Phát triển nhà ở xã hội: Không chỉ bơm 110.000 tỉ là xong

Ban hành Nghị quyết của Quốc hội phát triển nhà ở xã hội

Có thể nói, người thu nhập thấp, công nhân các khu công nghiệp chờ nhà ở xã hội, nhà ở công nhân như “nắng hạn chờ mưa”, tuy nhiên, nguồn cung nhà ở quá thấp, trong khi giá cả tăng cao (hầu như đều trên 30 triệu đồng/m2) khiến việc tiếp cận với nhà ở xã hội ngày càng xa vời.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong quý 4/2022, cả nước có 1 dự án nhà ở thu nhập thấp với 986 căn tại Quảng Ninh; có 5 dự án với 2.106 căn nhà hình thành trong tương lai (đủ điều kiện bán); có 401 dự án với khoảng 454.360 căn hộ đang xây dựng… Qua đó cho thấy nguồn cung nhà ở cho người thu nhập thấp rất hạn chế, trong khi mục tiêu đến 2030 phải hoàn thành 1 triệu căn nhà ở xã hội.

Trong văn bản báo cáo Thủ tướng trước thềm hội nghị bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết sẽ chú trọng phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và giá cả sẽ phù hợp với khả năng chi trả của gia đình có thu nhập trung bình, thấp ở đô thị và công nhân các khu công nghiệp.

Đồng thời, phấn đấu đến năm 2030 hoàn thành khoảng 1,4 triệu căn (giai đoạn 2021-2025 hoàn thành khoảng gần 600.000 căn) nhà ở xã hội, công nhân.

Trong lúc chờ Quốc hội thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đề nghị Quốc hội giao Chính phủ xem xét ban hành nghị quyết của Quốc hội thí điểm một số chính sách phát triển nhà ở xã hội.

Cụ thể, giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với chủ đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội. Chủ đầu tư cũng có đầy đủ quyền và nghĩa vụ như của tổ chức trong nước được giao đất có thu tiền sử dụng đất (được chuyển nhượng nhà ở xã hội gắn liền với chuyển quyền sử dụng đất); UBND cấp tỉnh phải đảm bảo quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội ở địa bàn. Chủ đầu tư được lựa chọn theo hình thức bốc thăm...

Bộ Xây dựng cũng đề xuất chủ đầu tư không bắt buộc phải dành 20% số lượng căn hộ để cho thuê; đồng thời ưu đãi chủ đầu tư diện tích sàn tầng 1 để kinh doanh và chủ đầu tư được hưởng lợi nhuận định mức 10% trên tổng mức đầu tư dự án.

Bộ Xây dựng cũng đề nghị Chính phủ dành gói tín dụng khoảng 110.000 tỉ đồng cấp cho các ngân hàng thương mại để cho các dự án nhà ở xã hội, nhà cho công nhân vay theo phương thức tái cấp vốn (tương tự gói 30.000 tỉ đồng).

Trong đó, dành khoảng 50% gói tín dụng cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà cho công nhân vay ưu đãi, và 50% gói tín dụng còn lại cho khách hàng cá nhân là người thuê, thuê mua nhà ở xã hội, nhà cho công nhân.

Các giải pháp khác bổ sung đầy đủ các yếu tố cấu thành giá nhà ở xã hội trong xác định giá; xác định đầu tư nhà ở xã hội là một hạng mục trong nguồn vốn trung và dài hạn của địa phương…

Không chỉ bơm tiền là xong

Trao đổi với phóng viên về vấn đề này, chuyên gia kinh tế, TS Lê Bá Chí Nhân cho rằng, đây là động thái đáng mừng để thúc đẩy sự phát triển của nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Tuy nhiên, ông Nhân cho rằng, không phải có tiền là giải quyết được vấn đề, song hành với đó phải thêm nhiều giải pháp cấu trúc lại thị trường.

Theo ông Nhân, mục tiêu phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội từ nay đến 2030 không hề đơn giản. Bộ Xây dựng phải phối hợp với Bộ Tài nguyên – Môi trường và tất các các địa phương để giải quyết vấn đề quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội, “không thể nào một dự án nhà ở thương mại mà quy định 20% trong đó cho nhà ở xã hội, rất bất cập và không khả thi”.

Ngoài việc quy hoạch quỹ đất, ông Nhân cho rằng, cần có thêm nhiều chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, đơn giản về thủ tục pháp lý. “Chúng ta phải bỏ bớt những thủ tục pháp lý rườm rà đi. Hiện nay xin một giấy phép mất cả năm, chúng ta chỉ cần 2-3 tháng là cấp cho họ”.

Ngoài ra, theo ông Nhân cần phải miễn, giảm và giãn thuế cho chủ đầu tư. Ngoài ra, ngành ngân hàng cần tạo điều kiện để doanh nghiệp tiếp cận vốn với lãi suất thấp. Ví dụ Singapore lãi suất chỉ khoảng 2%.

Ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản cho rằng việc xây dựng nghị quyết của Quốc hội để thí điểm một số chính sách rất đáng hoan nghênh. Lý do là vướng mắc của chính sách phát triển nhà ở xã hội là do bất cập của Luật Nhà ở, nên việc sửa đổi Nghị định không thể giải quyết dứt điểm vấn đề này, do đó, phải cần tới Nghị quyết của Quốc hội.

Theo ông Đỉnh, để hiện thực hóa mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2023, giải pháp căn cơ là phải sửa đổi toàn diện Luật Nhà ở, trong đó chú trọng việc tạo lập quỹ đất, cơ chế ưu đãi, bố trí vốn và lựa chọn nhà đầu tư.

Tuy nhiên, Luật Nhà ở (sửa đổi) dự kiến thông qua vào cuối năm 2023 và tận tháng 7.2024 mới có hiệu lực. Do đó, Chính phủ cần sửa đổi Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội”, ông Đỉnh khuyến nghị.

“Nhà ở xã hội sẽ giúp giải cơn khát cho thị trường bất động sản. Muốn giải cứu thị trường bất động sản thì phải giải cứu cho bằng được nhà ở xã hội, vì nhà ở xã hội giải quyết nhu cầu thực, hầu như ko phải phân khúc để đầu tư/đầu cơ.

Liên quan đến việc phát triển nhà ở công nhân, Bộ Xây dựng cũng đề nghị Tổng liên đoàn Lao động Việt Nam tham gia làm chủ đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân. Trước đó, Tổng liên đoàn Lao động Việt Nam đã đầu tư vào một số dự án và mong muốn làm chủ đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành chưa cho phép vấn đề này.

TS Lê Bá Chí Nhân nhấn mạnh, phát triển nhà ở công nhân cũng góp phần để công nhân người yên tâm làm việc. Công nhân là mấu chốt thành công của doanh nghiệp, trong khi doanh nghiệp đóng thuế cho tỉnh, thu hút FDI. Do đó, địa phương cần phải lo vấn đề nhà ở cho công nhân. Đặc biệt sau thời gian COVID-19, công nhân phải di tản về quê đã bộc lộ rõ thêm những bất cập trong vấn đề này.

“Chúng ta có thể lấy một ví dụ, tỉnh Bình Dương chẳng hạn, họ đang dành qũy đất để xây dựng nhà ở giá thấp cho công nhân. Họ làm vậy cũng vì mục đích trên để thu hút được công nhân. Gần Bình Dương nhưng TP.HCM chưa làm tốt điều này”, ông Nhân nêu ví dụ.

“Tóm lại chính sách là đáng hoan nghênh và đúng với mong đợi của người dân. Tuy nhiên, cần xem xét để quy định cho phù hợp, cụ thể và giao chỉ tiêu năm nào hoàn thành. Có như vậy thì mới đạt được tiến độ chứ nếu chỉ chỉ đạo chung chung thì sẽ không thành công”, ông Nhân nói.