Thời điểm thích hợp để người có nhu cầu thực mua nhà ở đã đến?

Nếu như thời gian qua, đất nền là phân khúc khiến thị trường bất động sản “dậy song” với những cơn sốt đất diễn ra trên cả nước thì hiện nay, nhiều ý kiến cho rằng phân khúc nhà ở, chung cư phục vụ nhu cầu sử dụng thực của người dân đang bước vào giai đoạn khởi sắc.
Theo số liệu từ các báo cáo bất động sản trong quý III/2022, mức độ quan tâm và lượng giao dịch đất nền đều giảm khi có hiện tượng bán cắt lỗ thu hồi vốn. Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, giá giao dịch thứ cấp nhà riêng lẻ và đất nền trong quý vừa qua đã có xu hướng giảm nhẹ khoảng 2 - 3% so với quý trước đó.

Bên cạnh đó, lượng giao dịch đất nền cũng sụt giảm mạnh cả nước có 115.129 giao dịch thành công, tổng lượng giao dịch bằng khoảng 54% so với quý II/2022. Cụ thể, tại miền Bắc có 21.806 giao dịch; tại miền Trung có 18.789 giao dịch; tại miền Nam có 74.534 giao dịch. Thực tế này chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố như lãi suất cho vay tăng cao, tín dụng và trái phiếu thắt chặt lại.
Phân khúc chung cư và nhu cầu thực soán ngôi
Trái với tình hình ảm đạm của đất nền, thị trường căn hộ chung cư, nhà ở xã hội đang nhận được sự quan tâm lớn không chỉ từ những người có nhu cầu thực mà cả nhà đầu tư. Theo đó, mức giá của loại hình chung cư cũng đang có xu hướng tăng lên.
Thống kê từ Batdongsan.com.vn cũng cho thấy giá căn hộ sơ cấp đã tăng 11% so với năm ngoái, trung bình đạt 47 triệu đồng/m2. Trong đó giá căn hộ tăng trung bình 15-15,5% so với cùng kỳ năm ngoái, giá thuê theo đó tăng từ 8-16% tùy khu vực và diện tích căn hộ.
Nhiều nhà đầu tư nắm bắt cơ hội nhu cầu thuê chung cư đang rất lớn nên chủ động tìm kiếm mua loại hình này rồi cho thuê lại để tạo dòng tiền thu nhập thụ động.
Là một nhà đầu tư bất động sản có nhiều kinh nghiệm tại Hà Nội, chị Thùy Linh (Hà Đông) cho biết, hiện nay, nhu cầu thuê chung cư đang rất lớn, tôi mua căn hộ tại quận Hà Đông, có diện tích khoảng 68m2 với giá 2.9 tỷ, gần 45 triệu đồng/m2 cách đây hơn 1 năm và đang cho thuê với mức giá 14 triệu đồng/tháng. Giá căn hộ trên thị trường đã tăng đến gần 4 tỷ đồng”, chị Linh nói. 

Giới chuyên gia dự báo, chung cư tại Hà Nội sẽ tiếp tục đà tăng trưởng trong thời gian tới. Tổng hợp các kết quả phân tích, CBRE nhận định, cho tới năm 2024, giá bán căn hộ sơ cấp sẽ tiếp tục đạt tỷ lệ tăng trưởng kép trung bình hàng năm (CAGR) từ 8-10%.
Theo Kế hoạch phát triển nhà ở TP. Hà Nội, tổng nguồn cầu trong giai đoạn 2022 - 2025 là 185.200 nhà, trong đó có 166.600 căn hộ. Tuy nhiên theo số liệu từ Savills, thực tế chỉ khoảng 78.900 căn hộ được mở bán mới trong giai đoạn này, dẫn đến chênh lệch cung cầu rất lớn. Từ đó có thể thấy, mức giá các căn hộ hiện tại mà các chủ đầu tư rao bán đang ở ngưỡng tương đối tốt cho người có nhu cầu sở hữu nhà thực thụ.
Hơn nữa, Bộ Xây dựng đang trình Thủ tướng xem xét, phê duyệt Đề án phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội, cố gắng đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp. Nguồn cung này cũng sẽ giúp hạ nhiệt giá nhà ở xã hội và tạo cơ hội để người thu nhập thấp sớm mua được nhà ở.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, “Năm 2023, khi có room tín dụng mới sẽ giúp thị trường bất động sản sôi động hơn so với hiện tại. Song, sẽ không có chuyện “sốt đất” xảy ra như đầu năm 2022. Dòng tiền room tín dụng mới tuy không nhiều nhưng giúp thị trường có thêm giao dịch từ người mua nhà thực và các nhà đầu tư bất động sản nhỏ lẻ”, ông cho biết.

Với quỹ đất đang ngày càng cạn kiệt tại Hà Nội, nhiều dự án vẫn còn vướng các thủ tục pháp lý chưa thể triển khai thì loại hình căn hộ thuộc các dự án đã hoàn thiện, được đưa ra chào bán trở thành điểm nhấn thu hút người mua nhà. Song song với đó, để đẩy nhanh tính thanh khoản, nhiều chủ đầu tư các dự án đang triển khai mạnh tay các chương trình ưu đãi chiết khấu cao cho người mua. Do đó, các chuyên gia cho rằng, nếu đã lựa chọn được căn hộ có pháp lý “sạch”, quy hoạch bài bản, xây dựng đúng tiến độ thì đây chính là cơ hội vô cùng thuận lợi để nhà đầu tư xuống tiền mua nhà sở hữu, nhất là trong bối cảnh giá bất động sản tại Hà Nội không ngừng tăng cao như hiện nay.

Chuyên gia Đỗ Quý Duy, người sáng lập CLB Nhà đầu tư bất động sản NAC – nhận định trong vòng 1 năm đến 1 năm rưỡi tới, nhu cầu mua bất động sản thực tế sẽ tăng lên rất nhiều, hơn cả nhu cầu đầu tư hay đầu cơ. Do đó, sang năm 2023, chỉ cần quyết định đúng một hoặc hai giao dịch có thể tạo ra lợi nhuận lớn hơn các nhà đầu tư tham gia thị trường liên tục.
Ông Duy cũng cho rằng “cơ hội này chỉ 10 năm một lần. Không phải bất cứ thời điểm nào người dân cũng có thể tiếp cận được bất động sản giá tốt, tính pháp lý, dòng tiền tốt, khả năng thanh khoản tốt trong tương lai. Các nhà đầu tư chuyên nghiệp và nghiệp dư đều nên nắm bắt trong 1 năm tới. Đây là cơ hội kim cương chứ không phải cơ hội vàng trong chu kỳ 10 năm qua của thị trường bất động sản từ 2012 đến nay ”.