựa trên nhiều nguồn dữ liệu nhằm đảm bảo hài hòa lợi ích giữa người sử dụng đất và nhà đầu tư. Mặc dù đã giảm so với bảng giá trước, bảng giá đất điều chỉnh mới nhất vẫn khiến nhiều người dân lo lắng, đặc biệt là những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA) nhận định, bảng giá đất mới sẽ ảnh hưởng nhiều đến các người dân ở ngoại thành do mức tăng khoảng 84% so với bảng giá hiện hành, nhất là những người chuyển mục đích sử dụng đất.

Bà Nguyễn Thị Hòa (TP Thủ Đức) cho biết, bà dự kiến chuyển đổi khu đất nông nghiệp của mình và ban đầu chỉ phải đóng khoảng 500 triệu đồng tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, với bảng giá điều chỉnh lần này, số tiền bà phải đóng dự kiến tăng lên khoảng 1,5 tỷ đồng, đã giảm rất nhiều so với bảng dự thảo trước. Tuy nhiên, đây vẫn là số tiền lớn, trong khi lô đất này được bà mua vào năm 2016 với giá 1,3 tỉ đồng.

Cũng trong tình trạng lo lắng về việc tăng tiền sử dụng đất, ông Hồng Hải, một người dân ở huyện Củ Chi, cho biết lâu nay giá đất thấp nhưng giờ đã tăng đến 20-30 lần. Hiện tại, người dân ở  huyện Củ Chi phải đóng khoảng 500.000 đồng/m2 khi chuyển mục đích sử dụng đất, nhưng với giá trong bảng điều chỉnh mới, mức này sẽ tăng lên 5-7 triệu đồng/m2, tùy vị trí.

Giá đất nền có thể tăng nhưng chỉ mang tính cục bộ

Theo các chuyên gia, việc bảng giá đất mới tăng so với bảng giá cũ đã được dự đoán từ trước và việc tăng tiền sử dụng đất là điều không thể tránh khỏi. Hiện tại, cần có giải pháp để giảm bớt gánh nặng cho người sử dụng đất. Tuy nhiên, có ý kiến cho rằng, khi bảng giá đất mới được công bố sẽ tác động đến giá thị trường.

Ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng Giám đốc Công ty DKRA Việt Nam cho biết, sau khi thị trường rục rịch có bảng đất mới, mặt bằng giá của phân khúc đất nền thổ cư, đất có sổ đã ghi nhận tăng giá đột biến. Trong thời gian tới, phân khúc này càng trở nên khan hiếm với quy định cấm phân lô bán nền, sẽ kéo theo tỷ lệ tiêu thụ các phân khúc này tăng hơn 30% kéo theo giá sẽ tăng thêm nữa.

Cũng theo ông Thắng, bảng giá đất mới sẽ không tác động đến các dự án đã có đất, chỉ tính tiền sử dụng đất. Tuy nhiên về dài hạn, các chủ đầu tư khi mua quỹ đất mới sẽ chịu chi phí giải phóng, đền bù cao hơn, từ đó cấu thành vào giá bán khiến giá sản phẩm trên thị trường tăng lên.

Đồng tình, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cũng đánh giá, bảng giá đất mới đã giảm 20% giá đất so với dự thảo trước nhưng vẫn cao hơn 5 – 10 lần so với bảng giá hiện hành. Hiện, bảng giá đất mới đang tiệm cận 50 – 70% giá thị trường.

Trong thời gian tới, thị trường sẽ có biến động lớn, nhất là khu vực ngoại thành TP.HCM như Củ Chi, Hóc Môn, quận 12, Bình Tân, Bình Chánh… do quỹ đất nông nghiệp còn lớn, người dân có nhu cầu chuyển đổi sang đất thổ cư để làm nhà ở.

Ông Quang dự báo, sẽ có 2 kịch bản với thị trường gồm: quỹ đất thổ cư hiện hành sẽ nhanh chóng tăng giá 20 – 30% trong 6 tháng tới; và nhà đầu tư tiếp tục chuyển đổi lên thổ cư để đưa vào kinh doanh khiến giá đất nền tăng 30 – 50% trong 6 – 12 tháng tới.

Bên cạnh đó, ông Quang cũng đưa ra băn khoăn về việc bảng giá đất mới, đất thổ cư được tính theo từng con đường. Nhưng giá đất nông nghiệp lại đi theo khu vực, mang tính cào bằng nhiều hơn, giá vẫn thấp không phản ánh đúng theo thị trường. Do đó, ông đề xuất đất nông nghiệp nên được tính cụ thể theo từng tuyến đường như đất thổ cư.

Ở góc nhìn khác, TS. Huỳnh Phước Nghĩa – Giá đốc Trung tâm Kinh tế, Luật và Quản lý Đại học Kinh tế TP.HCM nhận định, chắc chắn bảng giá đất mới sẽ có tác động đến thị trường bất động sản trong giai đoạn tới.

Theo đó, thị trường sẽ có biến động tăng giá bởi mộ số nhóm người có lợi thế tài sản cũ, mua rẻ hơn sẽ bán giá cao kiếm lời. Điều này sẽ khiến thị trường có sự điều chỉnh giá đột ngột nhưng chỉ có tính cục bộ ở một số sản phẩm có nguồn cung hạn chế, nhà đất ở các khu vực trung tâm.

Ngược lại, sẽ có những nhà đầu tư muốn thoát hàng để có dòng tiền, thậm chí những doanh nghiệp đang gặp khó khăn về tài chính phải điều chỉnh giá giảm để thúc đẩy M&A dự án ngay để tháo gỡ.