Phân tích bất động sản: Nhà xưởng vẫn chiếm sóng

Nhu cầu tăng, giá thuê tăng

Dòng vốn tỷ USD từ các “đại bàng” Hàn Quốc, Singapore, Trung Quốc… đang là động lực để giúp phân khúc bất động sản khu công nghiệp phục hồi và dẫn đầu thị trường. Thậm chí, nhiều dự án đã được đầu tư lên đến hàng trăm triệu USD. 

Theo thống kê cho biết tính đến ngày 20/12/2023, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam đạt gần 36,61 tỷ USD, tăng 32,1% so với cùng kỳ năm trước. Bên cạnh đó, vốn thực hiện dự án đầu tư nước ngoài cũng ước tính đạt khoảng 23,18 tỷ USD, tăng 3,5% so với năm 2022. Mức giải ngân này đạt cao kỷ lục nhất từ trước đến nay.

Lượng vốn FDI chảy mạnh vào nước ta đã khiến cho nhu cầu thuê khu công nghiệp, nhà xưởng tăng cao. Theo đánh giá của Bộ Xây dựng giữa lúc thị trường đang trầm lắng bất động sản công nghiệp tiếp tục vươn lên dẫn đầu trở thành điểm sáng của thị trường. 

“Xu hướng dịch chuyển dòng vốn đầu tư của các tập đoàn đa quốc gia vào Việt Nam ngày một rõ nét, thúc đẩy nhu cầu về bất động sản khu công nghiệp tăng trưởng tích cực”, cơ quan này nhìn nhận.

Trong báo cáo mới nhất của Knight Frank cho biết việc các khu công nghiệp được lấp đầy rất khả quan, tại khu vực nội thành Hà Nội tỷ lệ lấp đầy khoảng 78% và TP. Hồ Chí Minh tỷ lệ lấp đầy là 92%. Trong giai đoạn 2022 - 2023 giá thuê đất khu công nghiệp tại hai thành phố lớn nhất cả nước cũng tăng cao. Cụ thể tại ngoại thành Hà Nội tăng 14% và ở ngoại thành TP. Hồ Chí Minh tăng 58%.

Ông John Campbell - Phó giám đốc Bộ phận Dịch vụ công nghiệp, Savills Việt Nam cho biết, năm 2023 vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc ghi nhận 68 dự án khu công nghiệp cho thuê với diện tích đạt 12.000 ha; giá đất cho thuê tăng 30% theo năm, đạt trung bình 138 USD/m2/chu kỳ thuê. Tại vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, ghi nhận 122 dự án khu công nghiệp được cho thuê với diện tích đạt 24.883 ha; giá cho thuê đất tăng 15% theo năm và đạt trung bình 174 USD/m2/chu kỳ thuê.

Ông John Campbell chia sẻ: “ Nhóm khách thuê chính tại khu vực phía Bắc tập trung ở lĩnh vực có giá trị gia tăng cao, bao gồm điện tử và máy vi tính, ô tô, máy móc và thiết bị, năng lượng tái tạo… với các nhà sản xuất hàng đầu như Samsung, LG Electronics, Foxconn, Canon, Hyundai, Honda... Còn tại khu vực phía Nam, khách thuê chủ yếu là các doanh nghiệp chế biến sản phẩm, từ cao su và nhựa, thực phẩm và nước giải khát, tới vật liệu xây dựng, may mặc…, là những ngành nghề được đánh giá có giá trị gia tăng thấp hơn”.

Nhà xưởng xây sẵn tiếp tục “chiếm sóng”

Thị trường bất động sản khu công nghiệp được dự đoán sẽ còn phát triển mạnh hơn nữa trong tương lai khi chỉ số sản xuất công nghiệp tăng cao. Bên cạnh đó, đơn vị tư vấn như Savills Việt Nam cũng cho biết ngày càng có nhiều sự khảo sát và tìm kiếm từ các doanh nghiệp, hậu cần và thương mại điện tử đa quốc gia, phản ánh nhu cầu tăng trưởng cao đối với các sản phẩm công nghiệp trên thị trường. 

Vì thế, bất chấp những khó khăn đang diễn ra trên toàn thế giới thì thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam được dự báo sẽ tiếp tục duy trì đà tăng nhanh chóng khi xuất khẩu phục hồi. Đồng thời, bất động sản và kinh tế Việt Nam cũng đang được hưởng lợi từ quá trình chuyển dịch chuỗi cung ứng toàn cầu sang các trung tâm sản xuất cạnh tranh khác của thị trường Đông Nam Á.

ông John Campbell đánh giá nền kinh tế Việt Nam đang cho thấy sự ổn định từ những yếu tố động lực quan trọng như môi trường năng động, độ tuổi lao động trẻ,môi trường kinh doanh ổn định,vị trí địa lý thuận lợi… Bên cạnh đó, sự tham gia tích cực của Việt Nam vào 15 hiệp định thương mại tự do và đang trong thời gian đàm phán 3 hiệp định khác. Điều này cho thấy Việt Nam đang tích cực hội nhập kinh tế toàn cầu và ở khu vực Đông Nam Á nói riêng. 

Cũng theo chuyên gia Savills Việt Nam giữa lúc bối cảnh thị trường công nghiệp đang phải chạy đua với sự thay đổi của nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước, lĩnh vực sản xuất và hậu cần phát triển, những sản phẩm công nghiệp ngày càng đa dạng phải kể đến như nhà kho, sở sở đa tầng, cơ sở kết hợp, tòa nhà được kiểm soát nhiệt độ và xây dựng phù hợp nhu cầu. Như vậy, chỉ trong vòng 5 năm người thuê đã có nhiều sự lựa chọn hơn và đặc biệt đã không còn bị ràng buộc bởi quy định thời hạn thuê đất 50 năm như trước đây. 

Ông Alex Crane - Giám đốc điều hành Knight Frank Việt Nam cho biết thị trường nhà xưởng, nhà kho xây sẵn của Việt Nam đã và đang thu hút mạnh nguồn vốn đầu tư nước ngoài từ năm 2018 và đến nay, chỉ trong một thời gian ngắn số lượng nhà đầu tư đã tăng 5 lần. 

Sự bùng nổ này thể hiện rõ nhất tại khu vực ngoại thành TP. Hồ Chí Minh nơi nguồn cung nhà kho xây sẵn đạt 2,1 triệu m2, đây chính là nguồn cung lớn được nhiều khách thuê lựa chọn với mức giá thuê trung bình đạt khoảng 4,5 USD/m2/tháng ở miền Nam và 4,7 USD/m2/tháng ở miền Bắc.

“Xu hướng trên đã được dự báo trước và giúp duy trì giá thuê cạnh tranh trong tương lai gần, song song với việc thị trường đạt độ trưởng thành và mở rộng quy mô để cạnh tranh với các quốc gia khác trong khu vực, nhất là Thái Lan - nơi nguồn cung nhà kho xây sẵn có tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) giai đoạn 2021-2024 đạt 6,6%/năm so với mức 15%/năm của Việt Nam”, ông Alex Crane chia sẻ thêm.

Cushman & Wakefield Việt Nam dự báo, trong tương lai nhà xưởng xây sẵn của Việt Nam sẽ tiếp tục được nhiều nhà đầu tư và khách thuê lựa chọn với khoảng 2,5 triệu m2 được đưa vào sử dụng từ nay đến năm 2026 với sự tham gia của cả chủ đầu tư trong nước và nước ngoài. Dự đoán tỷ lệ hấp thụ và lấp đầy những nhà xưởng xây sẵn sẽ tăng mạnh trong năm 2024 nhờ hưởng lợi từ việc các công ty, tập đoàn lớn đã dịch chuyển cơ sở sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam. 

Chuyên gia Savills Việt Nam đưa ra khuyến nghị nếu muốn tạo sức hút với khác thuê thì các chủ đầu tư của các khu công nghiệp phải hoàn thiện dịch vụ đi kèm và có các ưu đãi như dịch vụ gia nhập thị trường, hỗ trợ nhân sự và pháp lý, dịch vụ quản lý, sáng kiến bền vững...

Còn đại diện Knight Frank Việt Nam chia sẻ chi phí logistics cao vẫn là trở ngại trong thu hút đầu tư vào Việt Nam. Mặc dù Việt Nam đã ký kết nhiều thỏa thuận tự do song phương và đa phương nhưng chi phí lao động và xây dựng vẫn không ngừng tăng khiến cho giá thành thuê sản phẩm cũng tăng. ĐIều này khiến cho Việt Nam bị lép vế hơn trên thị trường so với các quốc gia khác. 

Bên cạnh đó, triển vọng lợi nhuận của lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp cũng có thể sẽ giảm trong tương lai. Tỷ lệ giá trị vốn hoá tài sản vận hành đang phải chịu những áp lực về mặt giảm phát vì chi phí tài chính tăng ao, thời hạn sử dụng đất bị thu hẹp và cạnh tranh khốc liệt trên thị trường khi các mức giá thuê rẻ hơn liên tiếp được đưa ra.