Quy hoạch đất biệt thự là gì? Làm thế nào để biết đất có quy hoạch biệt thự?

Khái niệm đất nền biệt thự

Biệt thự là công trình kiến trúc nhà ở hiện đại, sang trọng trên một khu đất rộng lớn 4 mặt tiếp giáp với thiên nhiên. Bên cạnh đó, xung quanh biệt thự là những tiểu cảnh như khu vườn nhỏ, bể bơi, đài phút nước…

Bố cục lãnh thổ của biệt thự là sự phân bố, khoanh vùng từng ô đất lớn theo một không gian cụ thể. Đặc biệt, căn cứ vào mục đích sử dụng đất biệt thự, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ phân chia đất đai theo hạng mục và chức năng riêng. Theo đó sẽ tạo sự thuận lợi cho việc giám sát quá trình thực hiện quy hoạch sử dụng đất.

Quy hoạch đất biệt thự là gì?

Theo quy định của Luật Nhà ở 2014, biệt thự cũng là một trong những loại nhà ở riêng lẻ. Vì vậy, đất xây dựng biệt thự là loại đất có mục đích sử dụng để ở.

Tương tự như đất xây dựng chung cư, đất quy hoạch xây biệt thự cũng phải được thực hiện theo dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Quy hoạch đất biệt thự bao gồm diện tích đất sử dụng để xây dựng biệt thự, đất xây dựng các công trình hạ tầng, đất xây dựng có mục đích thương mại, dịch vụ, các loại đất có mục đích sử dụng khác.

Tùy vào từng dự án, các hạng mục xây dựng cụ thể mà mục đích sử dụng đất trong những dự án này có sự khác biệt, miễn sao phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất ở, đất kinh doanh thương mại… đã được phê duyệt.

Điều 126 Luật Đất đai 2013 quy định thời hạn sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở biệt thự là 50 năm. Trường hợp dự án có vốn đầu tư lớn, khả năng thu hồi vốn chậm hoặc ở khu vực có kinh tế đặc biệt khó khăn thì thời hạn sử dụng không quá 70 năm.

Tuy nhiên, đối với người nhận chuyển nhượng biệt thự tại những dự án xây dựng này được quyền sử dụng đất với thời hạn lâu dài. Cụ thể, thời hạn sở hữu biệt thự trên đất phụ thuộc vào cấp nhà, thẩm định của cơ quan có thẩm quyền.

Tóm lại, đất quy hoạch biệt thự là loại đất được sử dụng với mục đích xây dựng nhà ở, các công trình phụ trợ (như điện, đường, trường…), đất xây dựng công trình thương mại, dịch vụ đi kèm… cụ thể được ghi nhận trong dự án quy hoạch đất biệt thự đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Song, để được phê duyệt thì mục đích sử dụng các loại đất trong dự án xây dựng biệt thự phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện nơi có đất.

Tại sao cần quan tâm tới quy hoạch đất biệt thự?

Quy hoạch đất biệt thự đang là một trong những vấn đề được quan tâm nhiều nhất. Nếu người dân có nhu cầu mua đất xây biệt thự thì buộc phải lưu ý tới quy hoạch đất biệt thự, điều này giúp tránh rủi ro nhất định. Các chuyên gia, môi giới bất động sản cho rằng, việc quan tâm tới quy hoạch đất biệt thự mang ý nghĩa vô cùng quan trọng.

Bởi, khi biết rõ về quy hoạch tổng thể khu đất của biệt thự thì người dân sẽ biết được vị trí khu đất đó có đáp ứng được mục đích sử dụng hay không. Bên cạnh đó, việc nắm bắt được quy hoạch đất biệt thự còn giúp tránh khỏi sự thiếu sót và rủi ro không đáng có thể xảy ra với số vốn đầu tư mua đất nền.

4 cách kiểm tra đất quy hoạch

Cách 1: Kiểm tra thông tin quy hoạch trong sổ đỏ

Căn cứ vào Điều 11 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT, thông tin quy hoạch được ghi trực tiếp tại phần Ghi chú trong sổ đỏ, thể hiện rõ phần đất (diện tích bao nhiêu m2) thuộc diện quy hoạch gì, khi bị thu hồi có được đền bù hay không…

Ví dụ, một phần diện tích đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình đã được công bố trong kế hoạch sử dụng đất của địa phương thì tại mục Ghi chú của sổ đỏ sẽ ghi rõ "Thửa đất có … m2 đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình… (tên công trình)".

Cách 2: Hỏi trực tiếp cơ quan chức năng có thẩm quyền

Người dân có thể đến Phòng Tài nguyên và Môi trường quận/huyện nơi có đất để hỏi cụ thể về thông tin quy hoạch. Dựa trên những thông tin người dân đã cung cấp, cán bộ sẽ tra cứu bản đồ quy hoạch và giải đáp thắc mắc về việc mảnh đất đó có nằm trong khu quy hoạch hay không.

Cách kiểm tra này an toàn và có độ chính xác cao. Nhưng sẽ tốn thời gian và công sức, nhất là khi người dân không ở gần trung tâm hành chính. Hơn nữa, nếu số lượng người có nhu cầu kiểm tra đất quy hoạch quá đông sẽ dẫn tới tình trạng quá tải, mất thời gian chờ đợi.

Cách 3: Nộp phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu về đất đai

Điều 11 Thông tư 34/2014/TT-BTNMT quy định, để xin được cung cấp thông tin đất đai (gồm thông tin quy hoạch), người dân cần nộp phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu tới Trung tâm Dữ liệu và Thông tin đất đai thuộc Tổng cục Quản lý đất đai hoặc Văn phòng đăng ký đất đai.

Cách 4: Tra cứu thông tin quy hoạch trực tuyến

Khoa học - công nghệ ngày càng phát triển, nhất là khi xã hội hướng tới chuyển đổi số thì việc tra cứu thông tin quy hoạch đất trực tuyến cũng là một cách làm hiệu quả và tiết kiệm thời gian.

Người dân có thể truy cập cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất và xem hướng dẫn được đăng tải. Trường hợp không biết kiểm tra quy hoạch trên trang Web thì người dân có thể gọi vào số hotline (thường ở cuối trang web) để hỏi chi tiết.

Tiêu chuẩn xây dựng nhà ở biệt thự

Việc xây dựng nhà ở biệt thự phải tuân thủ quy định về kế hoạch, quy hoạch đất biệt thự. Hiện nay, pháp luật quy định nhà ở biệt thự là một trong những loại nhà ở riêng lẻ theo Điều 3 Luật Nhà ở 2014.

Cụ thể, khi áp dụng những tiêu chuẩn xây dựng về biệt thự, các bên cần phải dựa trên quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng.

Những tiêu chuẩn hiện nay sẽ bao gồm: Tiêu chuẩn về không gian, thiết kế nội thất, sử dụng đất xây dựng, mật độ xây dựng,… Cụ thể:

Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 12870: 2020 Biệt thự nghỉ dưỡng - Yêu cầu chung về thiết kế là văn bản pháp luật quy định cụ thể các điều kiện, tiêu chuẩn về thiết kế biệt thự hiện nay. Tiêu chuẩn này do Bộ Khoa học và Công nghệ công bố, Viện Kiến trúc Quốc gia biên soạn, Bộ Xây dựng đề nghị, Tổng cục Tiêu chuẩn Đo lường Chất lượng thẩm định.

Một số các yêu cầu về tiêu chuẩn thiết kế theo TCVN 12870:2020 như:

• Yêu cầu về thiết kế kết cấu;
• Yêu cầu về công tác hoàn thiện…;
• Yêu cầu về phòng cháy, chống cháy cho biệt thự;
• Yêu cầu về hệ thống kỹ thuật bên trong công trình (ví dụ cấp nước, thoát nước, thu gom rác, cấp điện/chiếu sáng/chống sét/chống ồn…);

Bên cạnh đó, xây dựng biệt thự còn phải tuân thủ Quy chuẩn Quốc gia về quy hoạch xây dựng QCVN 01:2021/BXD do Bộ Xây dựng ban hành ngày 19/5/2021 tại Thông tư 01/2021/TT-BXD.

Để dễ phân biệt, có thể chia các loại biệt thự đang có trên thị trường hiện nay thành các loại sau:

• Biệt thự nghỉ dưỡng;
• Biệt thự hiện đại;
• Biệt thự du lịch;
• Biệt thự tân cổ điển châu Âu;

Như vậy, việc xây dựng biệt thự phải tuân thủ những quy định về tiêu chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn thiết kế và các tiêu chuẩn khác như tiêu chuẩn thông gió, thoát nước…

4 lưu ý khi đầu tư đất nền biệt thự

Cẩn trọng với những lô đất có nền yếu

Nền đất yếu sẽ không chịu được trọng tải lớn, khi xây dựng nhà ở biệt thự sẽ dễ gặp tình trạng sụt lún, thậm chí làm công trình bị nghiêng đổ. Nếu mua lô đất nền yếu, người dân sẽ phải mất thêm nhiều chi phí để khắc phục những nhược điểm trên. Nếu mua để đầu tư thì tính thanh khoản cũng rất thấp, thậm chí phải hạ giá để thu hồi vốn.

Đất nền biệt thự phải có đủ pháp lý

Trước khi xuống tiền đầu tư, cần kiểm tra kỹ tính pháp lý của lô đất để đảm bảo quyền lợi cho mình. Khi lô đất có đầy đủ giấy tờ pháp lý mới có thể thực hiện các giao dịch mua bán, sang tên, chuyển nhượng sau này.

Một bộ hồ sơ pháp lý đất nền thường bao gồm những loại giấy tờ sau:

• Bản quy hoạch chi tiết 1/500
• Sổ đỏ của quỹ đất
• Công văn chấp thuận chủ trương đầu tư
• Giấy phép kinh doanh của chủ đầu

Chỉ giao dịch với các chủ đầu tư uy tín

Thực tế, có không ít chủ đầu tư vô trách nhiệm, có những người còn thế chấp dự án để vay vốn khiến nhà đầu tư không được cấp sổ đỏ theo cam kết. Do đó, hãy tìm tới các chủ đầu tư uy tín trên thị trường. Người dân có thể tìm hiểu về các chủ đầu tư, dự án trên mạng, hỏi trực tiếp những người đang sử dụng sản phẩm, dịch vụ của chủ đầu tư đó để đưa ra quyết định đúng nhất.

Không mua đất nền biệt thự chung sổ

Hãy tránh xa việc mua đất nền biệt thự chung sổ, vì nếu xảy ra tranh chấp, bạn sẽ bị kéo vào những cuộc kiện tụng không mong muốn. 

Ví dụ: Không thể tách sổ do không đủ diện tích chia nhỏ theo quy định pháp luật; có 1 người đồng ý thỏa thuận nhưng người còn lại không đồng ý... Do đó, để tránh những rắc rối sau này bạn hãy hạn chế mua đất nền chung sổ.

Có thể thấy, những lô đất nền biệt thự có diện tích lớn thì khoản đầu tư ban đầu rất cao. Sau khi đã tìm hiểu được quy hoạch đất biệt thự là gì, bạn sẽ hiểu hơn về loại hình này để thấy đây là kênh đầu tư an toàn, tiềm năng sinh lời cao và thường được nhiều nhà đầu tư lựa chọn.