Quy định lấn biển tại Luật Đất đai 2024 có hiệu lực sớm giúp gỡ vướng mắc nhiều dự án

Tháo gỡ vướng mắc các dự án

Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua và một trong 2 nội dung có hiệu lực ngay từ đầu tháng 4/2024 là hoạt động lấn biển.

Theo thống kê của World Economic Forum, thế giới có 152 nước và vùng lãnh thổ có biển trong đó có Việt Nam. Các quốc gia có biển đều rất chú trọng, khuyến khích việc lấn biển một cách phù hợp để mở rộng diện tích, phát triển kinh tế - xã hội. Ví dụ, lấn biến để xây dựng các đặc kinh tế - hành chính, cảng biển, sây bay, công viên, chống triều cường...

Nghiên cứu mới đây của Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng cho thấy, việc lấn biển đã được thực hiện ở rất nhiều nước, ví dụ Ai Cập, Senegal và Tunisia (Châu Phi), Trung Quốc, Ấn Độ, Indonesia, Nhật Bản, Myanmar, Hàn Quốc, Thái Lan, Đan Mạch, Đức, Ý, Tây Ban Nha, Anh, Nga... Các đô thị lấn biển quy mô lớn trên thế giới như Rotterdam (Hà Lan), Cảng New York, New Jersey (Mỹ), Rio de Janeiro, Rio Grande (Brazil); Thượng Hải, Singapore...

Thực tế, Việt Nam được đánh giá là có tiềm năng và lợi thế lớn để mở rộng không gian phát triển ra biển, phục vụ phát triển bền vững.

Theo các chuyên gia, lấn biển không chỉ là hoạt động quan trọng trong việc bảo vệ bờ biển, mở rộng diện tích phục vụ sinh sống, sản xuất, kinh doanh... của con người mà còn có ý nghĩa ứng phó biến đổi khí hậu. Tuy nhiên, hoạt động lấn biến thời gian qua chưa có khung pháp lý rõ ràng.

Theo chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh, quy định “giao khu vực biển để thực hiện hoạt động lấn biển được tiến hành đồng thời với việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư” là hợp lý, vì dự án lấn biển có vốn đầu tư rất lớn, đặc biệt là chi phí lấn biển tạo lập quỹ đất.

Do đó, ông Đỉnh cho rằng, cần giao đất cho nhà đầu tư đồng thời với giao khu vực biển, căn cứ kết quả lựa chọn nhà đầu tư và quy hoạch chi tiết được phê duyệt; đồng thời phải sớm xác định tiền sử dụng đất cũng như chi phí lấn biển để nhà đầu tư tính toán, quyết định phương án đầu tư.

“Trước đây tách thành 2 thủ tục: Giao khu vực biển để thực hiện hoạt động lấn biển trước, sau khi hoàn thành lấn biển mới giao đất. Điều này sẽ chậm trễ thủ tục và khi xác định tiền sử dụng đất theo mặt bằng giá tại thời điểm hoàn thành lấn biển sẽ có giá đất cao, gây khó khăn cho nhà đầu tư”, ông Đỉnh nêu.

Hành lang pháp lý cho lấn biển khi quỹ đất ngày càng hẹp

Chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, việc quy định Điều 190 về hoạt động lấn biển có hiệu lực sớm từ ngày 1/4/2024 sẽ tạo hành lang pháp lý để Chính phủ sớm ban hành Nghị định về hoạt động lấn biển, tháo gỡ cho các dự án đã và đang triển khai (đặc biệt các dự án có cấu phần lấn biển đã lựa chọn nhà đầu tư nhưng chưa có hành lang pháp lý cụ thể để giao đất).

Ông Phạm Thanh Tuấn - Giám đốc pháp chế Công ty cổ phần Phát triển và kinh doanh bất động sản Weland cho biết, Luật Đất đai 2013 chưa quy định về hoạt động lấn biển. Tuy nhiên, Nghị quyết số 18 của Trung ương về hoàn thiện thể chế, chính sách đất đai có đề cập đến việc quy định chế độ sử dụng đất hình thành từ hoạt động lấn biển.

“Đây là cơ sở để xây dựng Luật Đất đai 2024 thể chế hóa hành lang pháp lý cho hoạt động lấn biển, đặc biệt trong bối cảnh quỹ đất ngày càng hạn hẹp, nhất là đất đô thị”, ông Tuấn nêu.

Theo vị chuyên gia, Điều 190 Luật Đất đai 2024 quy định về hoạt động lấn biển, trong đó Nhà nước khuyến khích các tổ chức, cá nhân sử dụng vốn, công nghệ để thực hiện hoạt động lấn biển; đồng thời có chính sách ưu đãi nhà đầu tư thực hiện lấn biển. Các nguyên tắc xác định khu vực lấn biến cũng đã được quy định trong luật.

Ngoài ra, ông Tuấn cũng nêu rằng, luật cũng có quy định chuyển tiếp cho dự án đã có nội dung lấn biển được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, tại khoản 6 Điều 190.

“Các dự án có hoạt động lấn biển đã được Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ quyết định phê duyệt dự án đầu tư trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thì chủ đầu tư được giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu dự án có sử dụng đất để tiếp tục thực hiện theo dự án đầu tư đã được phê duyệt. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng để các dự án có hoạt động lấn biển được triển khai khi luật có hiệu lực”, ông Tuấn nói.

Tuy vậy, liên quan đến nội dung này, Chứng khoán Yuonta Việt Nam cho rằng, Nhà nước khuyến khích và có chính sách ưu đãi, hỗ trợ tổ chức, cá nhân, nhà đầu tư thực hiện hoạt động lấn biển theo quy định của luật, nhưng Luật Đất đai 2024 chưa hướng dẫn cụ thể việc chuyển nhượng đất trên đảo cho đối tác nước ngoài.