Thị trường đầu tư căn hộ cho thuê ế ẩm thời kỳ Covid: chủ nhà lắc đầu ngao ngán

Đầu tư căn hộ cho thuê từng là xu hướng cực hấp dẫn trên thị trường bất động sản nhờ mang lại lợi nhuận cao. Tuy nhiên khi dịch Covid bùng phát, nhiều căn hộ rơi vào cảnh ế ẩm không có người hỏi thuê khiến chủ đầu tư điêu đứng.

Căn hộ cho thuê khó tìm khách giữa mùa Covid

Năm 2015 Anh Trung (quận 12, TP. HCM) bỏ ra 5 tỷ để mua 1 căn hộ hạng sang tại dự dự Happy Valley quận 7 sau đó đầu tư thêm gần 400 triệu làm lại nội thất và cho thuê lâu dài. Trong suốt 6 năm cho thuê, anh đều đặn bỏ túi 25 triệu/tháng. Tuy nhiên khi làn sóng dịch Covid bùng phát lần thứ 4 tại Việt Nam, đặc biệt tác động mạnh vào đến thành phố Hồ Chí Minh thì anh không còn có thể cho thuê căn hộ được nữa.

Căn hộ cho thuê khó tìm được khách hàng

 

Lý do khách hàng trả nhà vì không còn có đủ khả năng tài chính để tiếp tục hợp đồng thuê căn hộ chung cư cao cấp buộc phải chuyển sang các khu trọ bình dân hơn. Dù đã giảm giá nhà xuống còn 20 triệu/tháng nhưng căn hộ của anh Trung cũng chắc có khách hàng nào hỏi tới 

Nhiều nhà đầu tư căn hộ cho thuê lâu năm cũng khẳng định, dưới tác động của dịch Covid, từ giữa năm 2020 đến nay số lượng khách thuê giảm từ 40-50%. Một số khách thuê là người nước ngoài sau khi trả nhà họ trở về nước tránh dịch và không quay lại nữa. Số khác do giảm thu nhập, mất việc làm nên buộc lòng từ bỏ các căn hộ cao cấp để thuê nhà giá rẻ. 

Lợi nhuận từ việc thuê nhà thấp hơn tiền gửi tiết kiệm

Đầu năm 2021, anh Thành nhận căn hộ trị giá 5 tỷ với 3 phòng ngủ ở một dự án ở quận 7 có tầm view rất đẹp. Ban đầu anh định bán ngay chứ không cho thuê nhưng vì dịch, tài sản chưa thể thanh khoản ngay nên đành bỏ không. Vì vậy anh Thành nhờ người quen giới thiệu khách thuê lại nhà với giá 18 triệu đồng/tháng chưa bao gồm phí dịch vụ chung cư. 

Căn hộ cho thuê có tỷ suất lợi nhuận thấp 

 

Với mức giá thuê nói trên, tỷ suất lợi nhuận anh Thành có được chỉ khoảng 4,32%/năm, thấp hơn lãi suất gửi tiết kiếm của nhiều ngân hàng thương mại hiện nay đang duy trì ở mức 5-6%. Rất may số vốn mà nhà đầu tư này bỏ ra mua căn hộ là 100% vốn cá nhân không vay lãi ngân hàng. Nếu so sánh lãi vay, thì tiền lãi thu về càng thấp hơn nữa. 

Nhận định về tình hình của thị trường căn hộ cho thuê hiện nay, nhiều nhà đầu tư khẳng định những người mua lướt sóng sẽ gặp nhiều rủi ro, dễ bị ngân hàng “hỏi thăm”. Lợi nhuận cho thuê lúc này hoàn toàn không đủ bù vào chi phí đầu tư. 

Điển hình cho trường hợp nói trên là chị Diễm ở quận 1 đã đầu tư 3,2 tỷ để mua căn hộ rộng 86m2 ở chung cư Him Lam Chợ Lớn đầu năm 2021 với mục đích là cho thuê dài hạn. Do không đủ tài chính tự thân nên chị buộc phải vay ngân hàng thêm 1,2 tỷ để đầu tư. Chị tính toán số tiền thuê sẽ đủ tiền trả lãi vay ngân hàng. Tuy nhiên cả năm nay căn hộ của chị không có khách hỏi thuê. Bởi vậy chủ đầu tư đành cắn răng “gồng gánh” trả lãi ngân hàng.

Theo khảo sát của các chuyên trang bất động sản, giá thuê căn hộ chung cư hiện đang ở mức khá thấp so với trước dịch. Các căn hộ một phòng ngủ rộng 50-80m2 có giá là 14-16 triệu/đồng. Căn 2 phòng ngủ rộng 80-90m2 có giá thuê 18-21 triệu đồng/căn. Giá thuê căn hộ 3 phòng ngủ có giá 21-26 triệu/căn. 

Với những căn hộ không có nội thất đi kèm giá thuê chỉ chỉ trên dưới 2 triệu/tháng. Tâm lý của nhà đầu tư hiện nay khi đầu tư căn hộ là không muốn giữ tiền mặt do lo ngại lạm phát, tiền mất giá chứ không trông chờ vào lãi cho thuê. Đây chỉ là lợi nhuận thêm thắt cộng vào. 

Căn hộ đầu tư càng cao cấp lợi nhuận thu về càng thấp 

Dưới góc nhìn của các chuyên gia kinh tế, tỷ suất sinh lời từ những căn hộ cho thuê tại thành phố HCM đã giảm mạnh trong 2 năm trở lại đây. Ở giai đoạn năm 2017-2018 tỷ suất lợi nhuận rơi vào 6-8%/năm. Tới năm 2019 chỉ còn 5,2% nhưng đến 2020 xuống 4,5%. Năm 2021 con số lợi nhuận đạt mức thấp kỷ lục chỉ với 4%/năm.

Các căn hộ càng cao cấp thì tỷ suất sinh lời càng thấp. Các căn hộ cao cấp ở quận 2, quận 5, quận 7 tỷ suất lợi nhuận chỉ khoảng 3 - 3,8%/năm. Các dự án trung cấp, bình dân đạt mức lợi nhuận từ 4,5-4,85/năm. Khi mặt bằng bất động sản còn chưa cao thì các căn hộ cao cấp có giá chỉ khoảng 50 triệu/m2 triwr xuống.  Mức đầu tư thấp trong khi nhu cầu thuê cao thì tỷ suất lợi nhuận từ căn hộ cho thuê khá tốt. 

Tuy nhiên hiện tại giá căn hộ sơ cấp đã tăng đột biến vì nhiều nguyên nhân như chi phí đất tăng, nguyên vật liệu xây dựng tăng…Vì thế giao dịch mua vào thì dễ bán ra thì khó chưa kể người dân bị ảnh hưởng kinh tế vì dịch nên không chấp nhận được việc giá thuê cao. Chủ nhà bắt buộc giảm giá thuê khiến tỷ suất lợi nhuận theo đó tụt dốc không phanh. 

Giá mua vào cao nhưng giá thuê không thể đạt được như mong muốn của chủ đầu tư. Sau khi trừ đi các chi phí liên quan thì số tiền thu về từ việc cho thuê nhà không đánh bao nhiêu. Ngoài ra, các căn hộ cao cấp cho thuê chủ yếu nhắm vào đối tượng người nước ngoài làm việc và sống tại Việt Nam. 

Nhưng dưới tác động của dịch Covid nhóm khách hàng này lần lượt rời khỏi Việt Nam. Các chủ nhà buộc phải tìm khách trong nước để cho thuê. Tuy nhiên nhóm khách hàng có mức chi tiêu thấp do thu nhập không thể bằng các chuyên gia nước ngoài và thích trả giá. Vì thế việc chốt hợp đồng thường không mấy suôn sẻ.

Tuy nhiên do giá nhà vẫn không ngừng tăng cao nên số người bỏ tiền mua căn hộ vẫn rất nhiều. Điều này góp phần đẩy mặt bằng giá nhà sơ cấp lập đỉnh cao mới liên tục. Sức hút của kênh đầu tư bất động sản căn hộ sẽ càng giảm sút khi cục thuế đang đề xuất chủ nhà cho thuê phải đóng thuế 10%/tổng doanh thu.

Ngoài ra người cho thuê cũng phải đóng lệ phí môn bài hàng năm. Số vốn đầu tư lớn nhưng số tiền thu về thấp có thể sẽ khiến chủ đầu tư phải suy nghĩ lại khu mua căn hộ cho thuê.