TP. Hồ Chí Minh: Giá chung cư xuống thấp nhất trong 3 năm qua, người mua nhà hưởng lợi

Báo cáo thị trường bất động sản tại thị TP. Hồ Chí Minh trong 9 tháng đầu năm 2022 của Savills Việt Nam cho thấy, thị trường bất động sản tại TP. HCM xuất hiện nhiều tín hiệu phát triển tích cực trong bối cảnh rủi ro lạm phát và chi phí đều tăng cao. Nhưng hạn chế về tín dụng lại gây ra nhiều khó khăn cho cả doanh nghiệp và người mua nhà. Việc này khiến cho khả năng chi trả ảnh hưởng đáng kể.

Tại thị trường căn hộ ghi nhận nguồn cung sơ cấp chỉ có 6.600 căn, giảm 51% so với qúy II/2022, nhưng tăng 120% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, khu vực TP. Thủ Đức và Quận 1 đang có nguồn cung lớn nhất. Sản phẩm tồn kho chiếm khoảng 66% tổng nguồn cung sơ cấp với 4.400 căn, con số cao nhất kể từ năm 2019. Trong quý IV/2022, nguồn cung sẽ tăng lên 4.200 căn, nguồn cung chủ yếu đến từ 18 dự án hiện hữu và 4 dự án mở bán mới.

Phó Giám đốc bộ phận Nghiên cứu thị trường của Savills TP. Hồ Chí Minh - Bà Võ Thị Khánh Trang cho biết: “Thanh khoản trên thị trường giảm, giá bán sơ cấp tăng khiến lượng giao dịch sụt giảm. Khả năng chi trả đang là vấn đề lớn”. 

Cụ thể, lượng giao dịch căn hộ trong quý III giảm 89% so với quý trước đó, xuống còn hơn 990 căn, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 15% - là mức thấp nhất kể từ năm 2019. Các dự án mới cũng chỉ có mức hấp thụ khoảng 35%, chủ yếu là vì giá cao; Hơn 60% nguồn cung mới có giá bán trên 11 tỷ đồng/căn. Mức giá sơ cấp đã tăng lên hơn 124 triệu đồng/m2. Ở giai đoạn tiếp theo của dự án hiện hữu sẽ có mức tăng 10% với các căn mới. Giá căn hộ sơ cấp tại TP. Hồ Chí Minh tăng dự kiến sẽ đẩy sang các tỉnh lân cận như Bình Dương.

Những chủ đầu tư đã đưa ra nhiều chính sách ưu đãi nhằm thúc đẩy nguồn cầu, trong đó có chính sách cho thuê lại, tặng kèm gói nội thất, chiết khấu và voucher du lịch cho khách hàng thân thiết.  

Theo chuyên gia từ Savills Việt Nam, giá căn hộ tăng và tiến độ xây dựng khó đoán của thị trường sơ cấp đã làm tăng sức hấp dẫn cho thị trường thứ cấp. Những căn hộ thứ cấp có thể vào ở ngay, giá bán thường mềm hơn so với những sản phẩm sơ cấp. Tuy nhiên, việc phải trả toàn bộ số tiền trong một lần để mua căn hộ thứ cấp có thể là thách thức lớn với người mua. 

So sánh giá bán sơ cấp và thứ cấp với mỗi m2 trong các căn hộ cùng hạn và cùng khu vực, có thể thấy các căn hạng B có giá thứ cấp thấp hơn 35% so với căn sơ cấp; Căn hạng C có mức chênh lệch lên tới 60%.

Khảo sát về thị trường thứ cấp của Savills cho thấy, sự chênh lệch giữa giá bán sơ cấp và thứ cấp nhìn chung đang tăng cao ở những quận được quy hoạch tốt, đô thị hóa cao. Phân hạng căn hộ thấp hơn, chênh lệch sẽ càng lớn. Tại quận 7, phân khúc hạng B chênh lệch 35%, hạng C là 60%; Ở Bình Chánh lênh lệch của hạng C chỉ 26%.

Trong quý III/2022, giá bán thứ cấp tại Quận 1, 3, Thủ Đức giảm, trong khi lại tăng ở các quận khác. Điều này phản ánh việc chủ nhà và nhà đầu tư đều hạ kỳ vọng xuống và tăng thêm cơ hội tìm mua bất động sản cho người có nhu cầu thực. 

Theo Quy hoạch phát triển nhà ở được phê duyệt, tới năm 2025, nhu cầu nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh đạt gần 15 triệu m2 tổng diện tích sàn (GFA) nhà ở từ những dự án nhà ở thương mại, có gần 90% là chung cư. Cũng có nghĩa, TP. Hồ Chí Minh sẽ cần khoảng 260.000 căn tới năm 2025 hoặc 47.000 hàng năm. Đến năm 225 dự kiến có khoảng 133.400 căn, đáp ứng khoảng 53% nhu cầu nhà ở theo kế hoạch. Nguồn cung nhiều nhất trong tương lai tập trung tại quận 2 khi có 27%; Trong đó khu đô thị mới Thủ Thiêm chiếm tới 34% nguồn cung của quận hoặc 9% nguồn cung tương lai. 

Trong quý IV/2022, nguồn cung dự kiến hơn 4.220 căn tới từ giai đoạn tiếp theo của 18 dự án hiện hữu và 4 dự án mở bán mới của các chủ đầu tư lớn như Hưng Thịnh, Khang Điền và GS E&C.

Động thái tăng lãi suất vào đợt quý cuối III/2022 và dòng vốn tín dụng bị hạn chế sẽ là thách thức lớn của cả chủ đầu tư và khách hàng. Khả năng áp thuế lên người mua có nhiều bất động sản cũng có thể giúp giảm hoạt động đầu cơ và hướng tới người mua ở thực.

Một số chuyên gia trong ngành nhận định, sức tiêu thụ của thị trường căn hộ chung cư trong thời gian tới sẽ khó được cải thiện vì tâm ký của người mua vẫn còn bị ảnh hưởng bởi động thái tăng lãi suất, tăng cường kiểm soát tín dụng và những biến động vĩ mô kém tích cực vào những tháng cuối năm nay. 

Không chỉ vậy, các nhà đầu tư sở hữu nhiều căn hộ khi đối diện với áp lực tài chính, áp lực thoát hàng sẽ càng thêm gánh nặng nếu quy định áp thuế đối với người mua sở hữu nhiều bất động sản có hiệu lực. 

Đối với những khách hàng có nhu cầu mua ở thực thì đây là những tín hiệu tích cực, được kỳ vọng sớm mang tới cơ hội sở hữu một căn hộ chung cư giá thành phù hợp. Bên cạnh đó, nguồn cung căn hộ bình dân và nhà ở xã hội trong thời gian tới sẽ tăng thêm nhờ sự tham gia của nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn.