Thị trường sẽ ấm lên, nhà đầu tư cần chiến lược thông minh để giảm thiểu rủi ro

Niềm tin đến từ chính sách

Năm 2021 dù bị tác động nặng nề của dịch Covid-19 nhưng thị trường bất động sản vẫn nóng từ Bắc đến Nam. Tuy nhiên, sau thời gian bùng nổ vào đầu năm 2022, thị trường lại rơi vào trạng thái kém thanh khoản cục bộ. Trong đó, nguồn vốn vào bất động sản được kiểm soát chặt chẽ. Đến hiện tại, thị trường bất động sản vẫn đối diện với nhiều khó khăn, nhưng giới chuyên gia kỳ vọng ở những tháng cuối năm thị trường sẽ ấm lên khi những vướng mắc pháp lý được tháo gỡ và nguồn vốn được khơi thông.

Theo yêu cầu của Nghị quyết số 10 phiên họp thường kỳ tháng 1 năm 2023 cũng như chỉ đạo của người đứng đầu Chính phủ tại “Hội nghị tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững” được tổ chức ngày 17/2, các giải pháp khơi thông thị trường bất động sản sẽ được các bộ, ngành, địa phương triển khai quyết liệt hơn trong thời gian tới.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, 70% khó khăn mà các doanh nghiệp bất động sản đôi phải đối diện chính là những vấn đề liên quan đến pháp lý. Chỉ riêng trên địa bàn thành phố, hiện có khoảng 140/700 dự án đang gặp trở ngại, vướng mắc về thủ tục. Do đó, việc Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai sửa đổi được thông qua vào cuối năm nay mang đến kỳ vọng sẽ tạo ra những chuyển biến tích cực về chính sách.

Một “điểm nghẽn” khác cũng đang dần được khơi thông là dòng tiền khi room tín dụng của năm mới đã được mở ra. Tại Hội nghị ngày 17/2, Bộ Xây dựng đề xuất gói 110.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân; Thống đốc Ngân hàng Nhà nước công bố gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho lĩnh vực bất động sản. Mặc dù mới đây, Bộ Xây dựng đã rút lại đề xuất gói 110.000 tỷ đồng để tập trung vào gói 120.000 tỷ đồng của Ngân hàng Nhà nước, nhưng nhiều người tin rằng điểm nghẽ về vốn sẽ dần được khơi thông từ gói 120.000 tỷ này.

Bên cạnh đó, việc lại suất cho vay hạ nhiệt cũng sẽ trở thành động lực để thị trường bất động sản trở nên sôi động hơn. Theo Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam, hiện đã có 16 tổ chức tín dụng đăng ký, cam kết giảm lãi suất cho vay với mức giảm từ 0,5 - 2%/năm, có đơn vị giảm lãi suất cho vay tới 3,5%/năm. Động thái này giúp những người có nhu cầu vay mua nhà vừa trút được “gánh nặng” tài chính trên vai, vừa dễ huy động hơn các đòn bẩy.

Bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc của Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định, việc Chính phủ nhìn nhận một cách thẳng thắn những khó khăn và vai trò của thị trường bất động sản để rồi có các chính sách giải quyết kịp thời sẽ là cơ sở rất lớn giúp thị trường bất động sản khởi sắc trong những tháng cuối năm 2023. Sự nhộn nhịp ấy đều từ việc các nhà đầu tư, chủ đầu tư và các bên tham gia thị trường có lại được niềm tin tham gia thị trường.

Định hướng chiến lược đầu tư, giảm thiểu rủi ro

Những phân khúc sẽ ghi dấu ấn trong năm 2023 chính là cho thuê văn phòng, bất động sản cho thuê bán lẻ và bất động sản công nghiệp.

Nguồn cung tiếp tục khan hiếm trong khi nhu cầu thuê cao khiến loại hình bất động sản cho thuê văn phòng tiếp tục trở thành phân khúc mang lại giá trị cho các nhà đầu tư. Mặc dù đã ghi nhận sự gia tăng việc doanh nghiệp thu nhỏ diện tích thuê và xu hướng dịch chuyển ra khỏi trung tâm để đến các tòa nhà khu vực rìa trung tâm, nhưng hiện tại nhu cầu thuê văn phòng tại khu vực trung tâm vẫn tiếp tục gia tăng và được dự đoán sẽ bền vững trong trung hạn.

Năm 2023, bất động sản cho thuê bán lẻ cũng sẽ có một năm khôi phục mạnh mẽ sau thời gian dài bị đóng băng vì đại dịch Covid-19. Các trung tâm thương mại ở vị trí đắc địa, được quản lý và đầu tư hình ảnh bài bản đều ghi nhận tỷ lệ lấp đầy và lượt tham quan mua sắm cao. Sự phát triển trở lại của ngành du lịch, Trung Quốc chính thức mở cửa biên giới và việc nhiều công ty, thương hiệu quốc tế lựa chọn gia nhập thị trường Việt Nam là những lý do giúp phân khúc này được dự đoán sẽ khởi sắc trong năm 2023, đặc biệt là những tháng cuối năm.

Bên cạnh cho thuê văn phòng, cho thuê bán lẻ thì bất động sản công nghiệp cũng chứng kiến một năm sôi động khi nguồn cung mới nhà xưởng xây sẵn, nhà kho xây sẵn liên tục ra mắt cùng với chất lượng và tiêu chuẩn hoàn thiện ngày càng hiện đại, có thể đáp ứng được yêu cầu cao từ các khách thuê quốc tế. Một động lực nữa khiến bất động sản công nghiệp được vững tin tăng trưởng trong những tháng cuối năm 2023 chính là xu hướng dịch chuyển các chuỗi cung ứng khỏi thị trường Trung Quốc sang các nước khác trong đó có Việt Nam.

Thế nhưng, dù thị trường bất động sản được nhiều chuyên gia dự báo sẽ nhộn nhịp hơn trong những tháng cuối năm 2023 và những phân khúc khởi sắc đã được điểm danh nhưng các nhà đầu tư vẫn cần một chiến lược thông minh để đảm bảo hiệu quả cho khoản đầu tư của mình. Các nhà đầu tư bao gồm quỹ đầu tư và cả nhà đầu tư cá nhân, trước khi tiến hành phát triển hoặc giao dịch dự án cần thực hiện nghiên cứu thị trường chuyên sâu, phải có sự tham gia của các chuyên gia ở tất cả các khía cạnh bao gồm luật, ngân hàng, tài chính, thẩm định và tư vấn bất động sản nhằm định hướng được chiến lược đầu tư từ đó giảm thiểu những rủi ro xuống mức thấp nhất.

Ba Trang Bùi nêu quan điểm: “Đối với các doanh nghiệp cần phải thực hiện tái cấu trúc danh mục đầu tư, tập trung hóa nguồn lực, định vị lại phân khúc thị trường, tập trung vào những sản phẩm có giá phải chăng phục vụ nhu cầu thực. Theo chúng tôi nghiên cứu, các doanh nghiệp bất động sản rất đặc thù, đòi hỏi tầm nhìn dài hạn và nguồn vốn lớn, vậy cấu trúc phải nằm ở vốn chủ sở hữu ít nhất từ 30 - 40 %; nợ ngân hàng, các loại nợ dưới 50% và phải có nhà đầu tư chiến lược. Đạt được các điều kiện đó thì thị trường mới đảm bảo cân bằng. Bên cạnh đó, họ cần chuẩn bị cho chu kỳ phục hồi mới bằng việc mở rộng quỹ đất liên tục”.