Tại sao nhà ở xã hội mãi không đến tay người có nhu cầu thực?

Thu nhập của lao động chỉ đủ sống

“Lấy đâu ra tiền mà mua, thuê trọ được tại thành phố là tốt lắm rồi” - Chị N.H (quê Vĩnh Long) - Một công nhân khu chế xuất Tân Thuận chia sẻ về vấn đề sinh sống và làm việc tại TP. Hồ Chí Minh.

Chị H cho hay, còn rất nhiều công nhân khác tại khu chế xuất, khu công nghiệp ở TP. Hồ Chí Minh vẫn luôn mong muốn mua được nhà, nhưng với mức lương từ 7 - 10 triệu đồng/tháng thì cũng chỉ đủ tiền trang trải cuộc sống hàng ngày.

Anh G.P (quê An Giang) cũng chia sẻ rằng, người lao động và công nhân rất mong chính quyền TP. Hồ Chí Minh có thêm các dự án nhà ở xã hội với giá bán phù hợp để họ có nơi sinh sống ổn định chốn đô thị. Thu nhập hiện tại của nhóm công nhân, lao động thì chắc chắn không thể mua được nhà tại thành phố.

“Hy vọng chính quyền sẽ phát triển thêm nhiều nhà ở giá rẻ cho công nhân, người lao động mua trả góp với mức giá ưu đãi, hoặc cho thuê rẻ cũng được” - Anh P nói.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) công bố số liệu cho thấy, TP. HCM hiện có 122.111 công chức, viên chức nhưng chỉ hơn 5.000 cán bộ được hỗ trợ các gói vay ưu đãi với lãi suất 4,7%/năm trong vòng 20 năm để mua nhà; Toàn thành phố có 3 triệu người nhập cư, chủ yếu là người lao động, công nhân mà phần lớn muốn thuê trọ; 285.000 công nhân tại 17 khu công nghiệp, khu chế xuất nhưng chỉ có 15% số này được thuê trọ tại các khu nhà lưu trú công nhân; 6 khu công nghiệp, khu chế xuất có nhà lưu trú cho công nhân.

Một số doanh nghiệp tại TP. HCM hiện đang xây dựng nhà lưu trú cho công nhân. Đơn cử như Công ty Nissei Electric có 1.520 chỗ ở; Palace có 1.012 chỗ ở; Đức Bổn có 416 chỗ ở;...

Trên địa bàn có khoảng 60.470 cơ sở nhà trọ của cá nhân, hộ gia đình, cung cấp 560.219 phòng trọ, hiện đã cung cấp được chỗ ở cho khoảng 1,4 triệu công nhân lao động thuê phòng trọ, mức giá thuê từ 800.000 đồng - 1,5 triệu đồng/tháng, chiếm khoảng 20% thu nhập của công nhân.

Một khảo sát của Liên đoàn lao động TP. HCM với các công nhân trong ngành may, cho thấy thu nhập trung bình đầu người khoảng 6,8 triệu đồng/tháng. Có 21% đạt thu nhập dưới 5 triệu đồng/tháng; 40% thu nhập từ 5 - 8 triệu đồng/tháng; 16% thu nhập từ 8 - 12 triệu đồng/tháng; Chỉ khoảng 3% có thu nhập trên 12 triệu đồng/tháng. Nhưng tới 41% công nhân cho biết thu nhập của họ không đủ sống; 15% vừa đủ sống; 22,3% có tiền dư và 21,9% dư khá.

Cần tháo gỡ ở đâu?

Theo DKRA Group, NOXH là một yếu tố quan trọng mang ý nghĩa cho sự phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia. Nhiều thập kỷ trôi qua, mô hình NOXH đã được một số quốc gia quan tâm và phát triển mạnh mẽ hơn, nổi bật như Mỹ, Nhật Bản, Singapore,... 

Tại Việt Nam, NOXH đã được triển khai trong suốt 12 năm qua đã giúp nhiều hộ gia đình có thu nhập thấp, công nhân hoàn thiện giấc mơ mua nhà. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai thực hiện chính sách về NOXH đã bộc lộ những thác thức và hạn chế nhất định.

Trước hết là cơ chế, chính sách phát triển loại hình này còn tồn tại các nội dung chưa đáp ứng được nhu cầu thực tiễn, chưa điều chỉnh và bổ sung kịp thời như: thời gian xin cấp phép đầu tư quá dài, quy trình thủ tục hành chính khá phức tạp, các chính sách ưu đãi và hỗ trợ vốn không hấp dẫn được các chủ đầu tư triển khai xây dựng NOXH.

Đối với các doanh nghiệp bất động sản, việc tổng hợp chi phí đầu vào hiện nay rất khó khi thủ tục pháp lý kéo dài. Việc này sẽ khiến quá trình xác định giá thành phẩm tốn nhiều thời gian, ảnh hưởng tới tiến độ triển khai dự án. 

Đồng thời, quy định khung giá căn hộ thuộc dự án NOXH không được quá 16 triệu đồng/m2 hiện đã không còn phù hợp, khi chi phí đầu vào (nhân công, vật liệu, quỹ đất…) liên tục tăng cao; Chủ đầu tư phải dành 20% quỹ đất trong dự án thương mại để phát triển NOXH, tuy nhiên lợi nhuận lại bị giới hạn với 10% tổng chi phí đầu tư. Tất cả đã khiến việc phát triển NOXH kém hấp dẫn các chủ đầu tư. 

Vì vậy, đa số chủ đầu tư đều chọn phương án nộp phí/lệ phí cho phần diện tích đất làm NOXH để tối ưu hiệu quả kinh doanh. Với người mua nhà, chính sách cho vay, quy trình thẩm định, lựa chọn đối tượng được mua NOXH hiện nay chưa được công bố rộng rãi, thời gian kéo dài, xét duyệt phức tạp. Ngoài ra, điều kiện ràng buộc thời gian sở hữu từ đủ 5 năm thì người mua mới được chuyển nhượng căn hộ là quá dài. Đây là những thách thức trở thành rào cản cho việc phát triển loại hình nhà ở xã hội tại Việt Nam trong suốt những năm qua. 

Để thực hiện mục tiêu xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho người lao động, công nhân, người thu nhập thấp tới năm 2023 mà Chính phủ đề ra, Trưởng phòng Pháp lý DKRA Group - Nguyễn Thị Thanh Huyền cho rằng, trong ngắn hạn, các doanh nghiệp và khách hàng cần được sớm rút ngắn thời gian xét duyệt hồ sơ, thủ tục pháp lý xây dựng NOXH và hồ sơ mua nhà. Cùng với đó, phải nghiên cứu thêm, xây dựng lại khung lợi nhuận phù hợp cho các doanh nghiệp chứ không phải chỉ có mức 10% trên tổng chi phí đầu tư như hiện nay. Như vậy mới có thể thu hút các chủ đầu tư tham gia phát triển phân khúc này.