Thị trường nhà ở đang lệch pha cung-cầu trầm trọng

Nhu cầu tìm mua tăng cao

Anh Quân, Giám đốc một sàn môi giới bất động sản TP Hồ Chí Minh cho biết, sau Tết Nguyên Đán, lượng người tìm kiếm thông tin chung cư, nhà liền thổ tăng mạnh. Hàng ngày, công ty môi giới của ông liên tục tiếp nhận những cuộc điện thoại hỏi mua căn hộ chung cư của khách hàng.

Theo vị giám đốc này, mặc dù mức độ quan tâm tăng mạnh nhưng lượng giao dịch rất nhỏ giọt vì khách hàng đang chần chừ về mức giá bán quá cao. Đa số khách hàng đều có nhu cầu tìm những căn chung cư gia đình có mức giá vừa phải, dao động từ 35-55 triệu đồng/m2, rất ít người quan tâm đến phân khúc căn hộ chung cư cao cấp.

Trong khi đó, trưởng phòng kinh doanh một dự án căn hộ trên địa bàn quận Thủ Đức cũ (thuộc khu Đông TP Hồ Chí Minh) cho biết, nhận thấy lượng tìm kiếm căn hộ tăng nhanh sau dịp Tết Nguyên Đán, công ty đã mở lại những giỏ hàng đã đóng từ quý 3 năm ngoái. "Theo kế hoạch ban đầu, công ty sẽ mở lại giỏ hàng vào khoảng quý 2, 3 năm nay. Nhưng ngay trong tháng đầu tiên của năm 2023, khảo sát thấy lượng tìm mua các căn hộ chung cư tăng cao nên công ty đã mở lại các giỏ hàng và triển khai các kế hoạch bán hàng trong năm”, ông chia sẻ.

Theo báo cáo của Batdongsan.com.vn, trong tháng 1/2023, nhu cầu tìm mua chung cư và biệt thự trên toàn quốc đang tăng mạnh, dù thanh khoản còn gặp nhiều khó khăn. Cụ thể, nhu cầu tìm mua căn hộ trên cả nước tăng 64% và biệt thự tăng 96% so với cùng kỳ năm trước.

Riêng khu vực TP Hồ Chí Minh, mức độ quan tâm tăng 74% đối với chung cư và tăng 131% đối với biệt thự. Lượng tìm mua căn hộ tại TP Hồ Chí Minh tăng mạnh nhất ở các dự án có mức giá dao động trên dưới 55 triệu đồng/m2. Cụ thể, căn hộ tầm giá từ 35-55 triệu đồng/m2 có lượt tìm mua tăng 61%, căn hộ giá trên 55 triệu đồng/m2 tăng 113% so với cùng kỳ năm 2022.

Tương tự ở Hà Nội cũng ghi nhận xu hướng tăng nhu cầu tìm kiếm chung cư, biệt thự lần lượt ở mức 57%, 103%. Mức độ quan tâm đến chung cư Hà Nội trong tháng 1/2023 tăng mạnh nhất ở phân khúc căn hộ có giá rao bán trên 50 triệu đồng/m2, với mức tăng đến 97% so với tháng 1/2022.

Báo động tình trạng lệch pha cung-cầu

Trái ngược với chiều hướng tăng về nhu cầu tìm kiếm, lượng tin đăng bán căn hộ và biệt thự liền kề lại giảm đi đáng kể vào đầu tháng 1/2023. Ở TP Hồ Chí Minh, lượng tin đăng 2 loại hình này đồng loạt giảm 54%. Còn tại Hà Nội, lượng tin rao bán chung cư và biệt thự giảm lần lượt 37%, 50%.

Diễn biến trái ngược giữa lượng tìm kiếm và lượng tin giao bán đã phản ánh rõ thực trạng khan hiếm nguồn cung sơ cấp triển khai chào bán trên thị trường. Ngoài ra, lượng tồn kho dự án cũ không nhiều khiến số sản phẩm giao dịch thứ cấp cũng kém sôi động nếu so sánh với tháng đầu năm 2022.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, ước tính trên cả nước hiện nay có khoảng 466 dự án, tương ứng với 300.000 căn hộ đang trong quá trình xây dựng hoặc chưa được cấp phép. Tuy nhiên, trong cả năm 2022 chỉ có 19 dự án được cấp phép và mở bán, cung cấp khoảng 18.000 căn hộ.

Trong bối cảnh lực cầu cao nhưng nguồn cung thiếu hụt, mặt bằng giá chung cư ở hai đô thị lớn tiếp tục đà tăng. Tháng 1/2023, giá rao bán căn hộ phân khúc trung cấp (35-55 triệu đồng/m2) và căn hộ cao cấp (trên 55 triệu đồng/m2) tại TP Hồ Chí Minh tăng lần lượt là 4% và 7% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, giá rao bán chung cư Hà Nội tăng mạnh hơn TP Hồ Chí Minh gấp nhiều lần. Cụ thể, mặt bằng giá căn hộ bình dân (dưới 30 triệu đồng.m2) tăng 14%, trung cấp (30-50 triệu đồng/m2) tăng 17% và cao cấp (trên 50 triệu đồng/m2) tăng 9%.

Ông Trần Khánh Quang – Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa nhận định, nguồn cung nhà ở hiện nay chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, giá bán rất cao. Những phân khúc cao cấp này chỉ phục vụ cho những người có điều kiện kinh tế hoặc một số người đầu tư kinh doanh. Cho nên, nguồn cung nhà ở hiện nay trên thị trường thường không đáp ứng nhu cầu ở thực, mang tính dư thừa, lãng phí, xây rồi để đó không sử dụng.

Bên cạnh đó, ông Quang còn cho biết, hiện nay, việc kiểm soát tín dụng được không chỉ áp dụng với những nhà đầu tư “ảo” mà cả những nhà đầu tư thật. Chỉ khi tháo gỡ được vấn đề trên, thị trường sẽ phát triển trở lại theo hướng ổn định. Nếu không giải quyết được thì sự chênh lệch cung – cầu sẽ tiếp tục kéo dài tới quý II/2023.

Còn theo GS. Đặng Hùng Võ, sự chênh lệch cung – cầu đã và đang gây ra nhiều tác động như làm giá đất tăng cao. Động thái kiểm soát tín dụng đã hạn chế tình trạng đầu cơ, giảm độ nóng của thị trường bất động sản đã góp phần hạ cơn sốt giá đất nhưng vẫn chưa làm giảm được vấn đề ách tắc nguồn cung trên thị trường. Luật Đất đai và nhiều luật khác liên quan đến thị trường bất động sản vẫn đang trong giai đoạn sửa đổi nên thị trường sẽ tiếp tục trạng thái chờ đợi trong một khoảng thời gian nữa.

Bà Đỗ Thu Hằng – Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội dự báo, năm 2023, tình trạng lệch  pha cung-cầu trên thị trường nhà ở vẫn tiếp diễn. Mặc dù có những hoạt động giải quyết, tháo gỡ các vấn đề pháp lý để tăng nguồn cung nhưng tình trạng mất cân đối các sản phẩm nhà ở có thể vẫn chưa được giải quyết và các loại hình nhà ở có giá bán cao vẫn chiếm tỷ trọng chính.

Để giải quyết được bài toán này, thị trường cần những giải pháp tổng thể, mang tính chiến lược, dài hạn trong thời gian tới. Trong đó cần chú trọng đến việc giải quyết các vấn đề pháp lý. Đây là một nguyên nhân lớn dẫn đến việc không có nguồn cung nhà ở phù hợp trên thị trường hiện nay.