Tháo gỡ pháp lý để tăng nguồn cung NOXH, điều chỉnh lại gói tín dụng

Mới đây, Bộ Xây dựng được giao nhiệm vụ chủ trì nghiên cứu và hoàn thành gói tín dụng 30.000 tỉ đồng cho nhà ở xã hội (NOXH) trong tháng 10. Nguồn lực của gói tín dụng này được lấy từ ngân sách địa phương 15.000 tỉ đồng và phần còn lại từ phát hành trái phiếu Chính phủ.

Gói 30.000 tỉ đồng sẽ khác gói 120.000 tỉ đồng?

Theo đó, nguồn vốn của gói 30.000 tỉ đồng là đến từ ngân sách Nhà nước, khác với nguồn lực của gói 120.000 tỉ đồng do các ngân hàng thương mại Nhà nước tham gia hỗ trợ. Hiện, đã có thêm TPBank, VPBank, MBBank và Techcombank tham gia, với 5.000 tỉ đồng mỗi đơn vị, nâng tổng vốn của gói ưu đãi này lên 140.000 tỉ đồng.

Gói tín dụng 120.000 tỉ đồng dành cho NOXH được triển khai từ tháng 4/2023, nhưng đến nay, mới giải ngân được khoảng 1%, tương đương 1.344 tỉ đồng. Trong đó, 1.295 tỉ đồng đã được giải ngân cho chủ đầu tư tại 12 dự án, phần còn lại dành cho người mua nhà.

Nguyên nhân của tình trạng chậm chạp này đã được xác định rõ do lãi suất chưa thực sự hấp dẫn (sau 4 lần điều chỉnh còn 6,5%/năm), thời gian ưu đãi ngắn, dẫn đến nguy cơ thất bại. Trước đó, đại diện Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho biết, đã trình Chính phủ phương án triển khai gói tín dụng này với những thay đổi theo hướng tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người mua nhà.

Cụ thể, lãi suất dành cho người mua nhà sẽ giảm thêm 3%/năm so với lãi suất bình quân và thời hạn ưu đãi kéo dài 5 năm (trước đây là 3 năm). Ngoài ra, trong 5 năm tiếp theo, người vay sẽ tiếp tục được hưởng giảm lãi suất tùy theo thời điểm, nhưng mức giảm tối thiểu từ 1–2%/năm. Đối với các chủ đầu tư, mức hỗ trợ lãi suất sẽ giữ nguyên ở mức 1,5 – 2%/năm.

Hiện, gói 30.000 tỉ đồng vẫn đang trong quá trình chờ đợi triển khai nhưng nhiều ý kiến cho rằng, trước khi có chỉ đạo của Thủ tướng, Bộ Xây dựng đã đề xuất NHNN nghiên cứu một gói vay ưu đãi mới cho người mua NOXH với lãi suất thấp hơn từ 3 – 5% so với lãi suất vay thương mại, thời gian vay kéo dài từ 10 – 15 năm.

TS.Lê Xuân Nghĩa – thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia đề xuất, Chính phủ nên phát hành trái phiếu để hỗ trợ phát triển NOXH. TS.Lê Xuân Nghĩa đưa ra gợi ý phát hành trái phiếu với lãi suất 3-3,5%/năm và cho các doanh nghiệp vay lại với lãi suất 5%/năm trong thời gian khoảng 20 năm, kèm theo các điều kiện thuận lợi.

Trước đây, Chính phủ cũng từng triển khai gói tín dụng 30.000 tỉ đồng dành cho NOXH với mức lãi suất từ khi bắt đầu triển khai là 6%. Tuy nhiên, sau nhiều lần điều chỉnh để thúc đẩy tiến độ đã giảm xuống còn 5%/năm và sau 3 năm đã giải ngân được hơn 99%.

Kết hợp tháo gỡ pháp lý để tăng nguồn cung

Trong bối cảnh gói tín dụng 120.000 tỉ đồng có nguy cơ thất bại cao và chuẩn bị có gói mới, nhiều chuyên gia cho rằng, việc có thêm gói ưu đãi NOXH trong giai đoạn hiện nay là không cần thiết. Bởi lẽ, bên cạnh việc lãi suất cao khiến tốc độ giải ngân của gói 120.000 tỉ đồng chậm, còn có nguyên nhân khác là chưa có dự án mới.

Trước đó, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, trong 6 tháng đầu năm 2024 chỉ có 8 dự án NOXH hoàn thành xây dựng, 5 dự án đã khởi công và 9 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư. Tính đến nay, cả nước có 920 dự án NOXH đã được triển khai với 717.608 căn. Trong đó, hoàn thành 380 dự án với quy mô 196.471 căn, đã khởi công xây dựng 128 dự án với 111.688 căn, 412 dự án với 409.449 căn được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Do vậy, các chuyên gia nhận định, trước mắt cần đẩy nhanh tiến độ pháp lý để tăng nguồn cung NOXH và điều chỉnh lại gói tín dụng cũ với lãi suất ưu đãi hơn thay vì xây dựng gói mới.

Để đẩy mạnh được nguồn cung, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, Nhà nước cần đóng vai trò chủ đạo trong phát triển NOXH bởi nhiều doanh nghiệp hiện nay vẫn lấn cấn với quy định lợi nhuận 10%, thủ tục phê duyệt phức tạp.

Ông Đính đề cập đến mô hình tại Singapore, nơi 90% NOXH được đầu tư xây dựng bởi Nhà nước để bán và cho thuê với giá phù hợp cho người lao động có thu nhập trung bình và thấp. Họ coi phát triển NOXH, đặc biệt nhà ở cho thuê là chính sách an sinh xã hội nên nhà nước đã bỏ tiền đầu tư.

Bổ sung thêm bài học từ Trung Quốc, TS. Lê Xuân Nghĩa cho biết, quốc gia này giao cho chính quyền địa phương quản lý dự án NOXH để đảm bảo tiến độ, tiêu chuẩn, giá bán. Doanh nghiệp làm xong dự án sẽ bàn giao lại cho các địa phương, không phải đứng ra làm các khâu thủ tục, phân phối. Còn đối với người mua, nên tạo điều kiện cho vay với một mức lãi suất ưu đãi cứng chỉ khoảng 2,5%/năm, phần chênh lệch sẽ do ngân sách cấp bù như tại Singapore.

Ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng nhận định, việc thông qua Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024 đã giúp khơi thông nhiều cơ chế và chính sách, tháo gỡ khó khăn, giảm bớt thủ tục hành chính và tăng cường ưu đãi cho các chủ đầu tư dự án NOXH. Trong đó, Luật Nhà ở được coi là căn cứ quan trọng để phát triển chiến lược nhà ở, đặc biệt là NOXH.