Những điểm quan trọng hàng đầu của pháp luật về thu hồi đất

Thu hồi đất là gì?

Trước hết, cần hiểu thu hồi đất được là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi quyền sử dụng đất của người vi phạm quy định về sử dụng đất để nhà nước giao cho người khác sử dụng hoặc trả lại cho chủ sử dụng hợp pháp bị lấn chiếm. Tại khoản 11 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 đã giải thích từ ngữ nhà nước thu hồi đất là: “Nhà nước thu hồi đất là việc nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai”. 

Thu hồi đất có đặc điểm gì?

Về chủ thể có thẩm quyền thu hồi đất, cần xác định rằng chủ thể thực hiện hoạt động thu hồi đất luôn là Nhà nước. 

Về chủ thể bị thu hồi đất, theo pháp luật đất đai thì người có đất bị thu hồi đất là hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư.

Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử đụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai (căn cứ theo khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai 2013). 

Theo nguyên tắc, người sử dụng đất bị Nhà nước thu hồi đất nếu như có đủ điều kiện được bồi thường thì sẽ nhận được bồi thường theo quy định của Luật Đất đai. Thế nhưng, cũng có những trường hợp mà Nhà nước thu hồi đất sẽ không phải bồi thường về đất và trường hợp thu hồi đất sẽ không phải bồi thường tài sản gắn liền với đất.

Về hình thức, thu hồi đất được tiến hành trên cơ sở một quyết định hành chính cá biệt có giá trị bắt buộc thi hành. 

Về tính chất, khi hoạt động thu hồi đất hoàn tất thì cùng đồng thời chấm dứt quyền sử dụng đất của người có đất bị thu hồi.

Nhà nước thu hồi đất khi nào?

Những trường hợp nhà nước thu hồi đất gồm:

- Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh

- Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia, công cộng.

- Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai.

- Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

Căn cứ xác định để thu hồi đất

Pháp luật ban hành quy định về căn cứ thu hồi đất là vô cùng cần thiết. Đây sẽ là cơ sở pháp lý quan trọng để các cơ quan nhà nước khi tiến hành thu hồi đất. Căn cứ thu hồi đất được quy định khác nhau theo mục đích sử dụng của từng nhóm đất cụ thể.

Căn cứ Điều 62 Luật Đất đai năm 2013 để thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong các trường hợp sau đây:

“1. Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất;
2. Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất, bao gồm:
a) Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; khu đô thị mới, dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA);
b) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội ở trung ương; trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp quốc gia;
c) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứa xăng dầu, khí đốt; kho dự trữ quốc gia; công trình thu gom, xử lý chất thải;
3. Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất bao gồm:
a) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp địa phương;
b) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc, chiếu sáng đô thị; công trình thu gom, xử lý chất thải;
c) Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư; dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; xây dựng công trình của cơ sở tôn giáo; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ công cộng; chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
d) Dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng;
đ) Dự án khai thác khoáng sản được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, trừ trường hợp khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường, than bùn, khoáng sản tại các khu vực có khoáng sản phân tán, nhỏ lẻ và khai thác tận thu khoáng sản.”

Hai là, căn cứ Điều 63 Luật Đất đai năm 2013 căn cứ thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng dựa trên các căn cứ sau đây:

-  Dự án thuộc các trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này;
-  Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
-  Tiến độ sử dụng đất thực hiện dự án.

Ba là, căn cứ Điều 64 Luật Đất đai năm 2013 thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai trong các trường hợp:

-   Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;
-   Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;
-   Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;
-   Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;
-   Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;
-   Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;
-   Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành;
-   Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;
-   Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.

Bốn là, thu hồi đất vì chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người bao gồm:

-  Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất; người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;
-  Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;
-  Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;
-  Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn;
-  Đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người;
-  Đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người.

Pháp luật quy định thế nào về thẩm quyền thu hồi đất?

Một là, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

-   Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam;
-   Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

Hai là, Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

-   Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;
-   Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Nếu trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại hai trường hợp nói trên thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất.

Thời hạn thông báo thu hồi đất

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 67 Luật Đất đai 2013 thì thời hạn thông báo về việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội được quy định như sau:
“1. Trước khi có quyết định thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo thu hồi đất cho người có đất thu hồi biết. Nội dung thông báo thu hồi đất bao gồm kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm.”

Nội dung thông báo thu hồi đất gồm gì?

Căn cứ Khoản 2 Điều 17 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, nội dung thông báo thu hồi đất bao gồm các vấn đề sau:

-   Lý do thu hồi đất;
-   Diện tích, vị trí khu đất thu hồi trên cơ sở hồ sơ địa chính hiện có hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; trường hợp thu hồi đất theo tiến độ thực hiện dự án thì ghi rõ tiến độ thu hồi đất;
-   Kế hoạch điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm;
-   Dự kiến về kế hoạch di chuyển và bố trí tái định cư.

Thu hồi đất là một vấn đề đòi hỏi Nhà nước cần có chiến lược thực hiện đúng đắn, vừa sử dụng triệt để nguồn đất đúng mục đích, vừa không làm mất quyền lợi, lợi ích hợp pháp của người bị thu hồi. Pháp luật về thu hồi đất ra đời cũng là bước ngoặt lớn, tạo ra hành lang pháp lý quan trọng trong quản lý và điều chỉnh các hành vi liên quan đến thu hồi đất ở cả hai chủ thể là Nhà nước và người bị thu hồi đất. Mong rằng qua bài viết trên đây, bạn sẽ có thêm cho mình những kiến thức hữu ích về luật đất đai nói chung và thu hồi đất nói riêng, từ đó thực hiện đúng những quy định mà Nhà nước đã đặt ra, góp phần bảo vệ nguồn tài nguyên vô giá từ bao đời mà cha ông ta đã đánh đổi biết bao mồ hôi, xương máu để giữ gìn.