Thị trường nhà đất tại TP.HCM được bình ổn, không còn tình trạng "sốt đất ảo" 

Mặt bằng giá mới được thiết lập 

Mặc dù chịu ảnh hưởng nhiều từ đại dịch Covid-19 nhưng 6 tháng đầu năm nay, thị trường bất động sản của nước ta diễn ra khá sôi động so với cùng kỳ hai năm trước. Các phân khúc chủ chốt như nhà phố biệt thự, căn hộ, đất nền... đều cho thấy những dấu hiệu phục hồi. Tuy nhiên, những khó khăn và thách thức như: Khan hiếm nguồn cung mới, vấn đề siết tín dụng bất động sản... vẫn còn tồn tại và gây ra những ảnh hưởng không nhỏ đối với sự phát triển của ngành này. Từ đó, nghịch lý về giá giữa thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp đã hình thành.

Ông Võ Hồng Thắng - Trưởng phòng Nghiên cứu và Phát triển DKRA Việt Nam đã có những đánh giá về thị trường bất động sản như sau: Hiện tại, nguồn cung đã có dấu hiệu phục hồi tích cực, tuy nhiên vẫn ở mức thấp hơn so với giai đoạn trước đại dịch vào năm 2019 trở về trước. Nhu cầu của toàn thị trường tăng nhẹ so với cùng kỳ năm trước và vẫn duy trì ở mức ổn định.

Riêng thị trường Long An và Bình Dương có nguồn cung chiếm 74% nguồn cung mới toàn thị trường. Còn tại TP. Hồ Chí Minh trong 6 tháng đầu năm, nguồn cung tương đối khan hiếm, chỉ tập trung chủ yếu ở các huyện vùng ven như: Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh.

Theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, trong giai đoạn kinh tế nước ta chịu ảnh hưởng nặng nề từ đại dịch (2020 -2021), giá đất đã tăng mạnh. Nguyên nhân khách quan là do nhà nước triển khai hạ tầng ở một số vùng nhất định; hay nguồn vốn ngân hàng thương mại có lãi suất khá rẻ được đổ vào thị trường, ngoài ra nguồn cung mới còn có hạn chế trong khi chi phí xây dựng lại tăng. Nguyên nhân chủ quan là do các nhà đầu tư tin tưởng rằng giá đất tiếp tục tăng cao và lo sợ đồng tiền mất giá do lạm phát tăng nên đầu tư vào bất động sản rất nhiều.

Các chuyên gia nhận định rằng, lạm phát và lãi suất tăng cao là nguyên nhân trực tiếp ảnh hưởng đến khả năng chi trả của khách hàng. Khi áp lực về lãi vay quá lớn, một số khách hàng chấp nhận bán “lỗ” bất động sản để thu hồi vốn. Ngoài ra, một số nơi có thông tin quy hoạch, hạ tầng không rõ ràng,... cũng dẫn đến tình trạng "sốt đất ảo" đẩy giá bán bất động sản tăng – giảm với biên độ lớn. 

Theo các chuyên gia dự báo, đà tăng giá sơ cấp trong thời gian tới sẽ khó có thể dừng lại. Nguyên nhân là do chi phí đầu vào liên tục leo thang, nguồn cung khan hiếm trong khi nhu cầu đầu tư còn rất lớn. Xét về dài hạn, nếu các rủi ro và thách thức đối với thị trường này không được khắc phục sớm, sự giảm giá trên thị trường thứ cấp vẫn diễn ra thì sẽ gây ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng hồi phục của thị trường bất động sản chung.

Vì vậy, các giải pháp đưa ra nhằm kiểm soát tốc độ tăng giá bất động sản trên thị trường sơ cấp cũng như duy trì giá bán thứ cấp ở mức ổn định là việc chú trọng vào sự phát triển ổn định của nền kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát cũng như lãi suất ở mức phù hợp. Các vướng mắc về pháp lý cần phải được tháo gỡ kịp thời để rút ngắn thời gian cấp phép dự án, từ đó tình trạng khan hiếm nguồn cung cũng sẽ được khắc phục. Ngoài ra, cần phải tăng cường sự quản lý của các cơ quan Nhà nước trong việc minh bạch hóa thông tin quy hoạch, thông tin thị trường... để tránh tình trạng "sốt đất ảo" xảy ra.

Sự ổn định trong nửa cuối năm 2022

DKRA Việt Nam đưa ra dự báo trong 6 tháng cuối năm về nguồn cung mới và sức cầu của phân khúc đất nền rằng không có nhiều đột biến và duy trì ở mức ổn định như giai đoạn đầu năm. 

Đối với phân khúc căn hộ, cụ thể nguồn cung mới tại TP. Hồ Chí Minh có sự sụt giảm khi chỉ đạt khoảng 70% nguồn cung trong 6 tháng đầu năm 2022 tức là khoảng 9.000 -11.000 căn hộ. Tại Bình Dương duy trì ở mức 3.000 – 4.000 căn. Còn Long An khoảng 300 căn. Đối với các tỉnh thành khác cũng xảy ra tình trạng khan hiếm nguồn cung mới. 

Tuy nhiên, sức cầu chung cũng như thanh khoản thị trường có thể tiếp tục bị ảnh hưởng nếu như ngân hàng vẫn tiếp tục siết tín dụng. Hiện tại, phân khúc căn hộ hạng A trên thị trường vẫn đang duy trì vị thế chủ đạo và dẫn dắt nguồn cung mới. Áp lực về chi phí nguyên vật liệu, mặt bằng sẽ dẫn tới giá bán sơ cấp có thể tăng trong khi giá bán thứ cấp lại không có nhiều biến động.

So với đầu năm, nguồn cung mới và cả sức cầu phân khúc nhà phố/biệt thự có sự tăng nhẹ với mức dự báo khoảng 4.000 – 5.000 căn. Trong khi đó, bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung mới condotel cũng dự báo tăng so với 6 tháng đầu năm 2022 khi cung cấp ra thị trường khoảng 2.000 – 2.500 căn, tập trung chủ yếu tại Bình Định, Bà Rịa - Vũng Tàu và Quảng Bình.

Cũng theo đó, trong 6 tháng cuối năm, nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng và nhà phố/shophouse duy trì ở mức ổn định như những tháng đầu năm. Trong khi nhu cầu thị trường có thể tăng nhẹ và giao dịch chủ yếu tập trung ở phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng, biệt thự nghỉ dưỡng cũng như những dự án được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn, uy tín. Với sự phát triển không ngừng của cuộc sống, những dự án nằm trong khu nghỉ dưỡng phức hợp đầy đủ tiện nghi và có vị trí tốt nhận được nhiều sự quan tâm và ưu ái từ phía khách hàng.

Các chuyên gia kinh tế nhận xét: "Dự báo nửa cuối năm nay, nguồn cung và sức cầu tiếp tục giữ ở mức ổn định ở hầu hết các phân khúc như giai đoạn nửa đầu năm. Mặt bằng giá sơ cấp có xu hướng tiếp tục tăng, trong khi giá bán thứ cấp vẫn giữ ở mức ổn định và không có nhiều biến động".