Ôm đất chờ lên phố, nhà đầu tư "cầm đèn chạy trước ô tô" vỡ mộng

Nhà đầu tư bất động sản ôm đất mòn mỏi chờ lên phố

Những năm gần đây, các thông tin quy hoạch khu vực hành chính từ huyện lên quận hay quận lên thành phố lên tục biến động mạnh. Đơn cử như tại huyện Hoài Đức (Hà Nội), từ khi có thông tin lên quận, giá đất liên tục tăng mạnh, nhưng thời điểm hiện tại, giá đất đã chững lại khiến nhà đầu tư mòn mỏi chờ đợi.

Đầu năm 2016, có sẵn trong tay 4 tỷ đồng, anh Nguyễn Sơn (Cầu Giấy, Hà Nội) đã quyết định đầu tư vào bất động sản.  Thời điểm đó, nghe theo tư vấn của "cò" đất, anh Sơn đã xuống tiền mua mảnh đất diện tích 70m2 tại Hoài Đức, tương đương hơn 57 triệu đồng/m2.

Anh Sơn cho rằng, với mức giá gần 60 triệu đồng/m2 tại khu vực huyện ở Hà Nội là tương đối cao, ngang ngửa với giá đất tại mặt ngõ một số quận trung tâm như Thanh Xuân, Cầu Giấy,... thời điểm ấy. Nhưng vì thấy khu vực này đang có nhiều quy hoạch như lên quận trong thời gian tới, hay dự án mở rộng Quốc lộ 32 và đường vành đai 3.5 nên anh vẫn quyết định mua.

Anh Sơn chia sẻ, mặc dù là huyện ven đô nhưng môi giới khẳng định giá bất động sản tại đây sẽ tăng mạnh theo yếu tố quy hoạch nên anh quyết định đầu tư và chờ đến khi Hoài Đức lên quận sẽ bán ra kiếm lời. Thế nhưng từ đó đến nay, giá đất tại Hoài Đức đang chững lại. Mảnh đất anh Sơn mua cũng chỉ tăng nhẹ khoảng 59 triệu đồng/m2.

Theo tìm hiểu của anh Sơn, trước thời điểm anh mua mảnh đất đó thì giá đất khu vực này cũng đã tăng trung bình khoảng 15 - 20%/năm. Nhưng từ khi anh mua đến nay giá đất tăng không đáng kể. Các thông tin quy hoạch hiện cũng chưa có chuyển biến mới.

Tương tự, anh Trần Chính (Nam Từ Liêm, Hà Nội) cách đây hơn 1 năm cũng bỏ ra số tiền 2 tỷ đồng mua mảnh đất diện tích 42m2 tại Đức Thượng (Hoài Đức), tương đương 47,6 triệu đồng/m2.

Thời điểm mua mảnh đất này do không đủ tiền nên anh Chính vay thêm 600 triệu đồng. Đến nay, mảnh đất cũng mới tăng khoảng 200 triệu đồng ở thời điểm cuối năm 2021. Cho đến đầu năm 2022, mảnh đất gần như đứng giá, nhưng dù muốn bán cũng khó kiếm khách mua.

Theo anh Chính, cũng vì tin lời tư vấn của môi giới nên anh mới quyết định vay ngân hàng mua mảnh đất này. Nhưng đến nay liên hệ lại với môi giới để bán thì cũng chỉ nhận được câu trả lời rằng: “Thời điểm này kiếm khách mua khó nên anh cứ giữ lại đi”.

Anh Chính cho biết thêm, môi giới tư vấn cho anh rằng đến khi Hoài Đức chính thức lên quận thì giá đất sẽ tăng mạnh, thậm chí có thể tăng gấp 2 lần chỉ trong thời gian ngắn. Nhưng chính xác bao giờ lên quận thì chưa dám chắc.

Liệu còn tiềm năng tăng giá?

Theo giới chuyên gia nhận định, nhờ các thông tin quy hoạch mà giá đất tại Hoài Đức từ năm 2018 đến cuối năm 2021 đã tăng rất mạnh, ước tính tăng khoảng 40-50%. Đáng chú ý, thời điểm hiện tại, giá đất tại mặt đường 32 là đắt nhất, dao động từ 100 - 150 triệu đồng/m2, ngang ngửa với giá đất tại trung tâm Thủ đô.

Theo anh Nguyễn Văn Hải, nhà đầu tư lâu năm tại Hà Nội cho biết, giá đất tại Hoài Đức vài năm trước tăng rất mạnh, thậm chí có phần tăng hơi "ảo", nên thời điểm này, khi các thông tin quy hoạch chưa rõ ràng, nên giá đất tại đây đang có xu hướng chững lại. Đây cũng là xu hướng chung của thị trường bất động sản chứ không riêng gì tại thị trường Hoài Đức.

Nhà đầu tư này cho biết, tại khu vực đang có nhiều thông tin quy hoạch như Hoài Đức thì giá đất rất khó giảm, nhưng cũng không tăng "sốc" như vài năm trước đây. Do đó, nếu nhà đầu tư có dòng vốn mạnh, đầu tư vào Hoài Đức vẫn tiềm năng, nhưng nếu dùng đòn bẩy tài chính, đón trước quy hoạch thì không ổn. Bởi rõ ràng giá đất tại đây đang có sự điều chỉnh, không còn tăng phi mã như vài năm trước, vay vốn mà không tính toán đến khả năng trả nợ thì rất dễ trắng tay.

Đầu năm 2022, báo cáo của UBND Hà Nội cho biết, huyện Hoài Đức đã đạt được 22/27 tiêu chí để trở thành quận. Trong đó, nhiều tiêu chí đạt cao như: Mức tăng trưởng kinh tế trung bình 3 năm gần nhất đạt 9,42%; thu nhập bình quân đạt 62 triệu đồng/người/năm; huyện đã không còn hộ nghèo; tỷ lệ hộ dân được cấp nước hợp vệ sinh đạt 100%.

5 tiêu chí còn lại huyện Hoài Đức cần hoàn thiện bao gồm: Y tế, giao thông, cây xanh, tỷ lệ nước thải được xử lý và cân đối thu - chi ngân sách. Để đạt được những tiêu chí này, huyện đang tập trung triển khai đẩy nhanh tiến độ các dự án như: khu vườn hoa cây xanh; các khu đất dịch vụ, đấu giá; triển khai xây dựng các trạm xử lý nước thải cục bộ tại các xã: Vân Côn, Cát Quế, Đông La, Yên Sở, Song Phương, La Phù, An Thượng; cũng như đẩy nhanh tiến độ hoàn thành nhà máy xử lý nước thải Sơn Đồng, Vân Canh...

Tổng nguồn lực sử dụng để hoàn thành đề án xây dựng huyện thành quận vào khoảng 6.215,5 tỷ đồng, trong đó, ngân sách thành phố là 3.704 tỷ đồng, ngân sách huyện 2.511,5 tỷ đồng.

Trên cơ sở các tiêu chí đạt được, Hoài Đức đăng ký thời gian hoàn thành Đề án đầu tư xây dựng huyện thành quận vào cuối năm 2023, đến đầu năm 2024, hoàn thiện hồ sơ trình thẩm định, công nhận huyện Hoài Đức đạt chuẩn quận vào năm 2024.

Thị trường bất động sản trong 2 năm vừa qua bất chấp dịch bệnh vẫn tăng nóng, nhà đầu tư gần như "đánh đâu thắng đó". Khi dòng tiền lớn đổ vào thị trường bất động sản, giá tăng, nhà đầu tư kiếm được tiền cũng là điều dễ hiểu. Tuy nhiên, giá bất động sản hiện không còn tăng như trước, thị trường trầm lắng, thanh khoản thấp, do đó việc đầu tư cũng trở nên khó khăn hơn.