Thị trường bất động sản ở Tây Nguyên nhìn từ giá trị đất ở đô thị

Giá trị khu đất đã quy hoạch

Theo nhận định của một số sàn giao dịch nhà đất ở TP.Buôn Ma Thuột (Đắk Lắk), sau dịch COVID-19, dư luận rộ lên nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất tràn lan ở khu vực Tây Nguyên, thì ngay sau đó, thái độ kiên quyết của cơ quan chức năng các địa phương đã giúp ổn định tình hình.

Động thái thanh tra đất ở các tỉnh thành, từ phía Trung ương, chỉ ra những sai phạm trong quản lý quy hoạch đất đai, khiến nhiều dự án đầu tư ở khu vực trên chững lại, buộc phải điều chỉnh cho phù hợp với quy định hiện hành.

Riêng tại Đắk Lắk, Gia Lai, sau hành động xử nghiêm, áp chế trả lại mặt bằng lấn chiếm trái phép đất rừng, đất nông trường, tự phân lô bán nền… của cơ quan chức năng, diễn biến giao dịch nhà đất đã trở nên trầm lắng.

Bắt đầu từ tháng 4.2022, với việc chính quyền các tỉnh trong vùng có động thái siết chặt việc quản lý thị trường bất động sản khiến việc giao dịch nhà đất ở Tây Nguyên chững lại.

Ông Lê Thế Quân - Giám đốc Bất động sản Thiên Tâm (tỉnh Đắk Lắk) chia sẻ: "Trước đây, khi có người đề cập đến mua nhà đất ở cao nguyên, tâm lý chung của nhiều người sẽ là chỉ cần tìm mua đất nông nghiệp để chuyển đổi. Nhưng lúc này nên chọn mua nhà đất đã được quy hoạch.

Hơn nữa, sau “đợt sốt đất” vào năm 2021, 2022, đa phần đất canh tác nông nghiệp ở những khu vực "hot" đều tăng giá. Trước đây 1 sào đất trong dân có giá chuyển nhượng tầm 200 đến 300 triệu đồng, thì nay đã tăng gấp đôi, có vị trí gấp ba lần".

“Nếu bạn chọn mua một lô đất trong khu dân cư, khu đô thị với diện tích 100 m2 sẽ có giá dao động từ 2 đến 3 tỉ đồng. Nhưng sở hữu đất đô thị đã có sổ chủ quyền, được xây dựng nhà ở, cư trú lâu dài, có đầy đủ các hạ tầng dân sinh, thì sẽ tốt hơn rất nhiều so với mua đất nằm ngoài quy hoạch đô thị, chưa đầy đủ pháp lý, không được phép xây nhà ở.

Nên nếu có nhu cầu nhà ở thật sự, hãy nên mua đất đã quy hoạch trong đô thị”, ông Quân tư vấn.

Quy hoạch đô thị “lên ngôi”

Thị trường bất động sản ở Đắk Lắk nói riêng và Tây Nguyên nói chung từ Tết Quý Mão 2023 đã lộ rõ hướng vận động mới, người dân nhắm vào nhu cầu nhà ở thật, thay vì đầu tư sinh lời.

Diễn biến tiêu cực của việc đầu cơ đất, nâng giá vô tội vạ so với giá trị thật; hay nạn bán tháo ở các dự án tại đô thị lớn, cho thấy niềm tin vào cơ hội đầu cơ đất của người dân lẫn nhà đầu tư không còn nhiều.

Dự kiến luật đất đai sau sửa đổi cũng sẽ ấn định quy hoạch đô thị rõ ràng hơn ... và sẽ không còn nhiều cơ hội để "cò" bất động sản hưởng lợi nhuận qua quy hoạch nữa.

Do đó, giới đầu tư sẽ phải điều chỉnh mục tiêu bỏ vốn, không thể “chạy trước quy hoạch” đơn giản nữa, lại càng không thể đầu cơ đất nông nghiệp nông thôn như trước đây.

Các phân cấp đất ở đô thị đã quy hoạch, thực sự trở thành điểm hẹn đầu tư cho thị trường bất động sản từ cuối năm 2023 này, khi tình hình có dấu hiệu lạc quan trở lại.

Theo đại diện truyền thông khu đô thị Ân Phú (TP.Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắk Lắk): Ba phân khúc đất ở đô thị đã quy hoạch sẽ được người dân, nhà đầu tư quan tâm chính là nhà đất thương mại (shophouse), nhà đất nền riêng lẻ (nền đất trong các khu dân cư, khu đô thị, biệt thự riêng lẻ…) và nhà ở chung cư (nhà ở xã hội, nhà chung cư…).

Trong đó, phân khúc nhà ở xã hội sẽ và đang là vấn đề nóng được dư luận quan tâm, chắc chắn sẽ thu hút người dân sở hữu ngay khi triển khai đầu tư ở các dự án đô thị.

Đây cũng chính là ba dạng nhà ở đô thị nằm trong chỉnh thể quy hoạch phát triển đô thị của các địa phương trong cả nước, đặc biệt ưu tiên triển khai ở các tỉnh thành Tây Nguyên.