Pháp lý bất động sản: Luật khơi thông, kỳ vọng giải cơn khát nhà ở xã hội

Theo Vietnambiz, thời gian qua, Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản đã được thông qua với hàng loạt những quy định mới trên thị trường về việc phát triển nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội để giúp cho người mua dễ dàng tiếp cận với nguồn cung hơn. Bên cạnh đó, sự vào cuộc của các địa phương cũng là động lực quan trọng để thị trường giải “cơn khát” nhà ở xã hội trong thời gian qua.

Các tỉnh đồng loạt lên kế hoạch làm nhà xã hội

Trong báo cáo được Bộ Xây dựng gửi Thủ tướng Chính phủ về số lượng dự án nhà ở xã hội (NOXH) đăng ký hoàn thành năm 2024 của các địa phương, sẽ có 108 dự án được xây dựng và hoàn thành trên phạm vi cả nước. Nếu những dự án này thực hiện đúng tiến độ thì dự kiến sẽ cung cấp cho thị trường hơn 47.500 căn NOXH trong năm 2024. 

Cụ thể, theo số liệu của Bộ Xây dựng, Hà Nội đăng ký hoàn thành 3 dự án đóng góp thêm 1.200 căn hộ, TP. Hồ Chí Minh đăng ký hoàn thành 6 dự án, với 3.800 căn hộ sẽ được cung cấp ra thị trường. Trong đó, ba địa phương đăng ký dẫn đầu cả nước về mục tiêu và số lượng hoàn thành nhà ở xã hội trong năm 2024 là Bắc  Ninh, Bình Dương và Hải Phòng. Cụ thể, Bắc Ninh đăng ký sẽ hoàn thành tối đa 5 dự án với 6000 căn hộ cung ứng ra thị trường. Đứng ở vị trí thứ hai là Bình Dương với khoảng 20 dự án cùng quy mô 4500 căn hộ. Xếp ở vị trí thứ ba là Hải Phòng với 8 dự án cùng quy mô 4000 căn hộ.

Một số địa phương khác cũng đặt mục tiêu hoàn thành hơn nghìn căn hộ trong năm 2024 như Phú Thọ, Đà Nẵng, Quảng Ninh, Cần Thơ, An Giang, Hà Nam… Qua những con số này có thể thấy các tỉnh thành trên cả nước đang rất lạc quan vào tương lai phát triển của nhà ở xã hội và tạo điều kiện để các chủ đầu tư có thể phát triển những dự án này trên địa bàn.

Việc thực hiện Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NOXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030”, đến thời điểm hiện tại vẫn chậm triển khai, do thời gian qua những vướng mắc về thủ tục pháp lý khiến cho các chủ đầu tư không thể triển khai dự án. Bên cạnh đó, việc giải ngân cho vay để thực hiện dự án nhà ở xã hội chưa thật sự có hiệu quả, vẫn ách tắc trên diện rộng.

Nhìn chung bức tranh tổng thể của thị trường trong thời gian qua gặp rất nhiều khó khăn, các chủ đầu tư đều chọn cách “nằm im” để chờ những động thái mới rõ ràng hơn, các chính sách mới thì mới triển khai xây dựng nhà ở xã hội. Vì thế, khi các Luật sửa đổi mới được thông qua các địa phương đã rục rịch hỗ trợ chủ đầu tư triển khai dự án nhà ở xã hội khơi thông nguồn cung trên thị trường, giúp cho người lao động có thể tiếp cận được nhà ở giá rẻ. 

Luật tháo gỡ khó khăn, nhà ở xã hội bứt tốc thực hiện

Theo ông Nguyễn Hoàng Nam - Tổng giám đốc Công ty CP G-Home, thời gian vừa qua những Luật sửa đổi mới đã được thông qua. Trong đó, có nhiều quy định then chốt được đánh giá mang tính đột phá để tháo gỡ vướng mắc cho nhà ở xã hội tạo điều kiện tối đa cho người mua, thuê,...

Ví dụ tại Điểm a Khoản 1 Điều 78 của luật quy định, người mua nhà chỉ cần “chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án đầu tư xây dựng”, như vậy đã giúp cho việc xác nhận hồ sơ của cơ quan quản lý Nhà nước được dễ dàng hơn. 

Hoặc tại Điểm b Khoản 1 Điều 78 quy định “để được mua, thuê mua nhà ở xã hội thì phải đáp ứng điều kiện về thu nhập theo quy định của Chính phủ”, cũng đã cho thấy việc nới rộng hơn về đối tượng mua thay vì giới hạn ở những người không nộp thuế thu nhập cá nhân như hiện tại. 

Một lãnh đạo của chủ doanh nghiệp thực hiện các dự án nhà ở xã hội cũng đánh giá, Luật Nhà ở, Luật Đất đai hay Luật Kinh doanh bất động sản thông qua đã luật hóa quy định về lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội. Nhờ đó các tỉnh, thành phố cũng sẽ tạo ra sự thống nhất đồng bộ từ trên xuống dưới, thực hiện trở nên dễ dàng hơn. Đồng thời, với những pháp lý mới này cũng sẽ mở rộng ưu đãi cho chủ đầu tư nhất là chính sách về thuế. 

Hay chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được phép sử dụng 20% quỹ đất để đầu tư công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại được hạch toán riêng, không tính vào giá thành và lợi nhuận nhà ở xã hội. Khi xác định giá bán nhà ở xã hội chủ đầu tư được tính đúng, tính đủ, hợp lệ đối với những chi phí bỏ ra.

Tuy nhiên thời gian để thực hiện xây dựng một dự án nhà ở xã hội sẽ dao động trong khoảng 3 - 5 năm thậm chí là lâu hơn, nên trong thời gian tới các địa phương cần phải khẩn trương chỉ đạo, quyết tâm thực hiện thì mới có thể đạt được mục tiêu Đề án 1 triệu căn NOXH đặt ra.

Đồng thời, Chính phủ cần thành lập một quỹ cho vay ưu đãi để đáp ứng nhu cầu vay vốn của cả người mua và chủ đầu tư. Trong đó, sẽ chỉ định các Ngân hàng chính sách xã hội, ngân hàng thương mại quốc doanh thực hiện và đưa hạn mức cụ thể cho từng năm với mức lãi suất ưu đãi.