Thị trường bất động sản hết cảnh “cắt lỗ” mạnh?

Theo ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản thời gian vừa qua rơi vào tình cảnh trầm lắng do nhiều nguyên nhân cả khách quan và chủ quan, trong đó có một số vấn đề nổi lên.

Về khách quan, tác động kép của hậu đại dịch Covid-19 và biến động địa chính trị kéo kinh tế thế giới đứng trước nguy cơ suy thoái và lạm phát. Điều đó buộc chính phủ các quốc gia trên thế giới phải thực hiện nhiều giải pháp về tài khóa và tiền tệ, người dân thắt chặt chi tiêu, tác động tiêu cực đến kinh tế Việt Nam. Chuỗi cung ứng toàn cầu đứt gãy khiến đơn hàng giảm, doanh nghiệp trong nước khó khăn kéo theo thu nhập và đời sống người dân bị giảm sút, từ đó dẫn đến sức mua giảm, trong đó bao gồm có sức mua bất động sản.

Về chủ quan, nguồn cung bất động sản trong nước mất cân đối, dư thừa phân khúc cao cấp trong khi thiếu trầm trọng nhà ở trung cấp và bình dân, nhất là nhà ở giá rẻ. Do đó, sản phẩm có thì khách hàng không cần còn sản phẩm khách hàng cần thì không có, dẫn đến thị trường trầm lắng. Đồng thời, do kinh tế suy thoái nên người dân thắt chặt chi tiêu, sức mua giảm càng đẩy thị trường rơi vào cảnh trầm lắng. Đó là nguyên nhân kinh tế.

Thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng do nhiều nguyên nhân cả khách quan và chủ quan

Trong khi đó, các doanh nghiệp lại gặp nhiều khó khăn trong việc triển khai dự án mới, từ việc phê duyệt dự án do vướng mắc pháp lý cho đến huy động vốn. Trong bối cảnh trái phiếu doanh nghiệp khó phát hành thì ngân hàng lại thắt chặt tín dụng do lo ngại đổ vỡ tín dụng, nhất là từ thị trường bất động sản, nên nguồn cung càng khan hiếm. Đó là tác động từ quản lý.

Do khan hiếm nguồn cung nên mặc dù thị trường rơi vào trầm lắng nhưng các chủ đầu tư cũng chỉ hạ giá bất động sản đến một mức độ nào đó và trông chờ thị trường khởi sắc trở lại. Trong khi khách hàng lại chờ thị trường giảm sâu hơn nữa để bắt đáy nên thị trường càng trầm lắng thêm.

Còn với nhà đầu tư thứ cấp, một mặt không dám ôm hàng vào vì không biết thị trường bao giờ mới hồi phục, tăng thanh khoản, mặt khác cũng chỉ bán ra cầm chừng để cắt lỗ nếu sử dụng đòn bẩy tài chính. Đó là ảnh hưởng về tâm lý nhà đầu tư.

Tổng kết, nguyên nhân khiến thị trường bất động sản trong nước trầm lắng trong thời gian qua có cả yếu tố khách quan và chủ quan, có cả tác động từ kinh tế, quản lý và cả tâm lý thị trường.

Chuyên gia cho rằng, khi các nguyên nhân, yếu tố này được giải quyết thì tất yếu thị trường sẽ khởi sắc trở lại. Hay nói cách khác nhận định thị trường bất động sản trong nước bắt đầu có tín hiệu phục hồi, khởi sắc trở lại là dựa trên cơ sở khách quan, khoa học và thực tiễn.

Tuy nhiên, nhìn về bức tranh thời gian tới, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam lạc quan vào kịch bản tươi sáng. Ông Doanh cho rằng, khi kịch bản thị trường dần hồi phục, hiện tượng cắt lỗ sẽ khó xảy ra.

Khi kịch bản thị trường dần hồi phục, hiện tượng cắt lỗ sẽ khó xảy ra

Dưới góc độ đơn vị tham gia trực tiếp phân phối sản phẩm trên thị trường, ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh miền Bắc thừa nhận, thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu có dấu hiệu đi xuống kể từ tháng 6/2022 và sự đi xuống này nằm trong chu kỳ của thị trường bất động sản. Vị lãnh đạo Đất Xanh cũng cho biết thêm, trung bình 10 - 12 năm, thị trường bất động sản sẽ xảy ra những đợt giảm giá, hạ giá sâu.

Bên cạnh đó, ông Quyết cũng cho rằng, có nhiều vấn đề xảy ra đối với thị trường bất động sản, đặc biệt là vấn đề giá cả. Ngoài ra, thanh khoản cũng có sự sụt giảm rất mạnh. Bên cạnh đó, mặt bằng giá bất động sản cũng giảm sâu.

Ông Quyết cho rằng, vấn đề này cần rõ ràng giữa sản phẩm đầu cơ và sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực. Theo ông Quyết, nếu nhìn lại thị trường bất động sản thời gian qua thì rõ ràng sản phẩm nghiêng về đầu tư, đầu cơ sẽ bị giảm giá khá mạnh, từ 40 - 50%, thậm chí có nơi giảm tới 60%. Trước đây, giá sản phẩm đầu tư bị đẩy lên quá cao do nhà đầu tư tại Việt Nam có xu hướng đầu tư theo phong trào. Khi thấy một nhà đầu tư thu lợi lớn từ đầu tư bất động sản sẽ kéo theo rất nhiều nhà đầu tư khác cũng nhảy vào thị trường này.

Tuy nhiên, các sản phẩm hướng đến nhu cầu ở thực thì không giảm giá nhiều cũng như không có sự chênh lệch so với thời điểm trước tháng 6/2022. Đặc biệt, phân khúc có nhu cầu ở thực như chung cư không ghi nhận tình trạng giảm giá, ngược lại còn tăng giá. Tại TP. Hồ Chí Minh, chung cư có giảm nhẹ, nhưng mức giá đang quá cao so với Hà Nội, biên độ giảm giao động từ 5 - 10%. Ngoài ra, tại Hà Nội, phân khúc đất nền, liền kề, biệt thự chỉ ghi nhận sự giảm giá nhẹ, không quá sâu, từ 10 - 15%.

Ông Vũ Cương Quyết nhấn mạnh, những sản phẩm giảm giá, cắt lỗ chủ yếu là những sản phẩm mang tính đầu cơ, lướt sóng. Đặc biệt, trong đó vẫn có những sản phẩm chưa đầy đủ pháp lý. Bên cạnh đó, trong những năm qua, chính những sản phẩm chưa đủ tính pháp lý này lại được các chủ đầu tư của nhiều đơn vị sử dụng để huy động vốn.

Do đó, trong bối cảnh thị trường bất động sản gặp “bão”, sản phẩm này bị ảnh hưởng mạnh nhất. Các sản phẩm thuộc phân khúc này đã giảm mạnh từ 40 - 60%.

Tín hiệu tích cực dần xuất hiện

Có thể thấy, sau giai đoạn khó khăn, thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực từ quý 3/2023. Các chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản đang có dấu hiệu của sự hồi phục, niềm tin của nhà đầu tư tăng dần. Tổng lượng giao dịch bất động sản trên thị trường quý 1 đạt gần 3.000 giao dịch, quý 2 đạt gần 4.000 giao dịch và quý 3 đạt khoảng gần 6.000 giao dịch. Con số tăng dần qua mỗi quý đã cho thấy bức tranh khả quan hơn về sự phục hồi của thị trường.

Thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực từ quý 3/2023

Theo ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc mảng dịch vụ tư vấn và phát triển dự án DKRA Group, thị trường bất động sản đã có những tín hiệu tích cực, nhưng để thị trường chuyển biến sang chu kỳ tiếp theo sẽ cần thêm thời gian, thị trường bất động sản sẽ phục hồi vào giữa năm 2024.

Trong đó, những phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực sẽ phục hồi tốt hơn những phân khúc mang tính chất đầu cơ. Đặc biệt, phân khúc căn hộ có mức giá phù hợp với tài chính, nhu cầu của người dân ở trung tâm thành phố và ven trung tâm sẽ phục hồi tốt, phân khúc đất nền cũng sẽ tập trung ở khu vực đông dân cư, đầy đủ tiện ích và cơ sở hạ tầng.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho biết, nhu cầu thực đối với bất động sản vẫn có và những chính sách tốt hỗ trợ thị trường đã tạo ra cú hích tương đối. Do đó, thời điểm khó khăn nhất của thị trường bất động sản đã qua. Đồng thời, thị trường có thể sẽ phục hồi vào giữa năm 2024.

Tuy nhiên, khi thị trường hồi phục, giá bất động sản sẽ tăng trở lại. do đó, thời điểm này chính là cơ hội tốt cho nhà đầu tư có sẵn dòng tiền có thể “săn” cho mình những bất động sản vị trí đẹp, tiền năng tăng giá tốt, mức chiết khấu cao. Nếu qua giai đoạn này, bước vào thời điểm phục hồi thì không dễ săn được nhà tốt giá phải chăng.

Còn theo TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, thị trường bất động sản quý IV sẽ tiếp tục xu hướng phục hồi với kết quả giao dịch cải thiện rõ nét so với 3 quý trước đó do niềm tin nhà đầu tư đang được củng cố, lãi suất giảm, thị trường có nhiều nguồn cung phù hợp. Tuy nhiên, sự phục hồi sẽ khó tăng trưởng đột biến trong ngắn hạn. Bởi thị trường bất động sản vừa trải qua một khoảng thời gian dài bị “bệnh”, chưa “hồi sức” hoàn toàn. Phục hồi “chậm mà chắc”, từ từ làm quen với môi trường kinh doanh mới là chìa khóa giúp việc trở lại thành công.

Ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho rằng, đây là khoảng thời gian hết sức quan trọng, mang tính quyết định cho sự “chuyển mình” của thị trường bất động sản.