Tồn kho đất nền còn nhiều, liệu giá bán có dễ tăng trở lại?

Theo Nhịp sống thị trường, báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng cho thấy, căn cứ vào số liệu báo cáo từ 52 trên tổng 63 địa phương, lượng tồn kho bất động sản trong quý III/2023 đạt khoảng 16.940 sản phẩm, bao gồm nhà ở riêng lẻ, chung cư, đất nền. Trong đó, đất nền 7.190 nền, chung cư tồn kho 3.196 căn; nhà ở riêng lẻ 6.554 căn. Căn cứ vào số liệu trên, có thể thấy đất nền chiếm 42%, lượng lớn trong bất động sản tồn kho.

Đất nền chiếm tỷ trọng lớn trong bất động sản tồn kho nhưng lại có lượng giao dịch đột biến trong quý III/2023. Cụ thể, số giao dịch chung cư và nhà ở riêng lẻ thành công đạt tới 29.723 giao dịch. Đặc biệt, lượng giao dịch đất nền tăng đột biến 136% trong quý III so với quý trước, ứng với 91.277 giao dịch. Nhìn vào số liệu có thể thấy, phân khúc đất nền vẫn được người mua ưa chuộng sau thời gian bị “thất sung”.

Nhu cầu tìm kiếm và sự quan tâm của giới đầu tư đến các sản phẩm nhà ở riêng lẻ, đất nền trong dự án bất động sản trong quý vừa qua đã tăng so với quý II, thế nhưng nhìn chung, tình hình giao dịch vẫn chưa có nhiều cải thiện. Trong quý III/2023, phân khúc bất động sản biệt thự liền kề, nhà ở riêng lẻ và đất nền dự án ở nhiều địa phương ghi nhận giá giao dịch có sự chững lại về mức độ giảm giá so với quý trước đó. Giá giao dịch ở vùng trung tâm của các TP Hà Nội và TP HCM về cơ bản đã ổn định hoặc chỉ sụt giảm nhẹ khi các quận/ huyện ven đô và khu vực ngoại thành ghi nhận mức độ giảm nhiều hơn.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan nhận định về xu hướng của phân khúc đất nền thời gian tới, đất nền vẫn là phân khúc nhận nhiều sự quan tâm trên thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy vậy, thời điểm hồi phục của thị trường đất nền có thể sẽ chậm hơn do nhiều yếu tố nếu so với những loại hình khác.

Theo dự báo, phải tới năm 2024 thì kinh tế mới có thể hồi phục. Tín dụng mở đối với đầu tư bất động sản vẫn ở mức rất thấp, dù lãi suất đang giảm dần, tuy nhiên tốc độ giảm hiện tại dự tính cần thêm 3-4 quý để có thể quay lại mức lãi suất ở thời điểm năm 2021.

Ngoài ra, tốc độ giải ngân đầu tư công dự kiến bùng nổ vào năm 2025. Ngoài ra, Luật Đất đai cũng dự kiến tới cuối năm 2024 mới được phê duyệt và cần thời gian để bước vào thực tế. Bên cạnh đó, tâm lý thị trường còn thấp đối với các phân khúc địa ốc thuộc loại đầu cơ, đầu tư, ít phục vụ cho nhu cầu về nhà ở thực.

Bởi vậy, theo dự báo của ông Quốc Anh, thị trường đất nền sẽ có sự đảo chiều vào cuối năm 2024. Ngoài ra, vị này nhận định nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính chưa nên tham gia vào phân khúc đất nền lúc này. Trong khi, phía nhà đầu tư có dòng tiền khỏe thì hiện họ đã bắt đầu kiếm tìm những cơ hội để xuống tiền.

Vị này cho biết hiện nay chưa phải là thời điểm thích hợp để phần đông người dân dùng đòn bẩy đầu tư đất nền. Điều quan trọng hơn là hãy nghĩ tới một bài toán dài hơi trong khoảng 5 năm nếu đầu tư, để có được góc nhìn và những kỳ vọng sao cho phù hợp nhằm tránh tình trạng mua tháng này nhưng kỳ vọng mảnh đất đó sẽ tăng giá chỉ trong vòng 3-6 tháng sau.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hoà cũng có cùng quan điểm trên khi nhận định rằng đất nền nếu nhanh thì chỉ tới quý II/2024 mới có thể ấm lên được vì các chính sách về tín dụng và lãi suất tối thiểu phải có độ trễ từ 3-6 tháng, thường đi chậm hơn sự phát triển của cả thị trường. Do đó, thời điểm của thị trường đất nền có thể phải chờ qua năm 2024.

Theo nhận định của PGS.TS. Trần Đình Thiên, đất nền vẫn có xu hướng đi lên, khi sự khan hiếm đất đai và đô thị hóa ngày càng tăng. Thế nhưng, sẽ không có cú sốc về giá cả bởi cơ quan quản lý sẽ có giải pháp để điều tiết và kìm hãm. Ngoài ra, nhà đầu tư ngày càng cẩn trọng, khôn ngoan, do đó chắc chắn sẽ không có chuyện đầu tư theo đám đông khiến giá đất đi lên theo kiểu gây choáng như thời gian trước.

Trước đó, Bộ Xây dựng cũng cho biết tỷ trọng tồn kho bất động sản chủ yếu nằm ở phân khúc đất nền và nhà ở riêng lẻ.

Tổng hợp số liệu từ Sở xây dựng cho thấy lượng giao dịch đất nền đạt ngưỡng 91.277 giao dịch, còn lượng giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ là 29.773 giao dịch thành công.

Theo đề nghị của Bộ Xây dựng, các địa phương cần tiếp tục thực hiện lập, phê duyệt kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở 5 năm và hàng năm để làm cơ sở chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án phát triển nhà ở, thúc đẩy nguồn cung để qua đó gỡ khó cho thị trường bất động sản. Đồng thời, khẩn trương tổ chức lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai. 

Bên cạnh đó, tiến hành tập trung rà soát và lập danh mục dự án có vướng mắc, khó khăn, đánh giá nguyên nhân và sớm giải quyết các vướng mắc về pháp lý, thủ tục. Đề xuất giải pháp rõ ràng lên cấp có thẩm quyền nết vượt thẩm quyền.

Đáng chú ý, địa phương cũng cần giảm thời gian và đơn giản hóa các thủ tục hành chính theo thẩm quyền, quy định đầu mối thực hiện thủ tục hành chính rõ ràng trong việc thiết lập, thẩm định và thông qua dự án bất động sản mới, trong đó có dự án nhà ở công nhân, nhà ở xã hội.