Phân khúc chung cư tiếp tục dẫn dắt thị trường cuối năm

Dựa trên những kết quả đã đạt được trong quý III, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) dự báo, nếu các yếu tố như chính sách pháp lý, tài chính và đầu tư công tiếp tục được cải thiện, thị trường bất động sản có khả năng sẽ sôi động trong những tháng cuối năm.

Chung cư cao cấp dẫn dắt thị trường

Theo ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch VARS, các chủ thể trên thị trường đang nhanh chóng tiếp cận với hệ thống pháp luật mới sau khi ba bộ luật, gồm luật kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024, có hiệu lực từ ngày 1/8. Nhờ đó, các quy định trong luật mới dần được hiểu rõ hơn, tạo nền tảng quan trọng để từng bước áp dụng vào thực tế.

Do đó, trong quý cuối cùng của năm 2024, các chủ đầu tư và doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản sẽ tăng tốc, với khả năng cao mang lại nhiều kết quả ấn tượng. Tuy nhiên, quá trình phục hồi sẽ tiếp tục có sự phân hóa theo từng phân khúc và khu vực, với sự đồng đều hơn.

Phân khúc căn hộ chung cư, đặc biệt là căn hộ cao cấp, sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường. Trước đó, cũng theo số liệu của VARS, trong quý III/2024, thị trường nhà ở ghi nhận nguồn cung đạt 22.412 sản phẩm được chào bán, trong đó khoảng 14.750 sản phẩm là mở bán mới.

Dù nguồn cung chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, nhưng thị trường đã ghi nhận khoảng 10.400 giao dịch thành công trong kỳ, đạt tỷ lệ hấp thụ 51%. Điều này cho thấy sự quan tâm đáng kể của thị trường đối với các sản phẩm bất động sản mới, mặc dù chi phí liên quan đến đất đai và tiêu chuẩn cao cấp của các sản phẩm này đang gia tăng.

Đồng quan điểm, ông Lê Đình Chung - Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bất động sản SGO Homes nhận định, khi ba bộ luật về bất động sản có hiệu lực trong quý III, thị trường cuối năm sẽ có những chuyển biến rõ rệt hơn. Giá phân khúc căn hộ chung cư sẽ tiếp tục tăng do nguồn cung căn hộ trong ngắn hạn không có sự thay đổi lớn.

“Giá chung cư tại Hà Nội hiện đang dao động từ 50 - 100 triệu đồng/m2, những căn có giá dưới 30 triệu đồng/m2 gần như đã không còn. Xu hướng tăng giá này sẽ tiếp tục trong các tháng cuối năm," ông Chung cho biết.

Bên cạnh phân khúc chung cư, các chuyên gia cũng có chung quan điểm, các dự án đất nền có pháp lý rõ ràng tại những khu vực chưa bị đẩy giá cao vẫn sẽ thu hút sự quan tâm và gom hàng từ các nhà đầu tư trong những tháng cuối năm.

Về nhà ở xã hội, ông Đính cho rằng, trong quý IV/2024 nhu cầu sẽ tăng mạnh khi các quy định tháo gỡ khó khăn cho người mua được chính thức áp dụng. Mặc dù nguồn cung sẽ có sự cải thiện trên diện rộng, nhưng vẫn sẽ gặp khó khăn tại các đô thị lớn. Tình trạng khan hiếm nhà ở xã hội, đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM, vẫn sẽ là một vấn đề nan giải và thách thức.

Việc tăng giá chung cư chỉ là tạm thời

Trước thực tế giá nhà ngày càng leo thang, nhiều người quyết tâm chờ giá chung cư giảm. Tuy nhiên, ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing cho rằng, việc chờ đợi này không khả thi. Nguyên nhân là do tất cả các yếu tố đầu vào của doanh nghiệp phát triển dự án, từ chi phí thuế đất theo biểu giá mới, chi phí xây dựng đến đầu tư vào thiết kế sản phẩm, đều đang tăng lên đáng kể.

"Trong bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm, đặc biệt là ở các vị trí trung tâm, doanh nghiệp phải chi ra số tiền lớn để có được đất đẹp. Khi giá đất đã cao, việc phát triển sản phẩm bình dân là không khả thi vì sẽ dẫn đến thua lỗ. Do đó, các dự án ở những vị trí đẹp thường phải được phát triển thành các sản phẩm cao cấp để tương xứng với giá trị đất, điều này đồng nghĩa với việc không thể có giá rẻ," ông Trung phân tích.

Cũng theo ông Trung, Hà Nội và TP.HCM là hai đầu tàu kinh tế của Việt Nam, với lượng di dân cơ học lớn và tập trung nhiều công ăn việc làm, khiến nhu cầu an cư lạc nghiệp tại hai thành phố này luôn cao. Do đó, giá bất động sản ở hai khu vực này khó có thể giảm.

Trước đây, giá các căn hộ trung tâm ở mức khoảng 100 triệu đồng/m2 đã được coi là đắt đỏ, nhưng trong tương lai, với những dự án căn hộ ở vị trí đẹp, giá có thể lên tới 200 triệu đồng/m2. Nếu các dự án này đáp ứng được các tiêu chí về cộng đồng và dịch vụ đẳng cấp, khách hàng vẫn sẵn sàng chấp nhận mức giá này. Cuối cùng, khách hàng sẽ quyết định lựa chọn dựa trên túi tiền, khả năng tài chính và nhu cầu sống của mình.

Ông Phan Công Chánh, chuyên gia bất động sản cá nhân cho rằng, việc tăng giá chung cư chỉ mang tính tạm thời. Khi các vướng mắc pháp lý được giải quyết và nguồn cung tăng lên, chắc chắn giá sẽ được điều chỉnh. Các sản phẩm cao cấp không phản ánh mức giá thị trường thực tế mà phần lớn phụ thuộc vào cách định giá của chủ đầu tư, do đó không phổ biến.

Do vậy, nếu khách hàng có nhu cầu ở thực, họ vẫn có thể cân nhắc mua bất động sản vào thời điểm này, dựa trên khả năng cân đối khoản vay và tài chính cá nhân. Đối với nhà đầu tư, việc lựa chọn phân khúc nào tùy thuộc vào khẩu vị của mỗi người, và nếu có sản phẩm phù hợp và có thể cố gắng về tài chính, thì việc vay mua cũng là một lựa chọn nên xem xét.