Thị trường bất động sản đang ở trạng thái “chân không tới đất, đầu không tới trời”

Trạng thái kẹt thanh khoản

Trong 6 tháng đầu năm nay, thị trường bất động sản đang ở trạng thái kẹt thanh khoản cục bộ, những xung lực về tài chính tiền tệ vào bất động sản cũng được kiểm soát chặt chẽ hơn bao giờ hết.

Thứ nhất, về lĩnh vực tín dụng, theo Ngân hàng Nhà nước, tính đến thời điểm hết tháng 5 năm nay, dư nợ tín dụng của lĩnh vực bất động sản là khoảng 2,33 triệu tỉ đồng, chiếm tỉ trọng trên 20,5% tổng dư nợ tín dụng của nền kinh tế hiện tại. Theo đó, dư nợ tín dụng lĩnh bất động sản tập trung chủ yếu là mục đích từ sử dụng 1,5 triệu tỷ đồng, tăng khoảng hơn 14,40%, chiếm tỷ trọng trên 66 %. Dư nợ tín dụng về lĩnh vực kinh doanh bất động sản hơn 786.000 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng gần 34%.

Thứ hai, về lĩnh vực trái phiếu doanh nghiệp, sau sự cố thị trường, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản hiện đang bị thắt chặt. Trong  6 tháng đầu năm 2022, với quy mô phát hành trái phiếu doanh nghiệp lên đến 180.000 tỉ đồng, giảm gần 27% so với cùng kỳ năm ngoái. Đặc biệt, các hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản trong đang tiếp tục suy giảm, tổng số đợt phát hành thời điểm này chỉ đạt khoảng 16 đợt, giảm khoảng 63% so với quý trước, với giá trị gần 8.600 tỉ đồng, giảm sâu tới 80% so với quý trước.

Thứ ba, về thuế bất động sản, tính tổng trong cả nước, năm ngoái, thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản đạt khoảng 21 nghìn tỷ đồng, tăng hơn 4,9 nghìn tỷ đồng (tăng khoảng 30%) so với năm trước đó. Tuy nhiên, kể từ đầu năm 2022 đến nay, thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản những tháng đầu năm đạt 16,6 nghìn tỉ đồng, tăng 73% so cùng kỳ năm trước.

Với những yếu tố đó, cùng một số tác động khác, có thể thấy lượng quan tâm và giao dịch mua bán bất động sản đang có dấu hiệu bị chững lại trong thời gian này, xuất hiện các đợt “sóng” nhẹ tại một số khu vực quy hoạc đường vành đai. Một số thống kê cho thấy, giá bất động sản tại một vài phân khúc, khu vực nhất định hiện đang cao gấp 20 - 25 lần so với thu nhập người lao động, con số này khả năng vẫn sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới đây.

TS Lê Xuân Nghĩa cho biết, trong khoảng hơn 1 năm qua, giới chuyên gia đã có cảnh báo trên các phương tiện thông tin đại chúng cũng như hệ thống chính sách của Chính phủ để nhằm chuẩn bị cho đối phó với thị trường bất động sản, chứng khoán. Cùng với đó, thay đổi nhanh chóng về tình hình thế giới. Thời gian qua, Chính phủ cũng đã tổ chức nhiều hội nghị chuyên đề về chính sách tài chính để hỗ trợ thị trường bất động sản.

Vị chuyên gia này khẳng định, thị trường bất động sản được xem là nền tảng của các quốc gia trên thế giới. Khi có vấn đề ngân hàng thương mại gặp khó khăn lớn, nền kinh tế khó có khả năng vượt qua được khủng hoảng. Vấn đề này từng diễn ra trong nhiều năm trước đây.

“Tôi cho rằng, có cái may toàn cầu khủng hoảng, hệ thống tài chính toàn cầu khá ổn định và không bị tác động nhiều. Dịp này hệ thống ngân hàng vững vàng, kể cả các ngân hàng lớn của Mỹ, châu Âu đều rất tốt, họ có thể tài trợ bất cứ lúc nào với lãi suất nào trong các khu vực kinh tế, trong đó, có lĩnh vực bất động sản có thể phục hồi được”, ông nói.

Ông Nghĩa cho biết thêm, hiện tại lạm phát toàn cầu đang ở mức khá cao như: ở Mỹ hơn 9,0 %, khu vực châu Âu  cũng gần 9,0%. Trong khi đó, ở Singapore khoảng hơn 6,5%, Việt Nam khoảng gần 3,38% (theo cách tính thế giới đang tính), còn ở Trung Quốc chỉ ở mức 2,5%, Nhật Bản cũng như vậy.

Theo ông Nghĩa, kinh tế vĩ mô ở Việt Nam đang rất ổn định, những hoạt động dịch vụ tăng trưởng khá tốt, điển hình như là du lịch. Với việc Chính phủ sẽ đưa ra chiến lược mới chống dịch bệnh Covid-19, coi đây là bệnh bình thường như những bệnh khác, để xây dựng chiến lược tài chính thu hút đầu tư, du lịch nước ngoài cũng như giải tỏa tâm lý lo ngại cho doanh nghiệp nếu dịch Covid-19 quay trở lại trong thời gian tới đây.

Ông phân tích, nhiều chuyên gia đã đề nghị Thủ tướng, việc chống lạm phát không dùng chính sách tiền tệ, mà sử dụng chính sách tài khóa như: là giảm thuế. Giảm giá xăng dầu giúp giảm lạm phát.

TS Nghĩa dẫn chứng, khoảng 90% lạm phát từ giá xăng dầu tăng. Khi giá xăng dầu giảm, trong đó, giảm thuế tiêu thụ đặc biệt, thuế nhập khẩu, lạm phát cũng có thể giảm xuống dưới ở mức khoảng trên dưới 4%. Như vậy, Ngân hàng trung ương mới có khả năng nới lỏng tín dụng, mở room cho vay trong những tháng tới đây.

Thị trường bất động sản thời gian tới sẽ giảm 30%

Phân tích về thị trường bất động sản Việt Nam ở giai đoạn hiện tại, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng, thị trường bất động sản đang ở tình trạng “chân không tới đất, đầu không tới trời”. Các giao dịch bất động sản trong khoảng 2 năm qua chủ yếu là giao dịch đến từ các nhà đầu tư, kho giao dịch mua để ở. Số lượng giao dịch mua để ở chỉ chiếm khoảng 0,26 phần nghìn. Như vậy, thị trường bất động sản đang là sân chơi của chủ đầu tư và các nhà đầu tư thứ cấp.

Vị chuyên gia này nhận định, trong tương lai sẽ quan trọng hơn là vấn đề tín dụng ngân hàng sẽ được thay thế hoàn toàn tín dụng trung dài hạn của các nhà băng. Thời điểm hiện nay trái phiếu đang chiếm tới 1,4 triệu tỷ. Mức tăng trưởng trái phiếu là khoảng 35% và cứ 2 năm sẽ thành 2,8 triệu tỷ đồng, tiếp thêm 2 năm nữa thành 5,6 triệu tỷ đồng.

“Thị trường tài chính đang sống bằng niềm tin. Ở nước ta chưa có công ty  nào tạo lập thị trường tài chính như các nước trên thế giới. trong đó, khi thị trường bất động sản nóng thì người ta bán ra, nhưng khi thị trường èo uột thì lại mua vào. Với thị trường chứng khoán cũng như vậy thôi”, TS. Lê Xuân Nghĩa nói.

Nhìn nhận về thị trường bất động sản thời gian tới, ông cũng cho rằng, giá các phân khúc bất động sản sẽ giảm đi tầm 30% nhưng không sụp đổ và  sẽ phục hồi ngay sau đó.

“Hồi năm 2008, giá bất động sản có thời điểm giảm sâu khoảng 60 - 70%. Hiện Việt Nam đang có nền tảng kinh tế vĩ mô khá ổn định, lạm phát chỉ ở mức thấp, tăng trưởng kinh tế lại cao, lãi suất tăng không đáng kể. Với nền tảng này giá bất động sản trên thị trường có thể giảm tới 30% nhưng sẽ phục hồi trở lại như trên là đúng”, ông Nghĩa nói thêm.

TS Lê Xuân Nghĩa khẳng định thêm, do nguồn cung bất động sản đang suy giảm mạnh, đặc biệt sau sự vụ của Tập đoàn Tân Hoàng Minh. Cùng với đó, nhiều thủ tục trong luật liên quan đến bất động sản, nhà ở sửa đổi khá chậm, thời gian tới có 11 luật liên quan đến lĩnh vực này vẫn đang giai đoạn nghiên cứu, chỉnh sửa. Thì các doanh nghiệp bất động sản vẫn gặp khó khăn về những vấn đề tài chính.

Ông Nghĩa dẫn chứng, như tại TP.HCM từ đầu năm tới nay chỉ có 3-4 dự án bất động sản đang triển khai, nhưng nhu cầu  thực phải có khoảng 50 - 60 dự án mới đáp ứng được. Các dự án đang gặp phải khó khăn do kẹt tài chính, thủ tục thuế, đất đai…

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam khẳng định, lý do giá bất động sản tăng. Có thể, là do nguồn cung hiện nay đang rất thiếu trầm trọng, các dự án đang đình trệ, thậm chí có cả những dự án chưa đưa vào thị trường hay những dự án găm đất đai, chưa muốn phát triển thành dự án đô thị.

Theo ông này, khi sốt đất diễn ra ở nhiều địa phương, thì thị trường hàng hóa cũng khan hiếm, nhiều nhà người tìm cách lách để có nguồn hàng “lậu”, hàng giả… Đó là san lấp đất rừng, đất đồi rồi gom đất chia lô tách thửa dù địa phương không có nhu cầu thực tế. nhiều nhà đầu tư chỉ có mục đích mua không có nhu cầu sử dụng. Như vậy, việc đầu cơ này làm cho thị trường bất động sản trở lên méo mó hơn. Khi nguồn cung không trên thị trường không có nhưng nhu cầu thật về nhà ở, đầu tư lớn hơn và sẽ gây ra hiệu ứng tăng giá, “sốt đất” trên nhiều đại phương.