Tín hiệu sôi động trở lại của bất động sản KCN phía Nam

Doanh thu đến từ cho thuê xưởng, đất KCN tăng mạnh

Theo Nhà đầu tư, vừa qua, CTCP Sonadezi Giang Điền (UPCoM: SZG) đã báo cáo doanh thu thuần 165 tỷ đồng trong BCTC quý II.2023, tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận trước và sau thuế lần lượt là 86 và 70 tỷ đồng, gấp 3,2 lần so với cùng kỳ năm 2022. Đó được xem là khoảng lãi cao nhất tính từ khi SZG công bố báo cáo tài chính.

Trong đó, trụ cột đóng góp chính vẫn là mảng kinh doanh đất, hạ tầng Khu công nghiệp Giang Điền khi đạt 34,5 tỷ đồng và tăng 5,6% so với cùng kỳ năm 2022. Mảng cho thuê nhà xưởng tăng gần 49% đạt 32 tỷ đồng, chiếm tỉ trọng cao thứ 2 trong cơ cấu doanh thu. Bên cạnh đó, Sonadezi Giang Điền còn đạt doanh thu tài chính gần 6 tỷ đồng, tăng tới 155% so với cùng kỳ.

Tính tổng 6 tháng đầu năm, doanh thu thuần của công ty là 250 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế là 103 tỷ đồng, tăng 44% và 119% lần lượt so với cùng kỳ.

Sonadezi Giang Điền cho biết doanh thu công ty quý II/2023 tăng vì có doanh thu cho thuế tài sản theo tổng số tiền nhận trước trong năm. Do nhận cổ tức từ chứng khoán kinh doanh nên doanh thu tài chính tăng, trong khi chi phí tăng thấp hơn khiến lợi nhuận tăng cao.

Tổng Công ty IDICO, CTCP (HNX: IDC) là một ông lớn thị trường bất động sản khu công nghiệp phía Nam. Vào năm ngoái, IDICO chứng kiến tổng doanh thu 3.213 tỷ đồng, trong đó hoạt động kinh doanh hạ tầng và khu công nghiệp thu về hơn 2.696 tỷ đồng. Lãi sau thuế của công ty này đạt hơn 1.697 tỷ đồng.

Ban lãnh đạo IDICO cho biết công ty đang có 4 khu công nghiệp lớn với diện tích lên tới 3.267 ha, với tỉ lệ tiêu thụ khoảng 54%. Trung bình mức giá cho thuê đạt 123 USD/m2.

Theo đại diện IDICO, công ty đã tiếp thị, thu hút đầu tư cho thuê lại 131,8 ha đất riêng trong năm 2022. Trong đó, đã ký hợp đồng cho thuê với diện tích 98,1 ha. Trong khi 33,7 ha đã theo diện ghi nhớ hợp đồng cho thuê.

Ngoài các tên tuổi lớn, làn sóng đầu tư khu công nghiệp của các doanh nghiệp sản xuất như Công ty CP Cao su Đồng Phú (Doruco, HoSE: DPR)... cũng giúp sự sôi động của thị trường diễn ra rõ nét hơn.

Vào năm ngoái, Doruco cũng đã đầu tư góp vốn vào Công ty CP khu Công nghiệp Bắc Đồng Phú, gia tăng vốn điều lệ theo hình thức mua cổ phiếu phát hành thêm nhằm đầu tư phát triển KCN Bắc Đồng Phú và Nam Đồng Phú ở giai đoạn II, và thống nhất mua 5,1 triệu cổ phiếu với giá 102 tỷ đồng.

Thị trường kỳ vọng ấm dần lên

Bên cạnh những cái tên nổi tiếng như IDICO, Tân Tạo, Sonadezi, thị trường còn có sự xuất hiện của những gương mặt mới đang muốn mở rộng sang phân khúc này như Đồng Phú, Him Lam, Tôn Đông Á. Theo đó, thị trường sẽ trở nên hấp dẫn và có nguồn cung đa dạng hơn.

Theo ông Vũ Minh Chí, Quản lý Cấp cao, Dịch vụ Công nghiệp, Colliers (Việt Nam) nhận định, TP HCM tiếp tục đứng đầu cả nước về giá thuê (214 – 300 USD/m2/kỳ hạn) và tỷ lệ lấp đầy (95%). Thành phố này đã xóa quy hoạch 3 khu công nghiệp chậm triển khai và bổ sung quy hoạch 2 khu công nghiệp mới với tổng diện tích 668 ha. Ngoài ra, cũng kỳ vọng nguồn cung khu công nghiệp sẽ tăng thêm trong thời gian tới khi vừa được cho phép chuyển mục đích dùng đất nông nghiệp dưới 500ha sang đất công nghiệp.

Trong bối cảnh quỹ đất tại TP HCM ngày càng ít, nhu cầu thuê đất công nghiệp lại tăng, nhiều doanh nghiệp có xu hướng tìm đất thuê ở các tỉnh vệ sinh khác như Long An, Bình Dương và Đồng Nai.

Ông Chí cho biết giá trị xuất nhập khẩu Việt Nam giảm do tổng cầu thế giới yếu đi, khiến hoạt động đầu tư và mở rộng sản xuất công nghiệp chậm lại một phần. Thế nhưng, hiệu suất đầu tư xây dựng và cho thuê các khu công nghiệp trong quý II không bị ảnh hưởng nhiều.

Theo ông Chí nhận định, Việt Nam cần cải thiện tính liên kết vùng nhiều hơn nhằm thu hút thêm giới đầu tư quốc tế, bên cạnh các nhà đầu tư quen thuộc như Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore, Đài Loan… để từ đó đón đầu làn sóng trở thành trung tâm hậu cần của khu vực.

Trong khi chuyên gia của Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng trong nửa cuối năm nay, thị trường sẽ không có nguồn cung khu công nghiệp mới nào. Tuy nhiên, năm 2024 sẽ đón thêm khoảng 1.800 ha diện tích đất công nghiệp mới, chủ yếu tập trung ở các tỉnh Đồng Nai, Long An, Bình Dương.

Theo đại diện Cushman & Wakefield, nguồn cung đất công nghiệp sẽ tăng đáng kể trong tương lai. Năm 2026 ước tính sẽ có thêm 5.254 ha, sau khi việc điều chỉnh quy hoạch tổng thể và định hướng phát triển của tỉnh được hoàn tất.

Mặt khác, TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã có nhận định về triển vọng phát triển phân khúc bất động sản khu công nghiệp tại hội thảo quốc tế "Tiềm năng phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam" vừa qua. Theo đó, 6 tháng đầu năm, nguồn cung đã có thêm nhiều dự án đầu tư khu công nghiệp được chấp thuận, chuỗi sản xuất đa hóa xuất hiện tại Bắc Giang, Đồng Nai… Bên cạnh đó, giá cho thuê đất tại các KCN cũng tăng nhẹ 3% so với cuối năm ngoái.

Theo ông Khôi phân tích, trong giai đoạn 2023-2025, xu hướng nổi bật của thị trường bất động sản khu công nghiệp sẽ là khu công nghiệp quy mô lớn, chất lượng cao như mô hình KCN sinh thái, KCN đô thị dịch vụ. Qua đó, góp phần cải thiện tính hiệu quả trong việc thu hút đầu tư và phát triển bền vững trong dài hạn.

Thế nhưng, bên trong khu công nghiệp cần được kết nối đồng bộ với hạ tầng bên ngoài. Do đó, cần hoàn thiện pháp lý, quy hoạch đồng bộ cũng như xúc tiến giải phóng mặt bằng.