Sau cơn sốt, đất dịch vụ vùng ven Hà Nội còn đáng để đầu tư?

Đất dịch vụ được định nghĩa là loại đất đền bù cho các hộ dân bị thu hồi hơn 1/3 diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng để chuyển đổi nghề nghiệp. Các lô đất này có diện tích phổ biến từ 40 - 50m2. Đất dịch vụ mang nhiều ưu điểm và lợi thế, hứa hẹn khả năng sinh lợi lớn cho các nhà đầu tư như vị trí đẹp, nằm trong hoặc liền kề khu đô thị hoặc dự án khu đô thị mới vì thế có quy hoạch, pháp lý minh bạch, rõ ràng. 

Bên cạnh đó, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, giao thông, xã hội tại khu vực có đất dịch vụ đã được hoàn thiện một cách đồng bộ, bài bản, thuận tiện để kết nối. Đặc biệt là, giá đất dịch vụ chỉ bằng một nửa so với đất thuộc các dự án xung quanh. Vì có bản chất là đất đền bù cho người dân bị thu hồi đất nông nghiệp để chuyển đổi nghề nghiệp nên loại đất này thông thường sẽ xuất hiện tại các khu vực đang phát triển và có tốc độ đô thị hóa cao. 

Có thể thấy, tiềm năng tăng giá và sinh lời của đất dịch vụ rõ ràng cao hơn so với những khu vực đã phát triển một cách ổn định. Bởi vậy, đất dịch vụ ven Hà Nội luôn có sức hấp dẫn và được các nhà đầu tư sành sỏi săn đón. 

Tại Hà Nội, thị trường đất dịch vụ khá sôi động tại các khu vực vùng ven như phía Tây thành phố, với các địa điểm tiêu biểu như Dương Nội, Yên Nghĩa, Đồng Mai, An Khánh (Hoài Đức), khu Linh Đàm (Hoàng Mai), Kiến Hưng (Hà Đông), An Thượng,... Đây cũng là các khu vực có đất dịch vụ tăng giá đáng kể với biên độ thời gian từ 4 - 5 năm.

Khoảng 2 tháng nay, một số điểm nóng trước kia của thị trường đất dịch vụ ven Hà Nội khá trầm lắng. Những đoàn người tấp nập, ô tô xếp thành hàng một thời trong các cơn sốt đợt đầu và cuối năm 2021 gần như biến mất. Khu vực ven phía Tây Hà Nội, giá rao bán đất dịch vụ tuy vẫn đang neo cao nhưng trên một số ít giao dịch thành công cho thấy mức giá đang có sự giảm nhẹ.

Qua khảo sát, tại quận Hà Đông vào cuối năm 2021, giá bán đất dịch vụ Đồng Mai, cụ thể là những lô sát vành đai 4 có giá bán giao động khoảng 54 - 57 triệu đồng/m2. Ở thời điểm hiện tại, mức giá đã giảm còn khoảng 52 triệu đồng/m2 và giá giao dịch thực tế chỉ ở mức 50 triệu đồng/m2. Cũng tại Đồng Mai, những lô đất dịch vụ trước đó được bán giá 33 - 37 triệu đồng/m2 thì giá giao dịch được môi giới giới thiệu vào tháng 5/2022 là 32,5 triệu đồng/m2. 

Còn tại Dương Nội, giá đất dịch vụ vẫn đang ở mức khá cao, đạt mức 80 - 95 triệu đồng/m2 tuy nhiên thanh khoản nhỏ giọt. Một số chủ đầu tư hiện đã giảm từ 1 - 2 giá cho những người mua thiện chí. Những lô đất dịch vụ liền kề Aeon Mall Hà Đông vào cơn sốt năm ngoái có giá giao bán lên khoảng 135 - 180 triệu đồng/m2. Đất dịch vụ Yên Nghĩa nằm trong những vùng đã hoàn thiện hạ tầng, khu dân cư đông đúc có mức giá chào bán và giao dịch giao động khoảng 50 - 65 triệu đồng/m2. Mức giá này cho thấy giá bán trên thị trường đang đi ngang và thanh khoản không quá tốt. Đất dịch vụ khu vực Đìa Lão - Mậu Lương - Kiến Hưng sở hữu vị trí đẹp, đã giảm khoảng 1 - 2 triệu đồng/m2 so với nửa năm trước, hiện đang ở mức 58 - 62 triệu đồng/m2.

Còn tại Hoài Đức, nhờ những thông tin lên quận vào năm 2025 cũng như các dự án hạ tầng và dự án bất động sản lớn đổ về nên mặt bằng đất dịch vụ tại đây có xu hướng đi ngang, giá bán gần như không có biến động so với cuối năm ngoái. Cụ thể, đất dịch vụ tại thôn Đào Nguyên, thôn Ngự Câu, thôn An Hạ (xã An Thượng) vẫn có mức giá phổ biến là 30 - 35 triệu đồng/m2. Đất dịch vụ An Thọ (An Khánh) đang được giao bán khoảng 30 - 40 triệu đồng/m2. Đất dịch vụ Vân Lũng, Phú Vinh, Yên Lũng (An Khánh) duy trì mức giá khoảng 30 triệu đồng/m2.

Khoảng 5 năm nay, đất dịch vụ vùng ven Hà Nội có những biến động sôi động và nhiều tín hiệu tích cực khi có mức tăng trưởng ghi nhận đạt trung bình từ 10 - 20%/năm. Trong những cơn sốt đất giai đoạn địa dịch Covid - 19, mức giá đã bị thổi ảo, có khi tăng gần 20 - 30% sau vài tháng. Tuy nhiên, khoảng 3 tháng trở lại đây, thị trường này đã bước vào chu kỳ trầm lắng so với cùng kỳ năm 2021. Giá đất dịch vụ đi ngang, có xu hướng giảm nhẹ, giao dịch chậm chạp và có những khu vực dù giá bán giảm nhẹ nhưng trong vòng một tháng vẫn không có thêm giao dịch. 

Bà Phan Thu Phương - Một nhà đầu tư kiêm môi giới tại khu vực này cho hay, việc thị trường đất dịch vụ ven Hà Nội trầm lắng như hiện nay là theo mạch trầm lắng chung của toàn thị trường bất động sản sau giai đoạn tăng nóng. Tuy đã trải qua giai đoạn tăng giá ảo, nhưng bà Phương vẫn cho rằng mức giá đất dịch vụ hiện tại vẫn hợp lý. “Một số khu vực vùng ven, giá đất có vị trí mặt tiền đường lớn có giá bán khoảng 80 - 100 triệu đồng/m2, giá đất dự án tại vài khu đô thị cũng lên tới 130 - 150 triệu đồng/m2. Do đó, mức giá phổ biến của loại hình đất dịch vụ từ 50 - 60 triệu đồng/m2 là chấp nhận được”. 

Bên cạnh đó, một số nhà đầu tư, môi giới tại những khu vực ven đô cho rằng, bức tranh ảm đạm của thị trường đất vùng ven nói chung và đất dịch vụ nói riêng sẽ kéo dài đến cuối năm 2022. Để thị trường hồi phục và tăng trưởng trở lại thì phải giải quyết được những điểm nghẽn về nguồn vốn, chính sách, phê duyệt đầu tư.