Tháo gỡ khó khăn, đưa thị trường bất động sản phục hồi

Giải pháp cho nguồn vốn đang bị tắc nghẽn 

Tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc “Tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững”, đề xuất về gói tín dụng 120.000 tỷ đồng của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam thông qua được coi là một trong những giải pháp cho nguồn vốn đang bị tắc nghẽn ở thời điểm hiện tại. Gói tín dụng này tập trung vào các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân kèm mức lãi suất thấp hơn 1,5-2% so lãi suất vay thông thường vào từng giai đoạn của thị trường.

Nhằm thúc đẩy thị trường tiếp tục phát triển bền vững và lành mạnh, Chính phủ cũng đưa ra nhiều chỉ đạo nhằm giải quyết những vấn đề khó khăn liên quan đến thị trường bất động sản hiện nay.

Mới đây nhất, Chính phủ đã ban hành Nghị định 08/2023 cho phép doanh nghiệp được thay đổi điều kiện, điều khoản của trái phiếu về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế. Đặc biệt, Nghị định tạo điều kiện cho doanh nghiệp có thể kéo dài kỳ hạn trái phiếu tối đa thêm 2 năm so với kỳ hạn tại phương án phát hành đã công bố với nhà đầu tư.

Các chuyên gia đánh giá Nghị định 08 có hiệu lực ở thời điểm này có tác động tích cực đến nhiều lĩnh vực, đặc biệt là thị trường bất động sản, tài chính, giúp các chủ đầu tư thêm phương án giãn nợ, giảm áp lực đáo hạn cho trái phiếu.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), ông Lê Hoàng Châu cho biết, Bộ Tài chính, Chính phủ ban hành Nghị định 08/2023/NĐ-CP đã xây dựng được khuôn khổ pháp lý nhằm xử lý vấn đề trái phiếu doanh nghiệp; trong đó, có trái phiếu doanh nghiệp bất động sản.

Ông cho rằng, Nghị định số 08 vừa tháo gỡ được vướng mắc, khó khăn, vừa xác định lộ trình xây dựng thị trường trái phiếu doanh nghiệp theo hướng minh bạch, lành mạnh, an toàn, bền vững và trở thành kênh huy động vốn xã hội hóa trung hạn, dài hạn quan trọng của nền kinh tế; trong đó có lĩnh vực bất động sản.

Đồng thời tạo căn cứ pháp luật để doanh nghiệp phát hành trái phiếu thực hiện đàm phán với nhà đầu tư trái phiếu, nhất là nhà đầu tư cá nhân về kéo dài kỳ hạn của trái phiếu trong thời gian tối đa không quá 2 năm, hoặc thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản khác trên cơ sở thỏa thuận tự nguyện, tuân thủ quy định của pháp luật dân sự và bảo vệ quyền lựa chọn của trái chủ thiểu số, kể cả trường hợp việc thay đổi điều kiện, điều khoản của trái phiếu đã được người sở hữu trái phiếu đại diện từ 65% tổng số trái phiếu trở lên chấp thuận.

Theo ông Châu, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đáo hạn trong 2 năm 2023-2024 rất lớn, khoảng 230.000 tỷ đồng; trong đó, năm 2023 khoảng 119.000 tỷ đồng, năm 2024 khoảng 111.000 tỷ đồng, nên Nghị định số 08 sẽ tác động rất tích cực và hiệu quả đến việc xử lý 119.000 tỷ đồng trái phiếu đến hạn trong năm 2023.

Đi vào dòng sản phẩm có giá trị thực

Các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ là trọng tâm phát triển trong năm 2023. Nhất là các mô hình sản phẩm mới với hệ sinh thái khép kín, chất lượng của trải nghiệm sống đầy đủ, thuận tiện, hướng đến tính trải nghiệm, đem lại giá trị sống tích cực cho người ở. 

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam dự báo: “Trong thời điểm hiện nay, các doanh nghiệp đang tự cơ cấu, căn chỉnh lại sản phẩm của mình để dễ tiêu thụ hơn trên thị trường. Thậm chí, cả hệ thống từ Chính phủ đến các cơ quan, ban ngành cũng đều có sự thay đổi, nên thị trường bất động sản sẽ khởi sắc hơn vào cuối quý II/2023”.

Nhìn chung, trong bối cảnh thị trường đang đối mặt nhiều khó khăn, thanh khoản vẫn tích cực với các sản phẩm đáp ứng tốt nhu cầu mua thực và đầu tư dài hạn. Ngược lại, với những loại hình bất động sản vốn phục vụ mục đích đầu tư, mua đi bán lại và dễ bị thổi giá, làm giá như đất nền, đất nông nghiệp hay đất rừng sẽ gặp nhiều khó khăn trong tìm kiếm thanh khoản thực.

Thực tế cũng cho thấy, nếu nhà đầu tư chọn mua những sản phẩm ‘tiềm năng’ tiềm ẩn nhiều rủi ro thì việc mua sản phẩm tồn tại thực và giá trị thực sẽ là lựa chọn đầu tư vững chắc cho nhà đầu tư. Đây được coi là sự lựa chọn thông minh vì nó mang lại nhiều lợi ích giúp mang lại sự an toàn về vốn và quan trọng nhất là khả năng gia tăng giá trị của sản phẩm trong dài hạn cho các nhà đầu tư.

Hơn nữa, việc thay đổi tư duy “mua sản phẩm thực, giá trị thực” sẽ góp phần vào sự phát triển bền vững và lành mạnh của thị trường bất động sản. Nếu như trước đây các nhà đầu tư thường dồn vốn vào các sản phẩm bất động sản tiềm năng được rao bán hứa hẹn đủ thứ, hoặc mua theo đợt bất động sản thì hiện nay họ đang chuyển sang các sản phẩm đã triển khai, có hạ tầng và luôn đảm bảo tiến độ thi công công. Khách hàng ngày càng khắt khe và kỹ tính hơn, lựa chọn hàng thật, điều này sẽ tạo ra thách thức cho các chủ đầu tư bất động sản, buộc họ phải có nguồn lực tốt, xây dựng lộ trình phát triển bài bản, thực hiện đúng cam kết.

Có thể thấy vấn đề pháp lý, dòng vốn được tháo gỡ, cùng với đó xu hướng lựa chọn sản phẩm hiện hữu của các nhà đầu tư và khách hàng là dấu hiệu tốt, đưa bất động sản trở về với giá trị hợp lý của nó, tư duy mua sản phẩm thực, giá trị thực cũng được xem là xu hướng tích cực giúp thị trường phục hồi, phát triển bền vững và lành mạnh trong thời gian ngắn sắp tới.