Thanh khoản bất động sản giảm rõ rệt, chờ tín hiệu nới room

Sức cầu của đất nền đã giảm

Theo báo cáo vừa công bố của Công ty bất động sản DKRA Vietnam cho biết, trong tháng 7 vừa qua, tại thị trường TP HCM và vùng phụ cận, nguồn cung đất nền đã tăng khoảng 49% so với tháng trước. Tuy nhiên, con số này so với giai đoạn năm 2019 trở về trước thì vẫn còn khá thấp.

Nguồn cung mới hiện tập trung chủ yếu ở Bình Dương, nhưng lại chủ yếu phân bổ cục bộ tại một dự án (chiếm 2/3 tổng nguồn cung). Còn tại TP HCM nguồn cung mới vẫn tiếp tục vắng bóng.

Trên toàn thị trường, sức cầu chung đất nền đạt 48%, con số này đã giảm đáng kể so với các tháng trước đó. Cụ thể, so với tháng 6/2022 đã giảm 6% và giảm 26% so với tháng 5. Theo DKRA nguyên nhân là do Ngân hàng Nhà nước vẫn chưa có động thái trong việc nới lỏng tín dụng đồng thời thị trường cũng xuất hiện các thông tin về việc sửa đổi bổ sung Luật đất đai khiến các nhà đầu tư cân nhắc kỹ và cẩn trọng hơn.

Trong khi đó, trên thị trường giá bán thứ cấp vẫn tăng so với cuối năm trước, phổ biến khoảng 7 - 11%. Tuy nhiên, thanh khoản thứ cấp lại sụt giảm, phần lớn nguyên nhân đến từ động thái tăng cường kiểm soát tín dụng của Nhà nước, kể cả những dự án đã có sổ từng nền. Theo đơn vị này dự báo, nguồn cung và lượng tiêu thụ vào những tháng tiếp theo sẽ tiếp tục giảm, tập trung chủ yếu ở các tỉnh Bình Dương, Long An.

Ngoài ra, trong tháng 7, đối với phân khúc căn hộ chung cư, nguồn cung mới vẫn tiếp tục tập trung ở TP HCM và Bình Dương. Sức cầu chung toàn thị trường ở mức thấp. Vậy nên nhằm kích cầu người mua, các chủ đầu tư liên tục đẩy mạnh các chính sách chiết khấu, giãn tiến độ thanh toán, ân hạn gốc/lãi vay.

Đại diện DKRA cho biết, với thanh khoản thị trường ở mức thấp, mặt bằng giá căn hộ sơ cấp và thứ cấp không có nhiều biến động. Tuy nhiên, sẽ có ảnh hưởng từ động thái tăng cường kiểm soát tín dụng cũng như tâm lý e ngại trước những diễn biến vĩ mô trong thời gian tới.

Theo thống kê của DKRA, riêng tại TP HCM, từ đầu năm 2022 đến nay, tỷ lệ hấp thụ chung các dự án căn hộ mới ở mức thấp nhất, chỉ dao động phổ biến ở khoảng 40 - 60% giỏ hàng mở bán trong tháng.

Các giai đoạn tiếp theo, giá bán sơ cấp sẽ không có nhiều biến động. Tuy nhiên giá cũng như thanh khoản thứ cấp tiếp nối đà giảm từ nửa cuối quý II/2022. Nguyên nhân phần lớn do việc tắc nghẽn phê duyệt giải ngân hồ sơ vay mua nhà.

Với phân khúc nhà phố và biệt thự cao cấp, thanh khoản thứ cấp cũng kém sôi động. So với tháng trước giá bán thứ cấp không có nhiều biến động, chủ yếu các giao dịch tập trung vào những dự án đã bàn giao nhà.

“Tăng cường kiểm soát tín dụng đã khiến thanh khoản thị trường sụt giảm nghiêm trọng. Không những vậy còn làm hạn chế cơ hội tiếp cận nhà ở của khách hàng, đặc biệt là những người có nhu cầu ở thực. Dự kiến trong những tháng tiếp theo, nguồn cung và lượng tiêu thụ sẽ tăng nhưng không nhiều và chủ yếu tập trung tại khu Đông”, theo chuyên gia DKRA nhận định.

Tại Hội thảo "Xu hướng thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2022" do Tạp chí Tài chính doanh nghiệp tổ chức mới đây, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) chia sẻ, trong nửa đầu năm nay, thị trường bất động sản đã bị tác động bởi rất nhiều các yếu tố như lạm phát tăng cao, chính sách kiểm soát tín dụng chặt chẽ khiến dòng tiền có những dấu hiệu chậm lại và thanh khoản giảm rõ rệt. 

Trong khi đó, do nguồn cung hạn chế nên giá nhà bị đẩy lên, vượt quá sức mua của phần lớn người dân tại các vùng miền. Các kênh huy động vốn vẫn còn rất yếu và thiếu nhiều khiến nhiều nhà đầu tư cũng mất dần niềm tin,... Tất cả những điều này đã ảnh hưởng không nhỏ tới sự phát triển chung của thị trường.

Bất động sản chờ tín hiệu nới room

NHNN cho biết, tính đến ngày 30/6/2022 dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế đã tăng 9,35% so với cuối năm 2021, cao hơn nhiều so với mức tăng 6,47% cùng kỳ năm ngoái. Ngoài ra đây cũng là mức tăng 6 tháng đầu năm cao nhất trong vòng 10 năm qua. Trong đó, so với cuối năm 2021 số dư đầu tư trái phiếu doanh nghiệp đã tăng 3,21% và chiếm 2,49% tổng dư nợ tín dụng (cùng kỳ 2021 giảm 4,67%, chiếm 2,27%).

Bởi mức tăng trưởng tín dụng mạnh nên hầu hết ngân hàng đều đã hết hạn mức tín dụng được phân bổ trong khi ngân hàng nhà nước vẫn chưa cấp thêm room.

Theo ngân hàng nhà nước, trong 6 tháng đầu năm nay, một số tổ chức tín dụng do tăng tín dụng quá nhanh nên đã phản ánh hết room tín dụng. Tuy nhiên việc từ chối cho khách hàng vay không hẳn là do hết room mà còn có nguyên nhân khác. Cụ thể như phải đảm bảo các tỷ lệ an toàn hoặc một số ngân hàng xếp hạng thấp nên không được tăng trưởng tín dụng cao.

Cụ thể, một số tổ chức tín dụng chủ yếu cho vay trung dài hạn và tập trung vào lĩnh vực bất động sản nên thời gian quay vòng vốn sẽ chậm, không thu hồi được nợ nhanh, điều đó dẫn đến hết dư địa tăng trưởng tín dụng.

Theo giới phân tích dự báo, trong quý III năm nay, ngân hàng nhà nước sẽ có đợt nới room tín dụng. Tuy nhiên, việc này vẫn đang được các nhà điều hành “bỏ ngỏ”.

Bộ phận Phân tích Chứng khoán SSI (SSI Research), trong báo cáo chiến lược vừa công bố mới đây cho biết, tính đến cuối tháng 7, tăng trưởng tín dụng đạt 9,4% và không có nhiều thay đổi so với dữ liệu vào cuối tháng 6. Nhóm phân tích cũng chỉ ra rằng, NHNN hiện vẫn đang phát tín hiệu khá thận trọng trong hạn mức tăng trưởng tín dụng năm nay đồng thời việc nới hạn mức sẽ diễn ra một cách có chọn lọc giữa các ngân hàng với mức độ sẽ không quá cao.

SSI Research dự báo, trong năm 2022, tăng trưởng tín dụng ước tính đạt 15-16%. Ngoài ra, mức tăng trưởng này là tăng trưởng danh nghĩa, bởi tuy có thể cao hơn trung bình các năm trước, nhưng đang trong bối cảnh lạm phát ở mức cao nên khó có thể chấp nhận được.