TP. Hồ Chí Minh: Giá căn hộ chung cư đang giảm mạnh ở khu vực nào?

Nơi tăng đến 12 triệu đồng/m2, nơi giảm hơn 6 triệu đồng/m2

Theo Dân Việt, tại TP. Hồ Chí Minh, trải qua những giai đoạn sốt nóng khoảng 1 năm trở lại đây, mức giá căn hộ sơ cấp trên mọi phân khúc đều đã lập đỉnh mới rất cao. Báo cáo mới nhất của Cushman & Wakefield cho thấy, giá bán căn hộ chung cư hạng sang đã tăng khoảng 30% so với thời điểm đầu năm 2021, phân khúc siêu sang ghi nhận mức giá cao nhất lên tới 15.000 USD/m2.

Tuy nhiên xét trên toàn thị trường cả sơ cấp lẫn thứ cấp, chuyên trang Chợ Tốt Nhà lại ghi nhận vẫn còn một số khu vực tại TP. Hồ Chí Minh đang có giá bán căn hộ giảm mạnh.

Khảo sát tại một số quận trong nội thành, kể cả các khu vực đông đúc dân cư như quận 11 thì giá bán căn hộ cũng có mức giảm đáng kể khoảng 3 triệu đồng/m2, như vậy mức giá giao dịch chưa tới 41 triệu đồng/m2.

Tuy không ghi nhận thêm dự án mới trên thị trường trong thời gian qua những nhiều nơi vẫn xuất hiện làn sóng "ra hàng" khá rõ rệt của giới đầu tư. Trên nền tảng Chợ Tốt Nhà, số lượng căn hộ chung cư được rao bán tăng gần 60% so với giai đoạn 3 tháng đầu năm nay. Đây vẫn là mức tăng trưởng cao nhất kể từ nửa đầu năm qua tại TP. Hồ Chí Minh.

Trái ngược với những diễn biến tại quận 11, thì tại quận Bình Thạnh ghi nhận nguồn cung tăng đột biến lên 88% trong quý II vừa qua với mức giá bán trung bình tăng thêm 12 triệu đồng/m2, đạt mốc 65 triệu đồng/m2. Đà tăng này diễn ra mạnh hơn vào tháng 5 và tháng 6. 

Tại khu vực quận 3, kể từ đầu năm 2022 tới nay, mức tăng giá bán chung cư cũng lên đến 12 triệu đồng/m2. Hiện tại, căn hộ chung khu trên địa bàn này đang được chào bán với mức giá bình quân hơn 71 triệu đồng/m2.

Một số quận có mật độ dân số đông đúc khác như quận 1, 5, 10, Phú Nhuận cũng đang trong tình trạng tăng giá căn hộ chung cư. Nguyên nhân vì dù nguồn cung tại các quận vùng lõi trung tâm nào có sức tăng từ 50 - 88% nhưng chỉ chiếm tỷ lệ 25% trên tổng số căn hộ toàn thành phố.

Không chỉ có những quận trên mà đa số các địa bàn khác cũng có mức tăng nhẹ haowcj không biến động gì so với những tháng đầu năm. Chẳng hạn như quận 7 và quận 8 chỉ tăng giá căn hộ thêm 1 triệu đồng/m2 trong suốt quý II. Bởi nguồn cung căn hộ phân khúc giá "dễ chịu" trên địa bàn khá dồi dào, giá giao dịch hiện nay khoảng 44 triệu đồng/m2 và 33 triệu đồng/m2. Các căn hộ mở bán mới tại quận 7 cũng nằm trong phạm vi giá từ 40 - 60 triệu đồng/m2.

Khu vực có giá bán căn hộ giảm mạnh nhất là quận Tân Bình và quận 4 khi giảm lần lượt là 5 triệu đồng/m2 và 6,5 triệu đồng/m2. Đại diện đơn vị khảo sát nhận xét, quy hoạch và tiện ích xung quanh các dự án tại quận 4 chưa được đánh giá cao. Trong khi đó, thị trường ảm đạm vì không xuất hiện thêm dự án mới nào.

Nhìn chung, trên toàn thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh trong 6 tháng đầu năm 2022, đơn vị đánh giá nguồn cung có mức độ tăng trưởng trải đều ở tất cả các khu vực. Tổng trên 14.700 căn hộ mới được rao bán trên Chợ Tốt Nhà. Phân khúc giá bán chủ yếu hơn 40 triệu đồng/m2, tỷ lệ hấp thụ khá tốt khi đạt khoảng 65 - 85%.

Tuy nhiên trong quý II, các chỉ số quan tâm và lượng tìm kiếm lại giảm đồng loạt trên tất cả các phân khúc từ bình dân tới cao cấp. Nguyên nhân vì động thái kiểm soát chặt vào tín dụng bất động sản của các ngân hàng, trong khi giá bán vẫn có xu hướng tăng hoặc giữ mức cao. Bên cạnh đó, những lo ngại về các vấn đề pháp lý và thời hạn sở hữu chung cư theo đề xuất của Bộ Xây dựng.

Người dân chuộng sản phẩm phục vụ nhu cầu thực 

Theo Chợ Tốt Nhà, điểm sáng trong quý II là chỉ số liên lạc để thực hiện các giao dịch mua bán tăng ở cả 3 phân khúc so với quý trước đó. 

"Đối với những người mua đã dành thời gian để tìm hiểu, sắp xếp kế hoạch tài chính hợp lý, quý II/2022 chính là thời điểm họ ưu tiên để chốt được những căn hộ nằm trong mục tiêu từ trước của mình" - Đại diện đơn vị này giải thích.

Như vậy, đơn vị này dự báo về nửa cuối năm 2022, dưới những áp lực về nguồn vốn và giá bán căn hộ của các dự án mới, khách hàng đang tập trung hơn vào các căn hộ đã được bàn giao, sở hữu đầy đủ giấy tờ pháp lý, giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Tương tự với đánh giá này, đơn vị JLL cho rằng, người mua căn hộ hiện tại đang ưu tiên hơn vào những sản phẩm phục vụ nhu cầu thực, có giá trị cho thuê cao, thanh khoản tốt.

Theo báo cáo về chỉ số tâm lý người tiêu dùng bất động sản Việt Nam vào nửa cuối năm của Batdongsan.com.vn cho thấy mức giảm 7 điểm so với nửa đầu năm khi từ 47 xuống còn 40 điểm. 

Đáng chú ý là, trong khảo sát vào nửa đầu năm cho thấy tiềm năng tăng giá bất động sản trong 1 - 5 năm tới sẽ là một trong các yếu tố được đánh giá rất cao. Tuy nhiên, ở thời điểm này thì chỉ còn 35% người giữ kỳ vọng này.

Ông Lê Bảo Long - Giám đốc Chiến lược của Batdongsan.com.vn cho rằng, sau một thời gian liên tục tăng giá, bất động sản hiện đã ở một nền giá cao, thì người tiêu dùng dự đoán giá sẽ không tăng mạnh nữa cũng là điều dễ hiểu. Tuy nhiên, gần một nửa đáp viên vẫn giữ niềm tin vào việc thị trường sẽ tăng giá nhẹ và gần như không ai cho rằng thị trường sẽ giảm hoặc giữ nguyên giá trong vòng 5 năm tới.