Nhức nhối tình trạng găm đất dự án rồi bỏ hoang lãng phí

Trên cả nước, có hàng trăm trường hợp găm đất dự án rồi để hoang, gây lãng phí nghiêm trọng quỹ đất. Đáng nói, tình trạng này khiến cho ngân sách nhà nước bị thất thoát tới hàng trăm ngàn tỷ đồng. 

Hàng loạt dự án bị ôm đất bỏ hoang 

Chỉ tính riêng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội đã có hàng trăm dự án ôm đất, bỏ hoang không được triển khai hàng chục năm trong khi quỹ đất để phát triển các công trình, dự án còn đang thiếu hụt trầm trọng. Hiện nay, tại Hà Nội số lượng dự án chậm triển khai đã có kết luận chi tiết và đề xuất giải quyết là 379 dự án. 

Trong đó, có 30 dự án được kiến nghị thu hồi và đã thu hồi được 10 dự án, 35 dự án xin gia hạn tiến độ theo quy định của Luật Đất đai, 77 dự án được chủ đầu tư cố gắng khắc phục, xử lý vấn đề tồn đọng, đưa vào sử dụng. Ngoài ra trên địa bàn Thủ đô còn 63 dự án chậm giải phóng mặt bằng, số còn vướng mắc một số thủ tục pháp lý và các vấn đề khác đang được chủ đầu tư tập khu khắc phục, hoàn thiện thủ tục. 

Cá biệt ở huyện Mê Linh, sau giai đoạn mở rộng Thủ đô vào năm 2008, trên địa bàn huyện có 51 dự án khu đô thị, nhà ở với tổng diện tích lên đến 1.759,5 ha. Trong đó, 50 dự án đã bàn giao cho chủ đầu tư, được cấp phép đầu tư, chấp nhận đầu tư hoặc được cấp chứng nhận đầu tư…Tuy nhiên, cho đến nay, việc triển khai các dự án nói trên rất chậm và chưa hoàn thành các thủ tục gồm: Điều chỉnh chủ trương đầu tư, điều chỉnh quy hoạch…

Trên địa bàn Hà Nội, có rất nhiều dự án lớn chưa xây dựng hoàn thiện hạ tầng có thể kể đến như Khu đô thị Cienco 5, khu đô thị Minh Giang - Đầm Và, Chi Đông, VIT Tiền Phong…Thậm chí các dự án nói trên còn chưa giải phóng mặt bằng. Các dự án đều bị bỏ hoang hoặc sử dụng làm nơi chăn trâu bò, đổ rác. Người dân chỉ có thể biết được các khu đất này là dự án dựa trên những tấm biển rách nát, mờ chữ được cắm xiêu vẹo bên đường.

Theo ông Phạm Văn Thuận trụ trại xã Tráng Việt, huyện Mê Linh, vào thời điểm Thủ đô mở rộng địa giới, hàng loạt dự án bất động sản đã được quy hoạch tại địa phương. Khi đó, người dân được đền bù đất ruộng với mức giá 100 triệu đồng/sào (360m2). Thế nhưng sau khi người dân bàn giao đất cho nhà đầu tư chỉ có một số dự án được thi công, xây dựng số khác đều bỏ hoang thời gian dài rất lãng phí. 

Tuy nhiên dù là dự án bỏ hoang nhiều năm nhưng các khu vực đất đai này cũng chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ các “cơn sốt đất” nóng bỏng trong thời gian qua. Đầu năm 2021, hàng loạt nhà đầu tư kéo nhau về các dự án bất động sản nói trên để đầu tư, tìm kiếm cơ hội sinh lời. Giá đất nằm ở các dự án này được rao trong ngưỡng từ 16-30 triệu đồng/m2 tùy theo vị trí, cao hơn khoảng 10-20 giá so với cách đây 3-4 năm. 

Theo dự báo của chuyên gia bất động sản, bất động sản Mê Linh sẽ còn xảy ra tình trạng phát triển “nóng” trong tương lai khi mà hàng loạt dự án thoát khỏi tình trạng treo, chậm. Đặc biệt sẽ có một số dự án bỏ hoang sẽ được chuyển nhượng, sang tay cho các ông lớn trong ngành bất động sản. 

Tương tự, tình trạng đất bỏ hoang cũng xảy ra đối với nhiều dự án nằm ở vị trí “vàng” của thành phố Hà Nội. Đơn cử, tại quận Hoàng Mai, dự án Khu chức năng đô thị Trũng Kênh nằm ở phường Thịnh Liệt và Hoàng Liệt đã bị bỏ hoang hơn 10 năm qua. Hay có thể kể tới Khu đô thị mới Thịnh Liệt (quận Hoàng Mai) do chủ đầu tư là Tổng Công ty Xây dựng và phát triển hạ tầng Licogi thực hiện. Dự án này đã kéo dài trong vòng 17 năm và chưa có dấu hiệu triển khai. 

Trên địa bàn quận Hà Đông, dự án Khu đô thị Văn La do Công ty cổ phần Đầu tư phát triển Sông Đà Sudico làm chủ đầu tư với quy mô 12ha đã chậm tiến độ 10 năm. Ngoài ra, dự án Khu chung cư quốc tế Booyoung cũng đang quây tôn và bỏ hoang, trở thành địa điểm xả rác, tập kết phế liệu dẫn đến tình trạng ô nhiễm môi trường khu vực nghiêm trọng. 

Dự án bỏ hoang vẫn tăng giá dù “đắp chiếu” nhiều năm

Trên thực tế, có không ít dự án bỗng dưng được tái khởi động sau nhiều năm “đứng im” khi thay chủ mới, hoặc được điều chỉnh lại quy hoạch theo hướng có lợi hơn cho chủ đầu tư…Khi dự án hồi sinh thì giá bất động sản ở các khu vực này cũng theo đó tăng cao “choáng váng”, đặc biệt là các dự án nằm tại những khu đất “vàng” của thành phố. 

Đơn cử, như lô đất nằm tại vị trí “kim cương” ngã tư Hàng Bài - Hai Bà Trưng (quận Hoàn Kiếm, Hà Nội). Mục đích ban đầu là xây dựng trung tâm thương mại hiện đại và khu nhà tái định cư cho người dân tại đây. Tuy nhiên, sau khi nhận bàn giao đất vào thời điểm năm 2011, chủ đầu tư là Công ty CP Thời đại mới T&T (công ty thành viên Tập đoàn Tân Hoàng Minh) đã nhiều lần có văn bản xin thay đổi quy hoạch thành trung tâm thương mại, nhà ở và văn phòng mang tên D’ San Raffles. 

Dù dự án đã được phê duyệt thực hiện từ giai đoạn năm 2015 - 2018 nhưng đến tận tháng 1/2021, D’ San Raffles mới chuẩn bị được khởi công sau nhiều năm “để trống”. Theo đó, Masterise Homes sẽ trở thành đơn vị phát triển dự án kiêm nhà thầu thi công. Dù đến nay, dự án vẫn chưa công bố giá chính thức nhưng theo thông tin từ một số chuyên gia bất động sản, giá mỗi căn hộ dự án có thể lên tới 85 đến 175 tỷ đồng.

Tương tự, dự án khu đô thị Hoàng Văn Thụ (Hoàng Mai, Hà Nội) sau hơn chục năm đắp chiếu đã quay trở lại với tên gọi Louis City Hoàng Mai và ngay lập tức trở thành điểm “nóng” trên thị trường bất động sản. Giá các sản phẩm biệt thự, nhà liền kề ở các dự án này hiện tăng giá liên tục và đạt ngưỡng giao dịch hơn 100 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên rất nhiều các dự án khác vẫn nằm trong tình trạng bỏ hoang vẫn xảy ra tình trạng bỏ hoang. Ví dụ, dự án Khu đô thị Thịnh Liệt (quận Hoàng Mai) đã bị bỏ hoang tới 16 năm nhưng chưa có dấu hiệu được triển khai. Hay dự án Khu chức năng đô thị Trũng Kênh ở phường Thịnh Liệt và Hoàng Mai đã bị hoang cả thập kỷ.

Người dân mất đất để canh tác, sản xuất, trong khi đó nhiều dự án rơi vào tình trạng bỏ hoang. Tình trạng này đã kéo theo nhiều hệ lụy liên quan đến cơ sở hạ tầng như dịch vụ điện, nước của người dân sống xung quanh khu vực dự án. Hành vi “ôm đất” rồi bỏ hoang của các chủ đầu tư đã gây ra sự lãng phí tài nguyên đất đai nghiêm trọng. Sau thời gian dài bỏ hoang, dự án sẽ được chuyển nhượng sang cho chủ đầu tư khác hoặc chờ đất tăng mới thi công công trình nhằm kiếm lời cao hơn. 

Theo ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam nhận định, sau một thời gian nhất định, các dự án chậm triển khai sẽ bị buộc thu hồi theo quy định pháp luật. Hiện tượng nói trên cần phải được xử lý nghiêm khắc để khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai. 

Quỹ đất hạn hẹp, trong khi nhiều dự án bỏ không nhiều năm, giá trị đất đai bị tồn đọng, gây ra lãng phí ngân sách. Đó là chưa kể đến việc dự án “treo” sẽ kéo theo hàng loạt các vấn đề khác ảnh hưởng đến sự phát triển của bộ mặt đô thị, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật…

Chủ đầu tư xin dự án tuy nhiên không vội triển khai ngay mà chờ thời cơ, khi được giá thì “sang tay” cho đơn vị khác. Các địa phương, đặc biệt là Hà Nội không nghiêm túc trong quá trình kiểm tra, giám sát việc chậm triển khai dự án khiến cho tình trạng này kéo dài nhiều năm. Nếu xảy ra tình trạng dự án quá hạn mà tiến hành tịch thu ngay thì đã không có chuyện hàng trăm dự án bị bỏ hoang như hiện nay.

Để khai thác quỹ đất sau khi thu hồi một cách hiệu quả, cần tiến hành những phiên đấu giá đất minh bạch, công khai. Chỉ khi thực hiện được chủ trương này, mới xóa bỏ được cơ chế “xin cho”, tìm được các chủ đầu tư uy tín, có đủ năng lực để triển khai dự án, mang lại ngân sách dồi dào cho thành phố. 

Một vấn đề nữa là phải thúc đẩy việc trả tiền thuê đất hàng năm nhằm điều hòa ngân sách địa phương. Nếu doanh nghiệp chỉ trả tiền thuê đất một lần thì ngân sách có có một khoản thu rất lớn trong năm đó nhưng các năm sau đó không có nguồn lực để phát triển. 

Hiện nay có một số tập đoàn đầu cơ dự án, sở hữu trong tay hàng chục dự án trong thời gian hàng tập kỷ nhưng chưa bán, chưa triển khai xây dựng công trình khiến nhiều quỹ đất đẹp bị hoang hóa. Trên thực tế, đây là hình thức “siêu đầu cơ” và chủ các dự án này sẽ thu về những khoản lợi nhuận cực “khủng” nhưng hậu quả để lại là làm “méo mó” chiến lược phát triển nhà ở đô thị.