Sẽ không còn tình trạng đầu cơ, phân lô vào năm 2023?

Siết phân lô bán nền đưa thị trường bất động sản bình ổn trở lại

Hiện tượng phân lô đất nền đã xuất hiện từ rất lâu tại Việt Nam và trở thành hình thức đầu tư ưa chuộng của các những người có tiềm lực tài chính, sau khi bán các mảnh đất phân lô thường thu về được lợi nhuận lớn.

Mặc dù phân lô bán nền giúp đa dạng hóa các nhu cầu nhà ở tuy nhiên, nếu để tình trạng này kéo dài, tràn lan sẽ dễ biến tướng, khó quản lý, khi đó sẽ gây ra hệ lụy không nhỏ đến quy hoạch đô thị và thị trường bất động sản.

Theo các chuyên gia, thời gian qua việc thực hiện phân lô bán nền đã diễn biến một cách dễ dàng và phát triển mạnh mẽ. Trong đó, nhiều bất động sản nói chung, bất động sản nông nghiệp nói riêng bị phân lô bừa bãi đem lại cảm giác sốt “ảo”, nhiều người dân rơi vào cảnh "tiền mất tật mang" mà không có đất.

Nhiều mảnh đất bị “băm nát” mà không đem lại được hiệu quả, gây ảnh hưởng đến thị trường. Vì vậy, Hà Nội đã hạn chế phân lô tách thửa nhằm kiểm soát tốt hơn thị trường bất động sản. Từ đó, mà các hoạt động kinh doanh theo phương thức này gần như đã dừng lại, kéo theo nhiều nhà đầu tư mắc kẹt trong các lô đất.

Theo anh Trần Bình, môi giới bất động sản chuyên nghiệp tại Hà Nội cho biết, không quá xa lạ với việc những mảnh đất rộng bị chia nhỏ ra bán tuy nhiên kể từ khi siết phân lô tách thửa đất nông nghiệp được thực hiện thì dịp cuối năm nay thì tại các vùng ven Hà Nội không còn giao dịch nhộn nhịp như trước.

“Nhiều nhà đầu tư trước đó đầu tư theo dạng hình này thậm chí còn đang mắc kẹt trong đất, khi ôm những mảnh đất to mà không thể cắt nhỏ thu lợi nhuận được”, anh Bình nói.

GS. TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định, việc phân lô tách thửa được chia ra làm hai trường hợp, một là đúng luật, hai là trái luật. Đối với trường hợp phân lô tách thửa phù hợp với quy định pháp luật, tức là đất ở mới được phân lô tách thửa để bán đấu giá, bán cho người có nhu cầu. Còn đối với trường hợp phân lô tách thửa đất nông nghiệp, đất rừng, đất vườn,… để bán là hoàn toàn trái luật.

Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Việt An Hòa, trong tương lai, tình trạng phân lô, bán nền trái phép, vẽ dự án ma sẽ dần được dẹp bỏ nhờ những quy định và sự giám sát, kiểm tra và xử lý nghiêm của chính quyền địa phương. Hiện nay, nhiều chủ đầu tư bị truy cứu trách nhiệm hình sự sẽ là hồi chuông cảnh báo cho các đối tượng làm ăn bất chính.

Vừa qua, Bộ Xây dựng cũng đề nghị các địa phương phải thực hiện các giải pháp tăng cường kiểm soát hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản, những cá nhân hoạt động môi giới tự do, chấn chỉnh hành vi bán trao tay, “thổi giá” gây nhiễu loạn thông tin thị trường. Cùng với đó, các cơ quan quản lý tại địa phương cũng đã đưa ra các giải pháp nhằm ngăn chặn, dừng việc phân lô bán nền đối với các giao dịch đất đai trên địa bàn. Hướng tới ổn định thị trường bất động sản, tránh xảy ra tình trạng sốt đất và bong bóng bất động sản như giai đoạn trước

Trong dự thảo sửa đổi Luật kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai cũng đề cập đến việc không cho phép phân lô, bán nền tại các phường của khu vực đô thị và khu vực quy hoạch phát triển đô thị. Theo các chuyên gia, chỉ khi nào kiểm soát và siết chặt lại hình thức phân lô bán nền lại thì mới có thể làm cho thị trường bất động sản minh bạch, công khai hơn, hạn chế tình trạng quy hoạch đô thị bị phá vỡ.

Cẩn trọng nếu mua đất phân lô bán nền

Theo các chuyên gia bất động sản, trong năm 2023 với những động thái tích cực từ phía Nhà nước và Bộ Xây dựng cùng với chính quyền địa phương nghiêm túc trong việc ngăn chặn các hành động phân lô tách thửa đối với đất nông nghiệp, đất vườn sẽ góp phần làm giảm sốt đất và khó diễn ra được những đợt sốt đất như đợt đầu năm 2022 nữa.

Ngoài ra, dòng tiền của các nhà đầu tư, người mua cũng đang bị hạn chế sẽ giúp kiểm soát hành động ôm đất tràn lan, đẩy giá tăng cao đột biến, giúp thị trường hạn thanh lọc những thành phần gây nhiễu loạn thị trường bất động sản, để giá bất động sản về đúng với giá trị thực.

Mặc dù đã có những quy định và động thái siết việc đất đai phân lô, bán nền tuy nhiên hiện nay vẫn còn nhiều khu vực "chót lọt" vẫn đang thực hiện các giao dịch mua bán đất nền phân lô dưới nhiều dạng thức khác nhau. Chính vì thế, các nhà đầu tư, người mua nhà nên cẩn trọng trước khi mua những lô đất này.

LS. Đoàn Văn Hải, đoàn luật sư Hà Nội cho biết, trước khi mua đất nền phân lô cần phải kiểm tra các thông tin liên quan đến khu vực đó như độ uy tín chủ đầu tư, các dự án mà chủ đầu tư đã được triển khai trước đó. Bên cạnh đó, yêu cầu phía bán cung cấp các giấy tờ liên quan đến dự án và kiểm tra giấy tờ thông qua các văn phòng đăng ký đất đai, phường xã để chứng thực về những dự án, quy hoạch tại khu vực đó.

Ngoài ra, cũng thể sử dụng các ứng dụng công nghệ trên điện thoại, máy tính để kiểm tra quy hoạch tại các địa điểm dự mua để tránh các rủi ro không đáng có. Trong trường hợp không kiểm tra ra được hoặc chủ đầu tư không xuất trình đủ được giấy tờ thì không nên xuống tiền mua những mảnh đất phân lô.

Bên cạnh đó, cần phải kiểm tra thông tin pháp lý dự án như giấy phép về việc phân lô bán nền do UBND tỉnh cấp hoặc chứng nhận quyền sử dụng đất,  bản vẽ thi công, văn bản nghiệm thu xây dựng cơ sở hạ tầng, bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500 của Nhà nước có thẩm quyền,….

Cùng với đó là kiểm tra tính thực tế và hiện trạng của dự án, có đang xảy ra tranh chấp hay thế chấp hay không để xác minh tính an toàn của dự án để đảm bảo không bị mắc kẹt trong đất đai như các vụ việc diễn ra gần đây.