“Phễu lọc” phát huy tác dụng, chuyên gia “bắt mạch” thị trường bất động sản

Tháo gỡ điểm nghẽn giúp thị trường khởi sắc

Theo nhận định của các chuyên gia bất động sản, thị trường hiện tại chứng kiến một vài điểm tích cực hơn so với quý 1/2023.

Trong quý II/2023 thị trường có những khởi sắc mới, khi mà nhiều văn bản pháp luật có hiệu lực, góp phần tháo gỡ khó khăn cho hàng nghìn dự án đang "đắp chiếu" chờ đợi tham gia vào thị trường, cung cấp vào thị trường nguồn cung mới.

Những sản phẩm bất động sản đưa vào giao dịch thời gian qua theo Bộ Xây dựng, chủ yếu là hàng tồn kho của các dự án đã mở bán trước đó. Qua số liệu tổng hợp của các địa phương có báo cáo cho thấy, nguồn cung về nhà ở thương mại trong quý 1/2023 vẫn còn hạn chế và có xu hướng giảm so với quý 4/2022.

 Nói về các vướng mắc của thị trường bất động sản thời gian qua, Bộ Xây dựng nhận định, có nhiều khó khăn liên quan đến pháp luật về quy hoạch đầu tư và pháp luật về nhà ở, đô thị, xây dựng. Đặc biệt, việc xác định giá thị trường là vướng mắc của hơn 50% các dự án chậm triển khai hiện nay. Không xác định được giá thị trường đã khiến dự án không thể đóng tiền sử dụng đất và triển khai được các bước tiếp theo.

Ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, các địa phương cần đẩy nhanh tháo gỡ “điểm nghẽn” tại các dự án “đắp chiếu”, tăng nguồn cung cho thị trường, giúp thị trường khởi sắc.

Vị chuyên gia này nhận định, thời gian qua, thị trường bất động sản xuất hiện những điểm sáng ở các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng, tốc độ đô thị hóa cao, đặc biệt là các sản phẩm nhà ở được đầu tư bởi chủ đầu tư uy tín, có pháp lý tốt, phục vụ nhu cầu thực, có thanh khoản tốt trong dài hạn và nhu cầu cho thuê cao.

Đáng chú ý là phân khúc căn hộ chung cư để ở, có quy mô, tiện ích và chất lượng tốt tại các khu vực trung tâm thành phố vẫn thu hút sự quan tâm của người dân có nhu cầu ở thật và nhu cầu đầu tư với sản phẩm cao cấp. Nhìn ở góc độ tích cực, những khó khăn mà thị trường bất động sản phải đối mặt trong thời gian qua như “chiếc phễu lọc” để thị trường dần tiệm cận với sự phát triển lành mạnh và bền vững hơn.

Trên thực tế, sau nhiều tháng ảm đạm, giá các sản phẩm bất động sản hướng tới giới đầu cơ - sử dụng đòn bẩy tài chính để lướt sóng đã không còn tăng ảo như trước. Mắc kẹt với thanh khoản, trong khi không thể gồng nợ, nhiều nhà đầu tư mua đất nền, bất động sản nghỉ dưỡng… trong những cơn sốt bất động sản trước đây đã buộc phải cắt lỗ hàng loạt. Đầu cơ gần như bị loại bỏ trong bối cảnh không còn những cơn sốt đất rình rang. Nhờ nhu cầu mua ở và cho thuê lớn, trong khi nguồn cung khan hiếm, phân khúc căn hộ chung cư đứng ngoài làn sóng cắt lỗ.

Theo phân tích của One Housing, dự kiến trong năm 2023, nguồn cung sơ cấp cả thị trường Hà Nội tương đương giai đoạn 2020 - 2022, đạt xấp xỉ 14.000 - 15.000 căn hộ sơ cấp. Tỉ lệ người mua để ở sẽ có xu hướng gia tăng trong năm 2023. Đặc biệt giá bán chung cư trung và cao cấp sẽ không giảm và có xu hướng tăng nhẹ trong năm 2023, tốc độ tăng giá sẽ chậm lại so với giai đoạn 2020 - 2022. Nhiều chủ đầu tư sẽ tiếp tục đưa ra nhiều chính sách ưu đãi hấp dẫn, có lợi cho dòng tiền của những người mua nhà ở trong năm 2023.

Dưới góc nhìn chuyên gia, TS.Vũ Tiến Lộc, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam khẳng định, nhu cầu về phân khúc chung cư trung, cao cấp không những vẫn tồn tại mà còn có xu hướng gia tăng. Tầng lớp người giàu và trung lưu Việt Nam đang gia tăng nhanh chóng và việc nâng cấp chất lượng nhà ở là nhu cầu có thật và ngày càng tăng của tầng lớp này.

"Đây chính là động lực quan trọng cho phát triển kinh tế, nhất là cung cấp các hạ tầng, dịch vụ đô thị hiện đại và không thể thiếu là thị trường chung cư cao cấp trong các khu đô thị mới", Chủ tịch Trung tâm Trọng tài quốc tế nhấn mạnh.

Phân khúc  nào sẽ không giảm giá?

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, chuyên gia về quản lý đất đai và thị trường bất động sản nhận định, trong giai đoạn tới, nguồn cung của các phân khúc trên thị trường phụ thuộc rất lớn vào chất lượng sửa đổi các luật. Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở… nếu được thông qua trong năm 2023 sẽ chỉ có tác động lớn đến thị trường bất động sản trong nửa cuối năm 2024, bước sang năm 2025. Nếu luật chưa được sửa đổi triệt để và chưa có những tư duy tiến bộ thì những người có thẩm quyền cũng khó phê duyệt dự án, tức là sẽ không dám phê duyệt như tình trạng hiện nay.

Trong Nghị quyết 33/2023 của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững có đề cập đến 1 giải pháp là Chính phủ sẽ soạn thảo một Nghị quyết để trình Quốc hội xem xét ban hành nhằm tạo tính thống nhất trong quy trình phê duyệt các dự án bất động sản. Đây là một giải pháp tốt vì làm cho các cán bộ có thẩm quyền phê duyệt dự án vững tâm, đồng thời cũng là khung pháp luật thống nhất để phê duyệt dự án.

“Chính phủ cần ban hành một Nghị định hướng dẫn thống nhất về trình tự, thủ tục phê duyệt một dự án bất động sản ở mức chi tiết để giải quyết những vướng mắc, xung đột, chồng chéo của các luật. Vấn đề còn lại là làm thế nào để các bộ cùng nhau lo lắng trên một tư duy thống nhất, tránh tình trạng cát cứ mang tính cục bộ về quyền lực của ngành”, GS. Đặng Hùng Võ nếu quan điểm.

Theo vị chuyên gia này, tương lai của thị trường bất động sản nói chung và thị trường bất động sản Hà Nội nói riêng có mức cung ngày càng cạn, vốn ngày càng thiếu, không đảm bảo được nhu cầu sinh hoạt, nghỉ ngơi, kinh doanh của người dân. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp sẽ không có tác động gì nhiều đến người ở chung cư, nếu Nhà nước có đánh thuế nhà để ngăn chặn đầu cơ thì cũng không thể có ảnh hưởng đến phân khúc chung cư. Giá trị quyền sử dụng đất trong giá trị căn hộ cũng không cao, chỉ khoảng 10 – 20% giá thành căn hộ. Đây chính là lý vì sao người sở hữu chung cư không chịu áp lực của giá đất quá cao ở Việt Nam.

Theo đánh giá của GS. Đặng Hùng Võ, phân khúc chung cư không giảm và sẽ tiếp tục không giảm. Chung cư chỉ giảm giá ở những vùng, những khu vực mà dự án không hấp dẫn như không có hạ tầng đồng bộ, vị trí quá xa trung tâm và đặc biệt, đó là nơi các nhà đầu cơ quá mạnh dạn găm hàng, thổi giá.