Thị trường bất động sản sẽ sớm tan băng nhờ Luật Đất đai 2024?

Thị trường sẽ có diện mạo mới?

Theo nhiều quan điểm, Luật Đất đai 2024 sẽ mang đến cơ hội lớn cho sự phát triển, biến đất đai trở thành nguồn lực nội sinh của nền kinh tế. Tuy nhiên, nó cũng tiềm ẩn nhiều thách thức cho các chủ thể sử dụng đất. Về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đỉnh - chuyên gia pháp lý bất động sản nhận định rằng các doanh nghiệp địa ốc là đối tượng được hưởng nhiều lợi ích nhất khi Luật Đất đai vẫn duy trì chế định thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích công cộng, quốc gia, trong đó thu hồi đất để triển khai các dự án khu đô thị, khu dân cư nông thôn. 

Theo đó, doanh nghiệp địa ốc sẽ được tiếp cận đất đai qua những quyết định hành chính liên quan đến thu hồi đất, hơn là phải làm việc với người sử dụng đất để thu mua gom qua cơ chế thị trường.

Việc tiếp tục duy trì chế định thu hồi đất của Nhà nước để phát triển kinh tế là thời cơ cho các doanh nghiệp địa ốc, song cơ chế thu hồi đất (ở đầu vào) lại liên kết chặt chẽ với cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án để phân bổ nguồn lực đất đai ở đầu ra. Thách thức không nhỏ này là bài “kiểm tra” cho khả năng chịu đựng của doanh nghiệp.

Do đó, Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ tạo cơ hội cho sự tăng trưởng kinh tế, mang đến không gian cho sự phát triển, song cũng tiềm ẩn nhiều khó khăn cho chủ đầu tư. Chắc chắn thời kỳ bất động sản đóng băng sẽ kết thúc khi thị trường thay đổi và mang một diện mạo hoàn toàn mới dưới chu kỳ luật sắp tới (gồm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023…) theo hướng tăng tính minh bạch và cạnh tranh. Tuy nhiên, vẫn sẽ có nhiều doanh nghiệp có năng lực yếu kém, vừa và nhỏ, doanh nghiệp sân sau phải rời khỏi thị trường vì không thể chống chịu được.

Chủ đầu tư cần phải chuyên nghiệp hơn nếu muốn tồn tại

Theo ông Nguyễn Văn Đỉnh, Luật Đất đai 2024 được tạo nên dựa trên cơ sở chính trị là Nghị quyết số 18-NQ/TW của Đảng, với mục tiêu tổng quan là thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất, là kênh phân bổ đất đai công bằng, hiệu quả, hợp lý.

Nghị quyết 18 đã đề ra nhiệm vụ cốt lõi trong việc sửa đổi Luật Đất đai. Đó là nguồn lực đất đai cần được quản lý, khai thác và dùng tiết kiệm, hiệu quả, bền vững nhất; tạo động lực để Việt Nam trở thành quốc gia phát triển có thu nhập cao; đảm bảo hài hòa lợi ích Nhà nước và người sử dụng đất cũng như nhà đầu tư.

Về chi tiết từng quy định, có dự đoán rằng Luật Đất đai 2024 sẽ mang đến sự tăng trưởng, phản ánh qua việc tăng cường đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để phân bổ nguồn lực đất đai chủ yếu qua cơ chế thị trường, cho thấy đúng tinh thần của Nghị quyết 18. 

Luật đã có quy định rõ ràng về các trường hợp giao đất trực tiếp và đều là những trường hợp sử dụng đất có giá trị kinh tế thấp, phục vụ cho việc an sinh xã hội.

Bên cạnh đó, luật cũng quy định phải đấu thầu, đấu giá khi giao và cho thuê đất. Đó là cách thức cạnh tranh để lựa chọn những nhà đầu tư vững về tài chính, năng lực tốt, thật thông qua kinh nghiệm triển khai các dự án hoàn thiện. Chắc chắn quy định này sẽ giúp kỳ bất động sản đóng băng nhanh chóng kết thúc và thanh lọc thị trường tốt hơn. Các doanh nghiệp nhỏ sẽ phải liên kết tạo nên các doanh nghiệp lớn ở dạng tập đoàn để cải thiện khả năng cạnh tranh. Ngoài ra, số lượng doanh nghiệp sẽ bị thu hẹp, song quy mô trung bình, vốn của doanh nghiệp sẽ mở rộng. Trên thị trường sẽ không còn thấy các doanh nghiệp nhỏ.

Cơ chế đấu thầu, đấu giá được thực hiện công khai, đi liền với chuyển đổi số (môi trường điện tử) vẫn còn hạn chế gây nên tình trạng các doanh nghiệp sân sau được trực tiếp giao đất theo cơ chế chỉ định… Bởi vậy nguồn lực đất đai đã không được khai thác và sử dụng hiệu quả.

Luật Đất đai 2024 còn có một điểm mới đáng chú ý là việc thu hồi đất để triển khai các dự án nhà ở thương mại chỉ dành cho các dự án lớn, đồng bộ hạ tầng có đủ đường, điện, trường, trạm…

Theo đó, việc thu hồi đất chỉ dành cho trường hợp cần thiết để triển khai các dự án điểm nhấn, tạo động lực để phát triển kinh tế, thúc đẩy tăng tỷ lệ đô thị hóa, tạo hiệu ứng lan tỏa cho cả vùng và khu vực, đi liền với cơ hội việc làm và các tiện ích dành cho cư dân. Cơ chế thu hồi đất sẽ không được áp dụng cho các dự án quy mô nhỏ, mang tính chất cục bộ.

Có thể hiểu rằng bức tranh bất động sản sau năm 2024 theo hướng các chủ đầu tư đa phần là các nhà phát triển chuyên nghiệp, có năng lực và dự án cũng sẽ giảm về số lượng, nhưng mở rộng về chất lượng và quy mô, tiện ích. Nhờ đó, thị trường địa ốc sẽ phát triển theo chiều sâu, trở nên chuyên nghiệp hơn.

Doanh nghiệp không thể “găm đất” rồi bỏ hoang

Chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh cho biết một vấn đề đáng chú ý khác là Luật Đất đai 2024 đã thúc đẩy hình thức cho thuê đất trả tiền hàng năm, thu hẹp trường hợp thuê đất trả tiền trong một lần. Về cơ bản, các dự án sản xuất kinh doanh sẽ buộc phải thuê đất trả dần từng năm. Theo đó, đất thương mại, dịch vụ; đất sản xuất, kinh doanh khác sẽ được trở về đúng bản chất. Đó là một tư liệu sản xuất quan trọng của nền kinh tế, mà không phải là một thứ tài sản để đầu cơ và tích trữ.

Việc buộc phải thuê đất trả tiền hàng năm sẽ giúp hiện tượng doanh nghiệp găm đất thương mại, dịch vụ ở vị trí đắc địa để chờ giá tăng rồi bán hay chuyển đổi mục đích như những năm qua sẽ không còn. Bởi lẽ, chủ đầu tư sẽ không thể bán đất khi đất thuê phải trả tiền hàng năm, mà phải hoàn tất xây dựng theo quy hoạch thì mới được bán hay cho thuê lại.

Sau khi đi vào thực tiễn, Luật Đất đai 2023 chắc chắn sẽ tạo nên cơ hội lớn cho sự phát triển. Tuy nhiên, cần phải nhấn mạnh rằng Luật mới vận hành trên nguyên tắc thị trường, có tính cạnh tranh cao khiến các chủ thể và doanh nghiệp sử dụng đất cần chủ động, sáng tạo, ứng biến linh hoạt.

Ngoài ra, cũng cần nhắc tới trách nhiệm của cơ quan có thẩm quyền bởi họ là “hạt nhân” trong việc triển khai chính sách đất đai thời kỳ mới. Đơn cử như Luật cho phép mở rộng đối tượng và hạn mức sử dụng đất nông nghiệp (các cá nhân hay tổ chức không sản xuất nông nghiệp trực tiếp cũng được chuyển nhượng đất trồng lúa) sẽ mang đến thời cơ lớn cho việc tích tụ đất đai cho sản xuất lớn, đi liền với dự án nông nghiệp công nghệ cao.

Hay quy định về sử dụng đất gắn với đa mục đích sẽ giúp nâng cao hiệu quả sử dụng đất và biến nông dân trở thành triệu phú. Tuy nhiên, cơ quan nhà nước cần kiểm soát và quản lý chặt chẽ để tránh gây nên tình trạng biến tướng, lách luật làm lãng phí ngân sách.

Theo ông Nguyễn Văn Đỉnh, tất cả mọi người đều là chủ thể hưởng lợi nếu hiểu biết về luật và có chiến lược tài chính, pháp lý… Mặt khác, cũng có thể là nạn nhân nếu không có sự chuẩn bị để ứng phó với chu kỳ luật đổi mới.