Chung cư cũ xuống cấp vẫn đang tăng giá bán
Giá chung cư cũ tăng cao bất ngờ
Theo Nhịp sống Kinh tế, nhiều tổ chức nghiên cứu thị trường địa ốc gần đây đã báo cáo dữ liệu liên quan đến mức độ khan hiếm các sản phẩm nhà ở. Báo cáo đánh giá thị trường bất động sản của Viện Kinh tế Xây dựng (Bộ Xây dựng) trong 6 tháng đầu năm nay cho hay, nguồn cung mới của tất cả các phân khúc trong nửa đầu năm 2022 đều rất khan hiếm, giá bán bất động sản tiếp tục tăng cao ở mọi phân khúc từ đất nền đến căn hộ, biệt thự,...
Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản nhà ở của Viện nghiên cứu kinh tế - tài chính - bất động sản Datxanh Services trong 6 tháng đầu năm 2022, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội vẫn chưa được cải thiện. Trong quý II/2022, Hà Nội ghi nhận toàn thị trường có khoảng 3.400 sản phẩm mới được cung cấp thêm cho thị trường, giảm 28% theo quý. Nguồn cung trên thị trường sơ cấp giảm 43% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt 7.700 sản phẩm.
Thực tế, những dự án căn hộ chung cư mới hiện tại cũng đều có giá bán cao. Một số tòa chung cư tại Nam Từ Liêm, nằm dọc trục đại lộ Thăng Long đang được chào bán mức giá 45 - 50 triệu đồng/m2. Trong khi dự án Hoàng Thành Pearl (thuộc khu vực Mỹ Đình) ghi nhận tiến độ xây dựng rất tốt và chào bán với mức giá trung bình 55 triệu đồng/m2.
Với mức giá ngày càng tăng cao, để sở hữu căn hộ chung cư mới, khách hàng cần có nguồn tài chính khoảng 2 - 3 tỷ đồng thì mới mua được căn hộ diện tích từ 55 - 70m2. Với các hộ 3 phòng ngủ sẽ phải trả mức giá từ 3,5 - 4,5 tỷ đồng.
Vì mức giá bán căn hộ sơ cấp đã neo cao nên nhiều người chuyển sang tìm mua chung cư cũ. Việc này đã khiến mức giá căn hộ trên thị trường này tăng mạnh hơn. Đơn cử như căn hộ tại chung cư Gemek 1 (An Khánh, Hoài Đức, Hà Nội) có mức tăng giá từ 10 - 15% so với thời điểm cách đây 4 tháng trước.
Hay như chung cư MHDI Lê Đức Thọ, căn hộ được chào bán dao động từ 33 triệu đồng/m2, nhưng tới nay đã tăng thành 39 triệu đồng/m2. Cho tới các dự án lâu năm như An Lạc, An Sinh cũng tăng thêm từ 2 - 3 triệu đồng/m2 so với cách đây 1 năm về trước.
Anh Vũ Tùng - Một môi giới bất động sản tại Hà Nội cho hay, vì thị trường căn hộ rất hiếm sản phẩm mới nên giá bán thứ cấp hiện đã cao hơn cả giá sơ cấp, đây là quy luật tất yếu của thị trường bất động sản. Ngay tới những dự án đã hoạt động lâu năm cũng rục rịch tăng giá cho phù hợp xu hướng trên thị trường.
Chẳng hạn, căn hộ 45m2 tại một dự án thuộc quận Nam Từ Liêm có giá bán 42,3 triệu đồng/m2 tương đương 1,9 tỷ đồng, dự kiến nhận nhà vào tháng 5/2023. Trong khi đó, nếu khách hàng mua căn hộ trên thị trường thứ cấp có thể dễ dàng tìm được các căn hộ có mức giá khoảng 1,5 - 1,6 tỷ đồng, tương đường 33 - 35 triệu đồng/m2.
Anh Nguyễn Thái - Một môi giới bất động sản tại Hà Nội cho hay, giá bán sơ cấp của nhiều dự án địa ốc ở thời điểm hiện tại đang có mức chênh lệch khá cao so với giá bán thứ cấp chỉ sau khoảng 2 năm gần đây. Tuy nhiên, người mua nhà vẫn yêu thích các sản phẩm mới, bởi chủ đầu tư khi bán hàng mới đều có các chương trình ưu đãi, ân hạn cho vay mua nhà từ 1 - 3 năm đầu tiên không mất lãi suất.
“Phần lớn người dân hiện tại không đủ tiền mua nhà ngay nên thường chọn cách mua trả góp. Trong khi căn hộ thứ cấp đã hết ân hạn, nghĩa là mua thì phải chịu lãi ngay. Còn mua trực tiếp từ chủ đầu tư sẽ được miễn lãi suất trong 1 - 3 năm đầu. Vì vậy, nhiều người vẫn tính toán tới áp lực tài chính mà chọn mua căn hộ sơ cấp. Tuy nhiên, giá bán sơ cấp neo cao như hiện tại thì không khác gì ân hạn cộng gộp vào giá bán” - Anh Thái chia sẻ.
Khổ vì chung cư cũ xuống cấp trầm trọng
Anh N - Lãnh đạo của một doanh nghiệp bất động sản tại Hà Nội cho hay, giá chung cư hiện tại có dấu hiệu tăng ảo. Dù phải thừa nhận rằng, nhu cầu ở thực là có nhưng môi giới lại thổi giá bán rất cao. “Chẳng hạn như dự án Sudico Mỹ đình, nhiều tòa chung cư đã xuống cấp trầm trọng, thiết kế trong căn hộ thì cũ kỹ. Song giá bán vẫn tăng cao lên tới 1,9 tỷ đồng đối với căn 2 phòng ngủ và 1 vệ sinh, hoặc hơn 3 tỷ đồng cho căn trên 100m2.
Tôi có người bạn vừa mua một căn hộ tại đây vào đầu năm 2022, sau đó phải bán vội thì nhà liên tục hư hỏng. Dự án này xuống cấp nên mọi tiện ích, sinh hoạt của gia đình rất bất tiện. Những ngày mưa thì thể nào phòng cũng ướt sũng, nước ngấm, dột trần. Chưa kể, các thiết kế không hề đón sáng khiến căn nhà trở nên tối tăm, dễ ẩm mốc. Dù khi mua về, chủ nhà đã bỏ ra chi phí lớn để tu sửa cho căn nhà này” - Anh N kể lại.
Đối với các dự án chung cư, anh N phân tích, người mua nên cân nhắc kỹ lưỡng, đừng nghe theo những lời hoa mỹ của môi giới như việc “hàng khan hiếm”, “không mua luôn thì hết hàng”. Nguồn hàng chung cư cũ thực sự không quá nhiều, nhưng tình trạng giá bán tăng nhanh trong thời gian ngắn mà không dựa vào những biến chuyển thực tế sẽ khiến giá bán thứ cấp tăng ảo.
“Bạn bỏ ra vài tỷ đồng để mua nhà, nghĩ là rẻ nhưng hóa ra lại thành đắt. Bởi những chi phí sửa chữa ban đầu và trong tương lai cho một căn hộ chung cư cũ đang nhanh chóng xuống cấp này là quá lớn, hơn nữa, các sản phẩm cũ đều thiếu tiện ích nên khiến cuộc sống của họ trở nên khó chịu, ngột ngạt” - Anh N nói.