Sự thật đằng sau tình trạng “đóng băng” bất động sản: Doanh nghiệp kiệt quệ tài chính

Doanh nghiệp gục ngã vì không còn tiền

Gần 2 tháng nay, thị trường bất động sản không có tín hiệu “sáng”, các dự án lớn mở bán không thanh khoản. Với các dự án nhỏ, chủ đầu tư đang thi công, sắp hoàn thiện nhưng nhà đầu tư không nộp tiền, ngân hàng bảo lãnh không giải ngân vì “hết room tín dụng”. 

Không có vốn, không tiền trả lãi ngân hàng, cũng không có tiền mở rộng đầu tư dự án khiến doanh nghiệp ngày càng khó khăn. Với những dự án sắp mở bán, nhà đầu tư không muốn rót tiền vì cho rằng giá đất quá cao, khả năng còn giảm mạnh. Tất cả những điều này đã khiến thị trường BĐS “khó thở”, “thiếu vốn”, rất cần được “cứu”.  

Theo báo cáo những đơn vị tư vấn, hiệp hội BĐS và Bộ Xây dựng cho thấy, thanh khoản bị sụt giảm nghiêm trọng trong những tháng gần đây. Trong 9 tháng đầu năm nay, chỉ có gần 40.000 sản phẩm đưa vào thị trường giao dịch, tức khoảng 20% số lượng sản phẩm mở bán trên thị trường năm 2019. Tỷ lệ hấp thụ ở mức thấp nhất trong vòng 7 năm qua. 

Chị Tân - Nhân viên kinh doanh của một công ty BĐS tại Hà Nội cho biết, trong 2 tháng nay, đây là lần đầu tiên chị dẫn khách đi xem nhà. Như trước đây, chị Tân mỗi tuần phải có 3 - 4 lần chở khách đi xem nhà và chốt hợp đồng. Nhưng hiện tại thì vài tháng mới có một lần dẫn khách. 

Chị Nguyễn Nhung (Bắc Từ Liêm , Hà Nội) đang có nhu cầu mua căn hộ chung cư 2 phòng ngủ tại khu vực nội thành, nhưng vẫn chưa dám chốt vào thời điểm này. Theo chị Nhung, giá chung cư tuy đã hạ nhiệt trong vài tháng nay vì chủ đầu tư chiết khấu lớn, nhưng chị không dám mua bởi dự án không được vay vốn. 

“Chính tôi mua nhà để ở thật nhưng cũng không đủ tiền. Gia đình định vay ngân hàng ít nhất là 40% nhưng dù đã hoàn thiện hồ sơ nhưng ngân hàng nói là đã hết room tín dụng nên không được giải ngân. Do đó, tôi hoãn kế hoạch và chờ giải ngân vào năm sau” - Chị Nhung nói. 

Doanh nghiệp đã phát hành trái phiếu quá đà, hiện chỉ chờ vốn tín dụng, vay nợ và xây dựng dự án với tốc độ chóng mặt, chính là nguyên nhân khiến thị trường BĐS chứng kiến cảnh chợ chiều. 

Dữ liệu của Hiệp hội Trái phiếu Việt Nam trong tháng 10 cho thấy, chỉ có một doanh nghiệp phát hành trái phiếu vay nợ đến 210 tỷ đồng. Lũy kế trong 10 tháng đầu năm 2022, thị trường ghi nhận 413 đợt phát hành trái phiếu riêng lẻ với tổng giá trị là 240,7 ngàn tỷ đồng. 

So với cùng kỳ năm ngoái, trị giá trái phiếu phát hành riêng lẻ đã giảm 51%. Bên cạnh đó có cả triệu tỷ đồng trái phiếu đến kỳ đáo hạn (trái phiếu doanh nghiệp BĐS chiếm tỷ lệ nhiều nhất).

Mở “van” cho các dự án tốt

Thủ tướng Chính phủ đã quyết định lập Tổ công tác về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong việc triển khai thực hiện các dự án bất động sản. Nhiều doanh nghiệp và chuyên gia đặt kỳ vọng lớn vào sự hồi phục của thị trường khi những người đứng đầu các bộ, ngành đã đưa ra chính sách gỡ vướng pháp lý, room tín dụng… Nhưng cũng có luồng ý kiến là không cần cứu thị trường bằng mọi giá. 

Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam - Ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, thị trường đang rất khó khăn về nguồn vốn do chính sách siết tín dụng và trái phiếu. “Nguồn vốn như là mạch máu, nguồn oxy của doanh nghiệp và giờ nó đang bị khóa van. Những chủ đầu tư dự án đang trong tình trạng thiếu vốn, khó tiếp cận các kênh huy động vốn như tín dụng, trái phiếu, tiền mặt của khách mua” - Ông Đính cho hay. Thanh khoản đang yếu dần khiến doanh thu của các doanh nghiệp giảm mạnh, gồm cả doanh nghiệp BĐS và các doanh nghiệp khác như sản xuất vật liệu, máy móc… 

Một chuyên gia cho hay, một số tập đoàn đang thua lỗ vì thanh khoản giảm sâu, khiến họ phải thu hẹp quy mô đầu tư, kinh doanh. Có những doanh nghiệp còn phải dừng hoặc tạm hoãn dự án, công trình, dừng phát hành trái phiếu tăng vốn và tối giản bộ máy. Có các doanh nghiệp đã phải cắt giảm tới một lửa số lao động của doanh nghiệp. Vì vốn tín dụng bị tắc, trái phiếu doanh nghiệp cũng bị kiểm soát chặt, mọi nguồn huy động vốn từ khách hàng cũng khó khăn nên một số doanh nghiệp địa ốc rất đói vốn. 

Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển BĐS EZ - Ông Phạm Đức Toản nhận định, điểm nghẽn trên thị trường hiện tại là hết vốn. Nhưng việc giải cứu không nên tập trung hết vào doanh nghiệp mà phải cứu sản phẩm BĐS. 

“Tôi cho rằng, chúng ta cần nới room cho những dự án địa ốc phù hợp với khả năng chi trả của đa số người dân. Tránh việc cấp vốn, nới room và giải cứu những sản phẩm đầu cơ như 2 năm qua” - Ông Toàn nói. 

Theo TS. Vũ Đình Ánh, chỉ riêng BĐS đã đóng góp từ 5 - 6% GDP cả nước, xây dựng cũng chiếm tỷ lệ như vậy. Do đó, ngành xây dựng và BĐS đã góp hơn 10% GDP cả nước và là 2 ngành nghề quan trọng nhất trong nền kinh tế. Việt thắt tín dụng là cần thiết nhưng cần phân biệt dự án tốt, xấu, dự án triển vọng hay không triển vọng, nếu không thì thị trường sẽ dễ “chết”. 

“Ngay chính doanh nghiệp cũng phải chủ động đa dạng hóa nguồn lực tài chính, chánh để phục thuộc sâu vào tín dụng. Thị trường BĐS có những giải pháp, tăng trưởng nóng, chênh lệch trên nhiều phân khúc. Nổi bật là thiếu nhà ở xã hội, nhà ở bình dân. Cơ quan quản lý phải sớm khắc phục hiện tượng đầu cơ để phát triển BĐS lành mạnh hơn” - Ông Ánh nói.