Pháp lý bất động sản: Những chính sách mới về đất đai có hiệu lực từ 2025

Mới đây, Văn phòng Chủ tịch nước đã tổ chức họp báo công bố luật được Quốc hội thông qua tại kỳ họp bất thường lần thứ 5 (diễn ra hồi tháng 1). Trong phần giới thiệu nội dung cơ bản của Luật Đất đai 2024, ông Lê Minh Ngân - Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết luật gồm 16 chương, 260 điều. Trong đó, đã sửa đổi, bổ sung 180/212 điều của Luật Đất đai năm 2013, đồng thời bổ sung mới 78 điều, có hiệu lực thi hành từ 1/1/2025. Theo Thứ trưởng Lê Minh Ngân, Luật Đất đai 2024 sẽ có nhiều điểm mới nổi bật như sau:

Khi thực hiện thu hồi đất để phục vụ cho việc phát triển kinh tế - xã hội thì chỗ ở mới của người dân sẽ được đảm bảo

Trong chương VI (gồm 13 điều, từ Điều 78 đến Điều 90) quy định về thu hồi đất, trưng dụng đất đã ghi rõ. Chương này quy định những trường hợp Nhà nước thực hiện thu hồi đất để phục vụ việc phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng để xây dựng những dự án, công trình công cộng, trụ sở cơ quan Nhà nước, công trình sự nghiệp và một số trường hợp khác, sẽ có những nhóm tiêu chí đánh giá như nhà ở, phát triển quỹ đất, khoáng sản, công trình ngầm và những trường hợp Nhà nước thu hồi để đấu giá…

Chương VI cũng đã có quy định cụ thể đối với trường hợp thu hồi hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, đồng thời bổ sung một số trường hợp thu hồi đất di vi phạm pháp luật về đất đai, chấm dứt việc sử dụng đất theo quy định pháp luật hoặc thu hồi liên quan đến vấn đề quốc phòng, an ninh…

Luật Đất đai sửa đổi lần này cũng đã phân cấp cho UBND cấp huyện có quyền quyết định việc thu hồi đất phục vụ cho mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, cộng cộng mà không phân biệt đối tượng sử dụng đất giống như Luật Đất đai năm 2013.

Đối với phần nội dung bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết đã được quy định rõ trong chương VII (gồm 21 điều, từ Điều 91 đến Điều 111). Theo đó, trong luật sửa đổi lần này đã bổ sung các nguyên tắc bồi thường theo hướng đa dạng hơn như: bồi thường bằng đất có mục đích có cùng mục đích với đất bị thu hồi hoặc bằng tiền, bằng đất hoặc bằng nhà ở.

Trong Luật mới cũng đã giải thích rõ hơn về nguyên tắc "có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ", dựa trên quy định về tiêu chí khu tái định cư đối với hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội cũng như địa điểm thực hiện tái định cư.

Luật Đất đai 2024 cũng mở rộng thành phần Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định khi bổ sung thêm sự tham gia với đại diện là mặt trận tổ quốc Việt Nam cùng cấp, Hội đồng nhân dân, đại diện người có đất bị thu hồi… để đảm bảo sự công bằng, khách quan và minh bạch giữa các bên tham gia.

Bỏ quy định về khung giá đất, ban hành bảng giá đất hàng năm

Đối với nội dung tài chính về đất đai, giá đất, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường chia sẻ trong Luật Đất đai 2024 đã bỏ quy định về khung giá đất của Chính phủ; quy định cụ thể nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất.

Đồng thời, Luật cũng sẽ có những quy định cụ thể về bảng giá đất được tiến hành xây dựng hàng năm và bảng giá đất lần đầu được công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026. Sau đó sẽ được điều chỉnh, sửa đổi và bổ sung  bảng giá đất từ ngày 01/01 của năm tiếp theo, bên cạnh đó việc xây dựng bảng giá đất sẽ phải đánh giá dựa vào vùng giá trị, thửa đất chuẩn đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất.

Trong bộ Luật mới cũng đã quy định cụ thể về thời điểm xác định giá đất, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với từng trường hợp giao đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất mà làm thay đổi diện tích, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất.

Theo quy định mới của Luật Đất đai 2024, UBND các cấp sẽ là cơ quan thẩm quyền có trách nhiệm ban hành quyết định giá đất cụ thể không được quá 180 ngày từ khi thời điểm xác định giá đất có hiệu lực. Trường hợp áp dụng giá đất trong bảng giá để tính tiền sử dụng, tiền thuê đất thì UBND cấp có thẩm quyền sẽ phải thông báo giá đất trong quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024 cũng bổ sung thêm quy định về giá tiền thuê đất hàng năm sẽ được áp dụng cho chu kỳ 5 năm thay đổi một lần, tính từ thời điểm Nhà nước đưa ra quyết định cho thuê đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Căn cứ vào bảng giá đất của năm để xác định được tiền thuê đất cho chu kỳ tiếp theo.

Trong đó, Luật cũng quy định và phân cấp thẩm quyền được quyết định giá đất cụ thể cho Chủ tịch UBND cấp huyện. Đồng thời sẽ sử dụng 4 phương pháp để định giá đất chính xác, giao Chính phủ quy định phương pháp định giá đất khác nếu như nhận được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.