Thị trường bất động sản bán lẻ Hà Nội: Giá thuê trên đà phục hồi, tỷ lệ lấp đầy giảm nhẹ

Nguồn cung chất lượng cao vẫn dồi dào

Trong Quý 1 năm 2023 bối cảnh kinh tế ảm đạm và quy định mới về phòng cháy, chữa cháy (thông tư số 6/2022/TT-BXD) phần nào ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động thuê tại thị trường Hà Nội. Nhìn chung, tâm lý khách thuê tương đối bi quan, đặc biệt tại phân khúc Hạng B, khi mà khách thuê có xu hướng giữ nguyên hay thậm chí giảm diện tích thuê và di dời đến tòa nhà khác nhằm tiết kiệm chi phí vận hành.

Tuy nhiên, trong bối cảnh khó khăn này, phân khúc Hạng A vẫn ở mức ổn định và ghi nhận tăng trưởng nhẹ về cả tỷ lệ lấp đầy, tăng 2.0 điểm phần trăm và giá chào thuê tăng 1.3% so với quý trước. Điều này chỉ ra, tính đến thời điểm hiện tại, nguồn cung chất lượng cao vẫn tương đối vững vàng trước những biến động kinh tế gần đây.

Quý 1 năm 2023, tòa nhà Lancaster Luminaire tại quận Đống Đa chính thức đi vào vận hành, góp thêm nguồn cung văn phòng cho thuê Hạng A vào thị trường Hà Nội. Trong năm 2023 cũng sẽ có thêm nhiều dự án dự kiến đi vào hoạt động như: BRG Diamond Park plaza (Hạng A; 31.205 m2, khối Trung học); Lotte Mall Hanoi (Hạng A, Khối 2, 20.500m2); Vinacomin Tower (Hạng B, Tây, 72.000m2, chưa chốt tổng diện tích cho thuê) và Intracom Riverside (Hạng B, Ngoại ô, 24.000m2). Hầu hết các dự án dự kiến sẽ đi vào hoạt động vào Quý 2 và Quý 3 năm nay.

Đến năm 2024, 3 trong số 4 dự án có quy mô nhỏ hơn, từ 13.000m2 – 22.500m2 diện tích văn phòng NLA, ngoại trừ Khách sạn Shilla (Trung cấp, hạng A) với hơn 47.000m2 diện tích văn phòng dự kiến sẽ được tung ra thị trường.

Tính đến thời điểm hiện tại, chỉ có 3 dự án được kỳ vọng vào năm 2025-2026 là Landmark 55, Grandeur Palace và Sunshine Empire, đóng góp khoảng 144.000m2 diện tích văn phòng cho thuê. Tất cả các dự án này đều ở tiểu thị trường phía Tây.

Nhìn chung, tổng nguồn cung được ghi nhận là 1,29 triệu m2 và 88% trong số đó đến từ các Trung tâm thương mại. Phần lớn diện tích bán lẻ được phân bổ ở khu vực ngoài trung tâm, với khu vực thứ cấp và ngoại ô chiếm hơn 75% tổng diện tích nhờ sự tập trung cao độ của khu vực trung tâm thương mại tại các phân khu này. Mặt khác, khối đế bán lẻ phân bổ nhiều hơn ở phía Tây (46% tổng số khối đế bán lẻ) và khu vực thứ cấp (44%).

Chưa thể thực sự khởi sắc trong năm 2023

Số liệu thống kê cho thấy, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng tại Hà Nội đạt 184,4 nghìn tỷ đồng, tăng 12,6% so với cùng kỳ năm 2022. Giá chào thuê trung bình tại tầng 1 (không bao gồm phí dịch vụ và thuế giá trị gia tăng) Quý I năm 2023 tại khu vực trung tâm Hà Nội giữ ở mức 144 USD/m2/tháng (khoảng 3,4 triệu đồng/m2/tháng). So với cùng kỳ năm 2022, giá chào đã tăng gần 35%. Đối với các vị trí ngoài trung tâm, giá chào thuê trung bình đạt 27 USD/m2/tháng (khoảng 650.000 đồng/m2/tháng).

Giá thuê tại thị trường Hà Nội đang trên đà hồi phục, tăng trưởng 3,6% so với quý trước, một phần vì đây là dịp điều chỉnh giá thuê hằng năm, song song với làn sóng cải tạo và nâng cấp mặt bằng cũng như sự mở rộng của những thương hiệu lớn.

Thế nhưng, tỷ lệ lấp đầy giảm nhẹ chủ yếu do những khối đế bán lẻ mới trong những quý gần đây vẫn đang trong quá trình lấp đầy, cùng với làn sóng cải tạo và tái bố trí mặt bằng tại một số dự án. Bên cạnh đó, một số trung tâm thương mại vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi từ sau đại dịch, dần không thể cạnh tranh được với những trung tâm thương mại được quản lý tốt hơn trong cùng khu vực.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội cho biết: “Quý 1 năm 2023 thị trường vẫn có nhiều giao dịch, tuy nhiên ngân sách thuê của khách giảm hẳn. Bên cạnh 1 vài điểm sáng tại mặt bằng bán lẻ khu vực Tràng Tiền, Lý Thái Tổ với các thương hiệu mở mới tại Hà Nội, Indochina Plaza Hà Nội đang tái cơ cấu khu trung tâm thương mại với diện mạo mới, Lotte Mall đang trong giai đoạn cuối để mở cửa khai trương trong 2023, các khu vực khác tại Hà Nội vẫn gặp nhiều khó khăn trong việc cho thuê và lấp đầy dự án.

Mảng thời trang đang dẫn đầu về nhu cầu mở rộng, tuy nhiên đây cũng nhóm khách hàng có kỳ vọng cao về vị trí, biển bảng quảng cáo, mặt sàn vuông vắn, không vướng cột, trần cao… điều rất ít các mặt bằng có để đáp ứng được. Tiếp đó là mảng siêu thị, yêu cầu diện tích thuê lớn, tại tầng trệt, tuy nhiên do đặc trưng về ngành nghề, ngân sách thuê của siêu thị thông thường dao động từ $10-$15/m2/tháng.

Các ngành nghề khác như mỹ phẩm, nhà hàng, Fitness… đang chững lại hẳn về nhu cầu mở rộng, trừ trường hợp phương án thuê thực sự hấp dẫn”.

Trả lời câu hỏi của PV về thời điểm phân khúc BĐS bán lẻ tại Hà Nội trở lại mức tăng trưởng trước khi đại dịch Covid-19 bùng phát, bà Hoàng Nguyệt Minh nêu quan điểm: “Đến hết 2023, thị trường sẽ không có nhiều khởi sắc do vẫn có sự chênh lệch lớn giữa yêu cầu của khách thuê về mặt bằng, ngân sách thuê, và mặt bằng trống của dự án. Chúng ta cần nhìn nhận rằng Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng là thị trường có tiềm năng lớn và hấp dẫn đối với các thương hiệu bán lẻ. Thị trường thực thế vẫn ghi nhận nhu cầu lớn, thậm chí các thương hiệu trước đây đi qua các kênh phân phối cũng đã có kế hoạch chính thức gia nhập thị trường Việt Nam.

Tuy nhiên, cùng chung với tình hình thế giới, trước những bất ổn về địa chính trị trên toàn cầu cũng như ảnh hưởng nặng nề từ dịch bệnh trong thời gian qua, thị trường cần thời gian để thực sự quay trở lại mức trước đại dịch. Thị trường cần thay đổi từ nội lực để cập nhật với thị trường thế giới cũng như xây dựng và phát triển theo hướng bền vững hơn”.