Tài sản của các công ty bất động sản hao hụt mạnh

Tài sản vơi dần

Theo Baodautu, quý III/2023 đã có sự tăng trưởng về doanh thu và các thông tin về tiến độ pháp lý tại một số dự án trọng điểm cũng đang dần được hoàn tất. Tuy nhiên, tình hình thanh khoản kém đã kéo dài từ năm 2022 tới nay khiến khoản tiền người mua trả trước (của để dành) của không ít công ty bất động sản hao hụt, trong đó có Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt.

Vào cuối quý I/2023, của để dành của Phát Đạt là hơn 1.100 tỷ đồng, nhưng đến cuối tháng 6 còn chưa tới 200 tỷ đồng và cuối quý III còn 3,6 tỷ đồng, giảm gần 100% so với giai đoạn đầu năm. Tỷ lệ người mua trả trước ngắn hạn/ tổng tài sản chỉ chiếm khoảng 0,02%.

Đó là vì Phát Đạt không còn có khoản trả trước từ Công ty TNHH Bất động sản Vega (938 tỷ đồng) và từ Dự án Khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội (298 tỷ đồng). Công ty bất động sản này đang nỗ lực hoàn tất các thủ tục liên quan tới pháp lý của hàng loạt dự án để khắc phục tình trạng trên. Ngoài ra, cũng triển khai chiến lược bán hàng vừa bán sỉ, vừa bán lẻ để thu tiền về một cách nhanh chóng.

Tương tự, tính đến cuối quý III/2023, Tập đoàn An Gia ghi nhận tiền người mua trả trước chỉ còn hơn 1.175 tỷ đồng, trong khi con số này là 3.106 tỷ đồng hồi đầu năm.

Là một trong những khoản mục được giới đầu tư quan tâm, người mua trả tiền trước ngắn hạn cho thấy rõ nét tình hình kinh doanh của doanh nghiệp. Sự hao hụt của khoản thu này bị co lại sẽ tác động rất lớn đến khả năng đạt được lợi nhuận vào cuối năm.

Theo lý giải của doanh nghiệp, khó khăn lớn nhất là vì chậm thu dòng tiền bàn giao block C của Dự án Westgate (Bình Chánh, TP HCM) so với dự tính. Số lượng khách hàng xin gia hạn thanh toán thời gian qua nhiều do thu nhập của họ chịu ảnh hưởng bởi tình hình suy thoái kinh tế.

Bên cạnh hai công ty bất động sản nói trên, còn ghi nhận nhiều biến động ngược chiều về dòng tiền thu được từ khách hàng, khoản mục người mua trả tiền trước giảm của một số đơn vị như Vinhomes, Becamex, Kinh Bắc, Quốc Cường Gia Lai… Một số khác chứng kiến khoản mục này tăng nhẹ hoặc đi ngang như Nam Long, Đất Xanh, DIC Group.

Cần phải nhấn mạnh thêm rằng khoản tiền trả trước của người mua là một trong những khoản mục rất được nhà đầu tư để ý vì nó cho thấy tình hình kinh doanh của doanh nghiệp. Đó phần lớn là khoản tiền trả trước của khách hàng theo các hợp đồng chuyển nhượng bất động sản tại dự án của công ty và sẽ được coi là doanh thu khi chủ đầu tư hoàn thành và bàn giao các bất động sản đã xây dựng cho khách hàng. Do đó, khoản thu này bị hao hụt sẽ khiến khả năng ghi nhận lợi nhuận cuối năm của các doanh nghiệp chịu tác động lớn.

Một trong những ví dụ rõ ràng nhất là tại Novaland. Bước sang quý III/2023, lợi nhuận của công ty đã lập tức được cải thiện đáng kể với lãi sau thuế 137 tỷ đồng sau khi của để dành tăng., trái ngược với hai quý đầu năm diễn biến chao đảo. 

Vào thời điểm cuối quý III, doanh nghiệp chứng kiến lượng tiền người mua trả trước nhiều hơn 1.800 tỷ đồng so với hồi đầu năm, ghi nhận mức 17.777 tỷ đồng. Đó là điều dễ hiểu bởi công ty bất động sản có nhiều dự án được tạo điều kiện cho tiếp tục triển khai xây dựng, bán hàng đối với các hạng mục phù hợp với quý hoạch.

Ông Dennis Ng Teck Yow, Tổng giám đốc Tập đoàn Novaland cho biết sự dẫn dắt và chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ và tổ công tác đặc biệt đã chạm được tới đa số các điểm nóng cần được tháo gỡ. Đó là tín hiệu khả quan nhằm phá vỡ những tảng băng về pháp lý vốn còn tồn tại nhiều năm nay.

Cố gắng tạo thanh khoản

“Của để dành” có ảnh hưởng rất lớn tới khả năng chứng kiến lợi nhuận của doanh nghiệp. Thống kế từ báo cáo tài chính quý III/2023 của 10 công ty bất động sản nhà ở trên sàn chứng khoán đã chỉ ra rằng tổng giá trị hàng tồn kho ròng đạt trên 300.000 tỷ đồng. Ngoài ra, số lượng doanh nghiệp bất động sản có lượng hàng tồn kho trên 10.000 tỷ đồng cũng là một danh sách khá dài với những cái tên có tiếng ở lĩnh vực như Khang Điền, Novaland, Kinh Bắc, Đất Xanh, Phát Đạt…

Theo dữ liệu từ WiChart, tổng lợi nhuận sau thuế quý III/2023 của 28 doanh nghiệp bất động sản dân cư (chiếm 70% tài sản toàn ngành) ghi nhận mức hơn 11.192 tỷ đồng, giảm 29% so với cùng kỳ. Theo nhóm phân tích này, khả năng để doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận quý còn lại không cao, bởi lẽ lượng căn nhà ở thương mại được cấp phép và hoàn thành trong 3 quý vừa qua cho thấy sự sụt giảm khá rõ nét về nguồn cung bất động sản.

Mặt khác, nhu cầu cũng không mấy tích cực khi tính đến hết quý III/2023, tổng giao dịch chỉ đạt 121.000 căn, giảm 27,17% so với cùng kỳ. Bởi vậy, một số doanh nghiệp trong những tháng cuối năm tiếp tục lên kế hoạch giải phóng kho hàng với việc giảm mạnh giá bán, tăng chiết khấu và kéo dài thời gian hỗ trợ lãi vay.

Ví dụ, trong đợt chào bán các căn cuối cùng trong Dự án Westgate của Tập đoàn An Gia, chủ đầu tư đã đưa ra giá chỉ 37 triệu đồng/ m2, thay vì mức trên 40 triệu đồng/ m2 ở đợt mở bán đầu tiên.

Chủ đầu tư cho biết việc điều chỉnh giá bán nhà đợt này một phần vì các căn hộ còn lại ở loại diện tích lớn có từ 3 phòng ngủ. Do đó, giá bán sẽ mềm hơn so với các căn trước. Bên cạnh đó, điều chỉnh giá bán nhà còn để gia tăng sự cạnh tranh đối với các dự án đang thực hiện ở cùng một khu vực.

Ngoài việc điều chỉnh lại giá bán nhà khởi điểm, đa số các dự án bất động sản chào bản vào cuối năm để phải tung khuyến mãi, ưu đãi, chiết khấu thanh toán mạnh tay. Có dự án thuộc phân khúc nhà giá rẻ của Tập đoàn Nam Long là EHome Southgate (Long An), với giá tầm 1 tỷ đồng/căn thậm chí còn phải giãn tiến độ thanh toán, vay không lãi suất tới khi nhận nhà năm 2025, sau đó vẫn hưởng mức lãi suất cố định 6%/năm.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết các công ty bất động sản phải giảm lợi nhuận vì khó khăn của thị trường. Các doanh nghiệp hiện nay đang đưa về mức lợi nhuận chừng 8-10% một năm, và không còn đặt kỳ vọng siêu lợi nhuận như trước nữa. Hiện tại, mục tiêu ưu tiên hàng đầu là phát triển an toàn, lâu dài và bền vững. Các chủ đầu tư buộc phải cân đối về cung cầu, sản phẩm nhà ở và áp dụng mức giá về hợp lý sao cho người có nhu cầu mua nhà ở thực có thể tiếp cận dễ dàng hơn.

Tham khảo thêm các diễn biến, tình hình bất động sản qua những thông tin mới nhất liên tục được cập nhật tại chuyên mục Thị trường của trang Meeyland!