Thị trường bất động sản: Tranh nhau mua lúc sốt đất, khi giá giảm lại chẳng ai ngó ngàng

Mua đất với giá cao trong lúc “sốt nóng”

Theo Nhịp sống thị trường, đây chính là thực tế từng diễn ra nhiều lần trên thị trường bất động sản toàn quốc. Khi sốt đất thì người người, nhà nhà tranh nhau mua đi bán lại. Đây cũng là thời điểm mà nhiều nhà đầu tư mới tham gia khiến thị trường sôi động hơn. Họ đã mua bất động sản với mức giá liên tục biến động trong khoảng thời gian ngắn.

Trở lại hồi đầu năm 2022, khi sốt đất xuất hiện cục bộ ở một vài địa phương cũng là lúc lực lượng nhà đầu tư tham gia nhiều nhất. Thậm chí, thị trường đã ghi nhận tình trạng “tranh giành” sản phẩm để mua vào. Dĩ nhiên, mức giá bán trong giai đoạn đó ngày càng cao. Mức độ tăng giá qua từng ngày nhưng những nhà đầu tư vẫn liên tục mua vào. Không chỉ ở loại hình đất nền mà căn hộ chung cư, nhà phố hay biệt thự đều trong xu hướng giá bán tăng mạnh. 

Từ khoảng nửa năm 2022 tới nay, thị trường địa ốc trên toàn quốc “hãm phanh” mới vắng bóng các nhà đầu tư. Đây cũng là thời điểm mà giá bất động sản chững lại và đi ngang, thậm chí giảm ở thị trường thứ cấp.

Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam - Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cho rằng, giá bất động sản trong những quý vừa qua có rất ít biến động tăng. Những sản phẩm cao cấp chỉ ghi nhận mức tăng từ 2 - 4% so với đầu năm 2022. Điều này thể hiện khả năng biến động giá trên toàn thị trường đang bị chững lại. Tất nhiên, giá bất động sản sẽ không đi xuống theo hướng cắt lỗ hay bán tháo. 

Người dân không muốn xuống tiền lúc giá chững 

Ở thời điểm này, giá bất động sản đang có xu hướng đi ngành, thậm chí đã giảm ở một vài phân khúc nhưng không ai mua. Đây chính là một nghịch lý “trớ trêu” đang diễn ra trên thị trường. 

Theo ghi nhận của các đơn vị nghiên cứu, nhu cầu tìm kiếm bất động sản có xu hướng giảm 40 - 80% so với hồi đầu năm ngoái. Đặc biệt với phân khúc đất nền khi chỉ số tìm kiếm đất giai đoạn trước và sau Tết gần như bằng nhau và không thể hiện sự biến động. Nhu cầu tìm kiếm đất nền sau Tết Nguyên đán 2023 gần bằng 46% so với cùng kỳ năm 2022. 

Xét trên toàn thị trường thì giá trung bình chào bán bất động sản đều giảm. Không ít nhà đầu tư đã giảm giá bán với kỳ vọng sớm thu hồi dòng tiền trong bối cảnh khó khăn này. 

Mới đây, Báo cáo của Chợ Tốt Nhà đã chỉ ra việc giá chào bán bất động sản có dấu hiệu hạ nhiệt trong quý IV/2022. Cụ thể, giá chào bán nhà đất tại Hà Nội trung bình giảm từ 146 triệu/m2 trong quý 1/2022 xuống còn 125 triệu/m2 vào quý IV/2022 (giảm 14%). TP. HCM cũng ghi nhận mức giảm tương tự, giá chào bán nhà đất trong quý IV trung bình là 101 triệu đồng/tháng, giảm 3% so với quý II/2022.

Cùng với đó, thị trường còn thể hiện sự giảm giá qua việc ngày càng có nhiều người bán giảm giá sau khi đăng tin. Trong quý IV có 67% số người dùng điều chỉnh giảm giá bán khoảng 10% trong tin đăng. 

Cùng việc hạ giá rao bán thì nhu cầu tìm kiếm bất động sản sau Tết Nguyên đán có sự sụt giảm đáng kể. Chỉ số tìm kiếm bất động sản trên cả nước sau Tết chỉ bằng 30% so với năm 2022 và 29% năm 2021. 

Điều này đã chứng minh sự trầm lắng của thị trường, nhất là khi các khó khăn về tín dụng và pháp lý của chủ đầu tư vẫn chưa giải quyết, hay các đề xuất đánh thuế bất động sản thứ 2 đã gây ra các phản ứng trái chiều đối với nhà đầu tư. 

Như vậy, có thể tâm lý dè chừng là nguyên nhân sâu xa dẫn tới việc: Dù giá giảm nhưng cũng không có người mua. Trong thời gian qua. thị trường địa ốc Việt Nam đã chịu nhiều ảnh hưởng tiêu cực từ động thái thắt chặt tín dụng và những khó khăn liên quan tới pháp lý dự án. 

Giới chuyên gia cho rằng, năm 2023 sẽ là thời điểm để người mua đưa ra quyết định đối với bất động sản. Tuy nhiên, điều này sẽ thay đổi nếu các chính sách về lãi suất, tín dụng chưa có dấu hiệu được cải thiện trong thời gian ngắn. Trên thực tế, thị trường địa ốc trong thời gian qua đang bị “kìm kẹp” giữa nhiều yếu tố bất lợi. Điều này gây ảnh hưởng mạnh tới tâm lý người mua nhà. Ngay tới các nhà đầu tư có dòng tiền ổn định cũng rất khó khăn để đưa ra quyết định vào thời điểm này. 

Đối với người mua thực, họ nhận thấy đây là cơ hội tốt để xuống tiền. Tuy nhiên, lãi suất tăng cao đã khiến quyết định mua nhà không còn dễ dàng. Nhiều người vốn đã xác định được sản phẩm phù hợp nhưng lại gặp khó khi tiếp cận vốn vay hoặc phải vay với lãi suất cao. Điều này vô tình làm trì hoãn mong muốn có chốn an cư trong lúc thị trường đang mở ra nhiều cơ hội mua nhà giá tốt. 

Ngược lại, tâm lý e dè còn xuất phát từ việc niềm tin vào thị trường ngày càng giảm dần. Cùng với việc đưa ra quyết định vì lãi suất cao thì nhiều người còn nghi ngờ về mặt bằng giá bất động sản hiện tại. 

Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam Dương Thùy Dung chia sẻ rằng, việc một số dự án hiện nay có mức chiết khấu từ 30 - 40% là cơ hội lớn, hiếm khi xuất hiện. Tuy nhiên, việc chiết khấu này chỉ áp dụng trong điều kiện nhất định. Thông thường, người mua phải thanh toán trước 90 - 95% giá trị sản phẩm, đây là một việc khó trong bối cảnh hiện tại. 

Theo vị chuyên gia, sự phục hồi thanh khoản của thị trường phần lớn phụ thuộc vào các yếu tố chính sách tín dụng, pháp lý, Luật đất đai. Thực tế thì nhu cầu về bất động sản trên thị trường vẫn còn rất lớn.