Thị trường bất động sản đang khan hiếm nguồn cung, nguyên nhân do đâu?

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, trong quý II/2022, số lượng nhà ở thương mại được hoàn thành là 24 dự án tương đương với 5.608 căn, con số này bằng khoảng 109% so với quý I/2022 nhưng chỉ đạt khoảng 70,6 % so với cùng kỳ năm 2021. Cụ thể, tại miền Bắc số dự án hoàn thành là 13 với 2.343 căn, tại miền Trung với 961 căn trong 3 dự án, còn miền Nam có 08 dự án với 2.304 căn.

Số lượng nhà ở thương mại được cấp phép mới là 6.753 căn trong 29 dự án, bằng khoảng 74,4% so với quý I/2022 và chỉ đạt khoảng 42% so với cùng kỳ năm 2021. Trong đó, tại miền Bắc có 17 dự án với 3.763 căn, miền Trung có 09 dự án với 678 căn và miền Nam có 03 dự án với 2.312 căn.

Từ số liệu trên cho thấy, trong quý II/2022 nguồn cung về nhà ở thương mại vẫn chưa được cải thiện. Đặc biệt là so với cùng kỳ năm 2021, số lượng dự án được cấp phép mới chỉ bằng khoảng 42%.

Tại hội thảo Xu hướng thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2022 diễn ra vừa mới đây, nhiều chuyên gia đã nhận định: hiện giá nhà ở đang cao gấp 20 - 25 lần so với thu nhập của người dân và dự báo trong thời gian tới con số này có nhiều khả năng vẫn còn tiếp tục tăng. Trong khi đó tín dụng và trái phiếu bất động sản lại bị thắt chặt, cùng với một số tác động khác, giao dịch bất động sản đã có dấu hiệu bị chững lại.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng cũng cho biết về lượng tồn kho bất động sản, khả năng hấp thụ của thị trường trong quý II khá tốt. Trong 6 tháng đầu năm nay, mặc dù số lượng nhà ở trong các dự án đưa ra giao dịch (nguồn cung) còn hạn chế nhưng nhu cầu đầu tư hoặc mua sử dụng của người dân vẫn tăng cao. Trên các phân khúc nhà ở chung cư, nhà riêng lẻ hay đất nền hầu như không có phát sinh lượng tồn kho. 

Đại diện Bộ Xây dựng đã nêu: "Đa số các dự án được mở bán đều có tính thanh khoản tốt, chủ đầu tư hầu như không có lượng sản phẩm tồn hoặc không có giao dịch. Lượng tồn kho bất động sản hiện nay hầu như chỉ có ở phân khúc căn hộ, nhà ở cao cấp hoặc bất động sản nhằm mục đích du lịch, nghỉ dưỡng. Ngoài ra, các dự án ở vị trí có điều kiện cơ sở hạ tầng thấp, không thuận lợi và thuộc về nhà đầu tư thứ cấp thì mới xảy ra tình trạng tồn".

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định rằng, hiện nguồn cung các dự án tương đối thấp. Sắp tới thị trường phải đối mặt với nguy cơ là tình trạng bong bóng, sốt giá. Nếu giá tăng thì các chủ đầu tư có xu hướng giữ hàng, đồng thời các nhà đầu cơ lại ráo riết tung tiền mua bất động sản với số lượng lớn. Điều này dễ tạo ra một cơn sốt giá.

Ông Đặng Hùng Võ nhận định: "Để tránh tình trạng đó xảy ra, cách tốt nhất là chúng ta phải hoàn chỉnh được hệ thống pháp luật. Tuy rằng trong năm 2020 đã có những điều chỉnh đáng kể, nhưng vẫn còn tồn tại rất nhiều vướng mắc. Nếu trong năm nay dự án được tăng phê duyệt, nguồn cung bất động sản tăng lên nhiều hơn thì vấn đề của thị trường mới được giải quyết. Cần cương quyết, nhanh tay, mạnh tay đưa ra những giải pháp nhằm thúc đẩy nguồn cung, như vậy mới giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hơn được".

Theo Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Văn Đính chia sẻ, trong thời gian vừa qua, thị trường bất động sản đã xảy ra tình trạng  khan hiếm nguồn cung. Từ đó xảy ra tràn lan tình trạng lách luật để gom sổ chia lô, phá rừng, san đồi để tách thửa nhằm bán kiếm lời cùng các sai phạm trong hoạt động phát hành trái phiếu. Vậy nên, việc kiểm soát tín dụng là điều bắt buộc phải thực hiện.

"Tuy nhiên, điều này sẽ không làm giá bất động sản đi xuống, nếu có thì chỉ là thanh khoản sẽ giảm và giá đi ngang. Bởi đối với những nhà đầu tư dài hạn, hay nhóm có dự trù tài chính tốt thì điều đó sẽ không gây ảnh hưởng nhiều. Còn đối với các doanh nghiệp bất động sản, rất nhiều doanh nghiệp lớn đã dựa vào vốn vay ngân hàng để có thể phát triển dự án nên sẽ bị ảnh hưởng nặng.

Thậm chí nhiều doanh nghiệp phải nghĩ đến việc co hẹp quy mô phát triển dự án. Đặc biệt là những doanh nghiệp có dự án đang trong giai đoạn hình thành và đang bán sẽ bị ảnh hưởng rất nhiều, vì người mua nhà bị động và khó khăn hơn trong tiếp cận vốn vay. Nếu không được tháo gỡ, có thể sắp tới sẽ một giai đoạn đóng băng dài và thậm chí gây đổ vỡ cho các doanh nghiệp. Vì vậy, việc đưa ra các chính sách nhằm hỗ trợ để quá trình tái cân bằng của thị trường diễn ra “mềm" là rất cần thiết”, ông Nguyễn Văn Đính đánh giá.

Theo chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cho biết: "Đầu tiên, nếu dòng vốn vào bất động sản bị kiểm soát quá đà sẽ khiến cho bản thân các doanh nghiệp không có nguồn vốn, không có nguồn lực để sản xuất hàng hóa ra thị trường. Và tất nhiên khi hàng hóa ít đi thì rõ ràng giá sẽ tăng bởi cầu tăng cao mà cung không có.

Thứ hai, đối với các doanh nghiệp có dự án còn đang dở dang hoặc gần xong mà dòng tiền bị ngưng cho vay thì họ sẽ buộc phải dừng lại các dự án dở dang chứ chưa nói đến việc triển khai thêm dự án mới. Đối với những doanh nghiệp đang bán hàng trên thị trường thì họ cũng rất cần tiền để thực hiện việc quảng bá mở bán. Nên nếu dừng lại đột ngột, hàng sẽ khó bán được, nợ vay ngân hàng sẽ trở thành nợ xấu".

Ông Thịnh cũng chia sẻ thêm, việc kiểm soát chặt dòng vốn vào bất động sản khiến người mua nhà rất khó thực hiện được giấc mơ an cư. Tốt hơn hết cần xem xét chấn chỉnh dòng vốn vào bất động sản thế nào cho thấu đáo, hợp lý, cấm - mở nên thực hiện trong lĩnh vực nào, phân khúc nào, đổ vốn vào đâu, hay cho vay ra sao chứ không nên siết một cách ồ ạt như hiện tại.