Thủ tục đất đai phức tạp gây cản trở nhiều doanh nghiệp bất động sản

Nhiều tác động từ luật khiến các doanh nghiệp nản lòng

Thời gian qua, thị trường bất động sản có dấu hiệu giảm nhẹ, sức mua sụt giảm, tính thanh khoản thấp. Nguyên nhân của tình trạng này đến từ việc các ngân hàng siết tín dụng, xuất hiện các vụ bê bối lớn của các công ty bất động sản, sự cạnh tranh nguồn cung lớn của các đại dự án và ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19 thời gian qua đã tác động đến nền kinh tế nói chung, bất động sản nói riêng.

Bên cạnh đó, nguyên nhân được xem là có tác động trực tiếp đến hoạt động của bất động sản thời gian qua là hàng lang pháp lý chưa được gỡ bỏ, còn nhiều bất cập. Đặc biệt là những quy định pháp luật từ quy hoạch, đầu tư, xây dựng, kinh doanh,… đang có những chồng chéo với quy định của Luật Đất đai 2013 khiến cho các doanh nghiệp gặp khó khăn kéo dài, thị trường bất động sản chưa được quản lý và kiểm soát hiệu quả.

Trong đó, việc các doanh nghiệp tiếp cận thông tin đất đai là rất khó. Chưa kể những doanh nghiệp khi tiếp nhận dự án trong tay vẫn chưa triển khai được do gặp phải thủ tục hành chính phức tạp, cách định giá đất còn hạn chế, gây phiền hà, do đó để thực hiện và triển khai được một dự án, các doanh nghiệp thường tốn kém nhiều thời gian làm tăng chi phí, bỏ lỡ nhiều cơ hội khác.

Dước góc độ là một doanh nghiệp bất động sản đang chịu tác động trực tiếp từ các chính sách, bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land nhận định: “Luật Đất đai 2013 đóng vai trò hết sức quan trọng và có sức ảnh hưởng đến các văn bản pháp lý liên quan, làm nền tảng cho các hoạt động diễn ra trên thị trường bất động sản, tuy nhiên còn nhiều bất cập dẫn đến không theo kịp thực tiễn phát triển, kìm hãm nguồn lực phát triển suốt nhiều năm qua”.

Bà Hương cho biết, nhiều dự án phát triển các khu đô thị quy mô lớn cần chuyển đổi nguồn gốc đất nhưng lại gặp khó khăn trong việc thay đổi mục đích sử dụng đất là một trong những nguyên nhân khiến nhiều dự án bất động sản bị ắch tắc kéo dài, các chủ đầu tư nản lòng.

Đặc biệt là câu chuyện về đất công, đất vàng tại nhiều nơi mà không được khai thác gây lãng phí tài sản, trong khi những doanh nghiệp có khả năng làm thì không tiếp cận được do vướng pháp lý. Nhìn vào thực tiễn, có nhiều dự án xây dựng trên đất xen cài chỉ vì vướng một chút đất công mà bị đình trệ nhiều năm liền làm thiệt hại cho danh nghiệp, lãng phí nguồn lực.

Ngoài ra, câu chuyện về tỷ lệ bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cũng là một vấn đề hết sức nhức nhối. Dù đã có nhiều chuyên gia lên tiếng cần thay đổi tỷ lệ nhưng vẫn chưa cải thiện được. Theo quy định tỷ lệ đồng thuận phải là 100%, nhưng thực tế điều này là bất khả kháng bởi chỉ cần có một vài trường hợp không đồng thuận là sẽ không thực hiện được. Điều này đã làm cho các doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn trong khâu giải phóng mặt bằng, thậm chí không giải quyết được, làm dở dang dự án, thiệt hại đôi bên.

Một thực tế nữa là quá trình định giá đất đai để nộp tiền sử dụng đất thường kéo dài rất lâu và chưa thực sự chuẩn xác. Có nhiều trường hợp kéo dài đến hàng năm mà chủ đầu tư vẫn không đóng được tiền làm không hoàn thành được các thủ tục pháp lý. Khi đó, các khách hàng không có “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở” làm nảy sinh những hô hào, biểu tình, những vụ kiện tụng chủ đầu tư.

Đồng quan điểm, ông Lê Tuấn Hải, Công ty Cổ Phần Tập đoàn Telin từng chia sẻ, việc định giá đất hiện nay còn làm theo cảm tính chưa thực sự đúng với giá trị thật của đất, nếu định giá ở mức thấp thì sẽ làm mất tiền của Nhà nước, còn nếu định giá ở mức cao thì gây khó khăn cho doanh nghiệp, chủ đầu tư không làm được. Vì thế mà rất ít đơn vị dám đứng ra thẩm định giá đất.

Ông Hải chia sẻ thêm, hiện nay ngành bất động sản đang gặp phải quá nhiều thủ tục hành chính phức tạp, phiền hà và gây tốn kém thời gian, tiền bạc của các doanh nghiệp, do đó, cần phải giảm thiểu các thủ tục này để việc mua bán bất động sản trên thị trường được diễn ra một cách thuận lợi, minh bạch hơn.

Có thể thấy, những bất cập, vướng mắc trong Luật Đất đai 2013 thời gian qua đã làm hạn chế đến quá trình thực thi các dự án của các doanh nghiệp, làm phát sinh chi phí lớn và rủi ro cao, gây mất thời gian, bỏ lỡ cơ hội đầu tư đối với doanh nghiệp và nhà đầu tư. Bên cạnh đó, những kẽ hở trong quy định pháp luật về đất đai được xem là cơ hội phát sinh những tiêu cực trên thị trường bất động sản.

Tháo gỡ bất cập trong Luật Đất đai 2013 đưa thị trường bất động sản bức phá trở lại

Bà Nguyễn Thị Lan Hương nhận định, Luật đất đai 2013 sửa đổi phải sát với thực tiễn và nhìn vào xu thế phát triển trong tương lai. Đặc biệt là đối với loại hình sở hữu bất động sản như condotel, officetel,… đang còn gặp trục trặc, không được đảm bảo quyền sở hữu khi luật chưa theo kịp với sự phát triển của các loại hình mới này. Trong tương lai sẽ còn xuất hiện nhiều hình thức sở hữu mới mà Luật Đất đai 2013 chỉnh sửa cần phải có cái nhìn trước và đưa vào quy định để đảm bảo quyền lợi giữa các bên, giúp thị trường phát triển lành mạnh, hiệu quả.

Theo các chuyên gia bất động sản, một trong những việc làm đầu tiên để tháo gỡ những ràng buộc bất lợi cho thị trường bất động sản là sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013 sao cho đảm bảo đồng bộ với hệ thống pháp luật, nhất là những quy định về giá đất, minh bạch thông tin đất đai.

Để hoàn thiện chính sách về giá đất, PGS. TS. Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính) cho rằng cần phải xác định được giá trị của đất dựa trên giá thị trường, sát với thực tế và xây dựng hệ thống thông tin dữ liệu giá đất phải thường xuyên cập nhật biến động giá đất của cả nước và theo vùng, miền, địa phương để làm cơ sở thực tiễn, căn cứ khoa học mỗi lần điều chỉnh.

“Khung giá đất do Nhà nước ban hành cần phải thu hẹp phạm vi, không can thiệp vào việc xác định giá của các bên bởi giá đất phải do các bên tự quyết định. Khung giá đất Nhà nước đưa ra chỉ nên mang tính tham khảo đối với các bên. Thêm nữa, cần bổ sung quy định cụ thể về việc điều tiết giá trị tăng thêm từ đất đai không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại góp phần tăng ngân sách Nhà nước”, ông Long chia sẻ.

Ngoài ra, theo ông Long, việc định giá đất cần những thẩm định viên có kỹ năng và hiểu biết sâu rộng bởi trình độ của những người này sẽ có ảnh hưởng rất lớn đến chất lượng trong quá trình thẩm định giá đất. Bên cạnh phương pháp truyền thống thì việc định giá đất cần được nghiên cứu bằng việc sử dụng các công nghệ mới, kỹ thuật hiện đại 4.0 để làm công cụ giúp các cơ quan định giá đất hàng loạt.

Từ những sức ép lớn của các chủ trương kiểm soát chặt chẽ hơn với công tác cấp phép và thực thi dự án cộng với khó khăn từ thủ tục hành chính khiến việc phê duyệt của nhiều dự án bị chậm, thậm chí tạm dừng, nhiều doanh nghiệp bất động sản không tiếp cận được dự án. Đây là một trong những nguyên nhân góp phần gây tắc nghẽn nguồn cung bất động sản hiện nay, đẩy giá nhà ở tăng cao, nhiều người dân khó tiếp cận nhà ở.

Thực tế là nhiều doanh nghiệp tìm kiếm cơ hội đầu tư chủ yếu dựa vào những mối quan hệ cá nhân, mối quan hệ không chính thống dẫn đến nhiều doanh nghiệp bất động sản không tiếp cận được, không thu hút được đầu tư nước ngoài hiệu quả. Do đó cần phải công khai các thông tin về bất động sản để các doanh nghiệp trong và ngoài nước có cơ hội tiếp cận nhiều hơn.

Nhiều năm qua, các doanh nghiệp bất động sản đều kỳ vọng vào sửa đổi Luật Đất đai. Nếu Luật được sửa đổi đáp ứng đúng với thực tiễn, giải quyết được khó khăn, vướng mắc đang tồn tại thì sẽ là cơ hội để thúc đẩy quá trình chuyển dịch đất đai, biến đất đai trở thành các công cụ tài chính hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản khởi động và tái khởi động các dự án, tăng khả năng tiếp cận đất đai cho các doanh nghiệp, giải quyết vấn đề nguồn cung cho thị trường.