Giải "bài toán" vay ngân hàng đầu tư bất động sản năm 2024

Có thể thấy, nhiều ngân hàng đang áp dụng lãi suất huy động ở mức khá thấp, lãi suất cho vay cũng theo đó giảm đáng kể so với mặt bằng chung một năm trước. Vậy đây có phải cơ hội vay tiền ngân hàng để đầu tư bất động sản khi lãi suất đang hạ nhiệt hay không?

Đầu tháng 1/2024, ghi nhận tại nhiều ngân hàng, lãi suất huy động và lãi suất cho vay tiếp tục giảm. Lãi suất huy động bình quân hiện nay ở khoảng 3,9%/năm và lãi suất cho vay bình quân khoảng 7,6%/năm, các chuyên gia cho rằng mặt bằng lãi suất năm nay còn thấp hơn cả trong giai đoạn Covid - 19.

Lãi suất huy động và lãi suất cho vay tiếp tục giảm vào tháng đầu năm 2024.

Nhìn lại thị trường từ năm 2018 đến nay, theo các chuyên gia, thời gian qua các nhà đầu tư phải chịu các áp lực như lãi suất cao, tính thanh khoản, khung pháp lý. Tuy nhiên, đến năm 2024, thị trường đã được cải thiện đáng kể. Nhờ vậy, ghi nhận tại những khảo sát gần đây cho thấy có nhiều người đang sở hữu một khoản tiền nhàn rỗi nhưng chưa tìm được kênh đầu tư phù hợp, họ bắt đầu đặt sự quan tâm vào thị trường bất động sản.

Trong báo cáo gần nhất, Bộ Xây dựng nhận định kể từ quý IV/2023, Chính phủ kết hợp cùng Ngân hàng Nhà nước triển khai một loạt giải pháp tháo gỡ khó khăn. Các ngân hàng thương mại áp dụng nhiều chính sách ưu đãi cho vay cạnh tranh trên thị trường. Các bộ luật mới về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản được sửa đổi, góp phần thúc đẩy và tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường phát triển ngày càng minh bạch và bền vững hơn.

Khảo sát tại một số hội nhóm kinh doanh nhà đất, có thể thấy nhiều người vốn là dân buôn đất cho rằng nếu trong tay có vài trăm triệu thì cứ mạnh dạn vay thêm khoảng 1,5 - 2 tỷ đồng để ‘bắt đáy” bất động sản, nhất là các lô đất, căn hộ trong tầm giá này, kiểu gì cũng thắng. Một số người lại cho rằng, dù lãi suất thấp nhưng thị trường còn chưa “ấm”, đầu tư bây giờ vẫn dễ “chết” trên tài sản, nên chờ một thời gian nữa…

Một nhà đầu tư bất động sản lâu năm tại Hà Nội cho hay, nhìn chung, một số nhà đầu tư dần thoát được thế phòng thủ như hơn một năm qua. Theo họ, quý I, quý II năm nay sẽ là bước chạy đà cho thị trường bất động sản trước khi tiến vào chu kỳ mới.

Dự báo quý I, quý II/2024 sẽ là bước chạy đà cho thị trường bất động sản trước khi tiến vào chu kỳ mới.

Dù lựa chọn “xuống tiền” đầu tư hay vẫn giữ vốn chờ thêm, thì điều cần quan tâm là nên giải một bài toán với các số liệu cụ thể.

Nhà đầu tư này chia sẻ: “Giả sử tôi vay 2 tỷ đồng tại một ngân hàng với mức lãi suất cố định trong 2 năm đầu là 6%/năm, mỗi tháng cần trả trung bình khoảng 10,5 triệu đồng tiền lãi. Đương nhiên khoản lãi này sẽ giảm dần theo thời gian, theo dư nợ gốc giảm dần, tuy nhiên cứ ước tính sau 2 năm tổng tiền lãi cần trả sẽ khoảng hơn 240 triệu đồng. Như vậy, tôi phải tính toán để có lời trong 2 năm được hưởng mức lãi suất ưu đãi này. Nếu mảnh đất trên chỉ bán được 2,24 tỷ đồng thì như vậy là hòa vốn chứ không có lãi.

Nếu đi vay ngân hàng để đầu tư đất đai mà lại hòa vốn thì không đáng. Chưa kể, không ai dám chắc là sau 2 năm, mảnh đất kia có bán được 2,24 tỷ đồng hay không, nếu còn ít hơn thì mình bị lỗ”.

“Một bài toán khác đó là giả sử tôi có 50% vốn tự có, cộng thêm 50% vốn cho vay. Nếu tôi không dùng khoản tiền tự có để đầu tư mà đem gửi tiết kiệm ngân hàng thì sẽ nhận mức lãi suất là 6%/năm. Còn với vốn vay, chi phí sử dụng khoảng 9%/năm, đây là phần lãi suất vay vốn ngân hàng nếu tôi không thể vay theo gói ưu đãi 6%/năm như đã nói trên. Vậy trung bình chi phí sử dụng toàn bộ vốn (tự có + đi vay) ở mức 7,5%/năm.

Nếu dùng hết khoản tiền với 50% vốn tự có và 50% đi vay để mua bất động sản, thì tài sản cần tăng ít nhất 7,5%/năm để đạt điểm hòa vốn. Dĩ nhiên tỷ lệ giữa vốn tự có và đi vay khác nhau thì sẽ có mốc hòa vốn khác nhau” - Nhà đầu tư phân tích thêm.

Trước khi "xuống tiền" đầu tư thì phải tìm hiểu và tính một "bài toán" thật kỹ.

Năm 2023 khép lại với một bức tranh có nhiều gam màu ảm đạm về thị trường bất động sản ở nhiều phân khúc. Dù năm qua, Chính phủ, các bộ, ngành, đơn vị đã đưa ra nhiều giải pháp để tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Sang năm 2024, nhiều nhận định cho rằng thị trường địa ốc sẽ có thêm nhiều điều kiện thuận lợi để sôi động trở lại.

Chẳng hạn như lãi suất ngân hàng vẫn còn thấp, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, Luật Nhà ở sửa đổi, Luật Đất đai sửa đổi đã được thông qua và sẽ có hiệu lực từ ngày 1/1/2025, sẽ giải quyết được nhiều vấn đề còn chồng chéo, bất cập hiện tại.

Trên thực tế, năm 2024 đã đi được 2 tháng, nhưng thị trường vẫn chưa cho thấy rõ sự lạc quan một cách rõ rệt. Theo thống kê, tín dụng ngân hàng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản còn khá thấp.

“Bài toán” đầu tư dù được giải theo hướng nào thì việc chờ đợi thị trường bất động sản cũng chỉ dựa trên những giả định, dự báo. Nếu tính toán không kỹ, dùng vốn không hiệu quả sẽ khiến nhà đầu tư rơi vào cảnh “biết thế đầu tư luôn thì giờ đã có lãi” hoặc ngược lại.