Tìm giải pháp tăng nguồn cung nhà ở xã hội và nhà thương mại giá rẻ

Quy trình, thủ tục triển khai nhà ở xã hội quá phức tạp

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản chia sẻ, công ty của ông đang sở hữu 2 khu đất ở Hà Nội. Đây là các khu đất sạch ở quận Hoàng Mai đã có quy hoạch của UBND thành phố Hà Nội từ năm 2015, rất chi tiết về mật độ, chiều cao, dân số… Tuy nhiên, khi làm thủ tục làm nhà ở xã hội phục vụ chính sách cũng như nhu cầu người dân thì doanh nghiệp này phải mất hơn 500 ngày mới được cấp chủ trương đầu tư dự án làm nhà ở xã hội, nhà thương mại giá rẻ cho một khu đất.

“Để dự án được triển khai nhanh hơn thì mấu chốt vẫn là đơn giản đầu việc thủ tục hành chính. Ví dụ, chấp thuận chủ trương đầu tư có rồi, không thẩm định thiết kế cơ sở nữa. Hay cấp giấy phép xây dựng, nếu có quy định cụ thể, quản trị tốt rồi thì có cần cấp phép không?. Đối với nhà ở xã hội, doanh nghiệp hưởng lợi tức chỉ 10% là tối đa, không giống như dự án thương mại khác”, ông Đường nói và cho rằng, quy định hiện này quá dài cho những thủ tục lựa chọn chủ đầu tư triển khai nhà ở xã hội hay nhà thương mại giá rẻ. Trong khi đó, theo tính toán của giới đầu tư, tối thiểu cũng phải 20 triệu người đang có nhu cầu nhà ở phân khúc này.

Chính sách chưa thực chất

Chia sẻ về câu chuyện nguồn cung nhà ở xã hội, ông Hà Quang Hưng - Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho rằng pháp luật hiện hành đã có những quy định cụ thể và chi tiết để các đơn vị triển khai đầu tư nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, ông Hưng cũng thừa nhận khi theo dõi triển khai luật nhà ở và các nghị định, thông tư hướng dẫn đầu tư vào nhà ở xã hội thì có một số nhóm chính sách khiến các doanh nghiệp, người dân gặp khó khăn khi đầu tư, tiếp cận nhà ở xã hội.

Đơn cử như việc dành và bố trí quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội. Luật Đầu tư quy định, chủ đầu tư các dự án nhà thương mại, khu đô thị phải dành 20% diện tích đất trong dự án để phát triển nhà ở xã hội, nhưng đây là quy định khá cứng nhắc.

Cụ thể, trong các dự án có suất đầu tư cao, vị trí “đất vàng” hoặc đặc thù như resort trên triền núi cao, thì việc bố trí quỹ đất này để phát triển nhà ở xã hội là không phù hợp; các dự án chung cư có suất đầu tư siêu cao, 60-80 triệu/m2 thì bản thân việc bố trí người thu nhập thấp, chỉ phải chịu tiền vận hành cũng khó khăn cho họ.

Về thủ tục đầu tư, theo Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, hiện nay pháp luật quy định trình tự làm nhà ở xã hội không khác gì nhà ở thương mại, thậm chí có bước còn nhiều hơn.

“Với chính sách hỗ trợ chủ đầu, dù luật có quy định miễn tiền sử dụng đất, miễn giảm thuế giá trị gia tăng (VAT), thu nhập doanh nghiệp khoảng 50%, được ưu đãi tiếp cận vốn, nhưng chúng tôi thấy rằng các chính sách chưa thực chất. Bởi vì, mấu chốt quy định là dù có ưu đãi nhưng chủ đầu tư khi áp dụng ưu đãi thì không được tính vào giá bán”, đại diện Bộ Xây dựng thẳng thắn chia sẻ.

Dòng vốn vào nhà ở xã hội vẫn “nghẽn”

Nói về những vướng mắc trong việc giải ngân gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội đạt kết quả chưa như kỳ vọng, bà Hà Thu Giang - Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (Ngân hàng Nhà nước) cho biết, thời gian qua, Ngân hàng Nhà nước đã phối hợp với Bộ Xây dựng để xây dựng chính sách, cũng như tháo gỡ khó khăn trong triển khai thực hiện và đã có nhiều văn bản chỉ đạo các tổ chức tín dụng hướng dòng vốn vào nhà ở xã hội, dành cho người thu nhập thấp.

Ngân hàng Chính sách xã hội đã triển khai cho vay mua nhà ở xã hội theo Nghị định số 100/2015/NĐ-CP và Nghị định số 49/2021/NĐ-CP của Chính phủ. Các chính sách này áp dụng đối với cả người mua nhà và chủ đầu tư.

Tuy nhiên, đến nay, ngân sách mới bố trí được nguồn lực để triển khai cho người mua nhà. Đến quý I/2023, chương trình này đạt gần 11.000 tỷ đồng.

Với các ngân hàng chỉ định, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP quy định rõ, nguồn cho vay phát triển nhà ở xã hội thông qua các ngân hàng thương mại chỉ định và ngân sách nhà nước sẽ cấp bù lãi suất cho vay. Tuy nhiên, đến nay các ngân hàng thương mại chưa bố trí được vốn để cho vay chủ đầu tư.

Gần đây nhất, khi thực hiện Nghị quyết số 33/NQ-CP của Chính phủ, NHNN đã chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng triển khai cho vay gói tín dụng 120.000 tỷ đồng đối với chủ đầu tư, người mua nhà, đầu tư cải tạo nhà mới với mức lãi suất thấp hơn từ 1,5 - 2% lãi suất ngân hàng thương mại và được triển khai từ ngày 1/4.

Theo bà Hà Thu Giang, đến nay, mặc dù 4 ngân hàng thương mại cổ phần nhà nước đã sẵn sàng nguồn lực triển khai gói tín dụng này, nhưng đến nay chưa phát sinh kết quả.

“Hiện tại mới có 2 địa phương là tỉnh Trà Vinh và tỉnh Bắc Giang gửi danh sách các dự án để được vay từ gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội. Danh sách này đã được chuyển đến các ngân hàng thương mại để triển khai giải ngân sớm nhất trong thời gian tới”, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế nói thêm.

Tạo cơ chế ưu đãi thu hút doanh nghiệp tham gia xây dựng

Hiến kế để hóa giải “điểm nghẽn” khi phát triển nhà ở xã hội, chuyên gia kinh tế Phạm Văn Quyết nhấn mạnh, vấn đề căn cốt hiện nay là cần giảm các đầu việc trong trình tự thủ tục hành chính.

Đơn cử như: Khi đã có chủ trương đầu tư của cấp có thẩm quyền thì không cần thẩm định thiết kế cơ sở để giảm được rất nhiều thời gian. Hay như về lựa chọn chủ đầu tư dự án, khi xác định các doanh nghiệp có nhu cầu tham gia triển khai dự án, xét thấy tất cả đều đủ điều kiện thì nên tổ chức bốc thăm cho nhanh, còn nếu thực hiện theo đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư thì thủ tục hành chính phải mất đến gần 2 năm. Chưa kể các thủ tục hành chính khác nên thời gian triển khai dự án sẽ rất lâu.

"Với dự án nhà ở xã hội, nhà thương mại giá rẻ thì thủ tục hành chính phải thiết kế riêng, thật tinh gọn, giảm thiểu hơn dự án nhà ở thương mại. Như vậy, cũng là thu hút được doanh nghiệp tham gia xây dựng, tăng nguồn cung", ông Quyết cho biết.

Cũng theo chuyên gia này, khi thực hiện chủ trương nhà ở xã hội thì tất cả phải công khai, minh bạch, không để xảy ra tình trạng lợi ích nhóm. Phải tránh những hiện tượng tiêu cực, như dự án chung cư An Trung 2 ở Đà Nẵng, năm 2019, qua thanh tra phát hiện 80/324 trường hợp mua nhà ở xã hội không đúng quy định. Chưa kể, nhiều dự án nhà ở xã hội dành cho người có thu nhập thấp song cư dân lại là người khá giả, nhiều gia đình có ô tô riêng đời mới.