Nhìn từ Trung Quốc, giải pháp nào để bất động sản Việt Nam chuyển biến rõ nét hơn?

Theo Doanh nghiệp & Kinh doanh, Trung Quốc đã đưa ra chính sách “3 lằn ranh đỏ” vào giữa năm 2020 để giảm rủi ro về hệ thống tín dụng bằng việc hạn chế khả năng vay mới của các doanh nghiệp bất động sản, làm nguồn tài chính của nhiều công ty đã mắc nợ càng trở nên cạn kiệt.

Các doanh nghiệp đã bắt đầu mất thanh khoản và vỡ nợ sau khi chính sách đó được ban hành. Mở đầu là tập đoàn Evergrande rơi vào cảnh vỡ nợ. Do vậy, hàng trăm dự án bất động sản đã dừng vô thời hạn. Hơn 100 thành phố của quốc gia này đã ghi nhận làn sóng người mua nhà từ chối trả tiền vay ngân hàng bùng nổ.

Chính phủ Trung Quốc đã có những bước đi mạnh mẽ nhất kể từ tháng 11/2022 nhằm giải cứu ngành địa ốc. Nhờ vậy, nhiều dự án được khởi động lại và doanh số bán nhà cũng dần tăng sau nhiều tháng… Từ đó, những tia hy vọng về giai đoạn tồi tệ nhất đã qua bắt đầu le lói.

Thế nhưng, ngành bất động sản Trung Quốc lại chuyển mình một lần nữa vào tháng 4 và doanh số của các nhà phát triển hàng đầu quốc gia đã sụt giảm đáng kể cho tới nay. Việc ông lớn Country Garden có nguy cơ bị loại khỏi chỉ số Hang Seng là cú đòn mới nhất đối với lĩnh vực bất động sản đang lao đảo của Trung Quốc, sau thông tin về tập đoàn Evergrande nộp đơn phá sản tại Mỹ.

Theo đánh giá của các chuyên gia Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs), thị trường địa ốc Việt Nam cũng đang ở giai đoạn thiếu hụt nguồn cung trầm trọng, nhất là nguồn cung từ sản phẩm giá bình dân, phù hợp với thu nhập của phần lớn người dân. Mặt khác, có hàng nghìn dự án vẫn đang bị treo chưa thể hoàn thiện để tung nguồn cung ra thị trường.

VARs kiến nghị: "Giải quyết các vấn đề cho các dự án treo này, chắc chắn là một giải pháp góp phần tích cực vào cải thiện nguồn cung. Chúng ta nên xem xét, phân loại. Dự án nào cần “truyền máu” là tiền thì tiến hành hỗ trợ. Dự án nào bị treo vì vướng mắc pháp lý thì hỗ trợ pháp lý, giải quyết một cách cụ thể, dứt điểm. Dự án nào treo lâu quá, không thể cứu được thì hỗ trợ để các doanh nghiệp khỏe mạnh mua lại dự án của các doanh nghiệp yếu và đẩy nhanh tiến độ hoàn thành các dự án".

Các chuyên gia cho rằng nhu cầu an cư của dân Việt là rất lớn, dù ngắn hay dài hạn. Và họ chỉ đang tìm kiếm nguồn cung phù hợp với giá hợp lý. Lượng giao dịch chắc chắn sẽ tăng mạnh nếu có nhiều hơn nguồn cung nhà ở giá cả phải chăng và thủ tục pháp lý tốt.

Lượng giao dịch này có thể khiến giá tăng trong ngắn hạn, tuy nhiên giá cả trong dài hạn sẽ được quyết định bởi yếu tố cán cân cung cầu. Mức giá sẽ tăng phù hợp và ổn định hơn. Bởi vậy, VARs cho rằng việc bố trí riêng nguồn ngân sách qua các quỹ hỗ trợ cũng là một giải pháp hợp lý, góp phần cho việc cải thiện nguồn cung.

Chính phủ và các bộ ngành đã quyết tâm đồng hành và vực dậy thị trường bất động sản kể từ đầu năm tới nay. Các cơ chế và chính sách được ban hành khá nhiều và chưa có dấu hiệu dừng lại. Đó là minh chứng cho thấy sự quyết liệt vực dậy thị trường.

Hội môi giới nhận định: “Giống như một cuộc kéo co, yếu tố tiên quyết để một bên có thể giành được chiến thắng chính là sự đoàn kết, phối hợp nhịp nhàng và tinh thần tập trung cao độ. Tất cả các yếu tố này cần được duy trì tuyệt đối cho đến khi chung cuộc. Bởi lẽ, chỉ cần một phút lơ là sẽ khiến cho cục diện đi vào sụp đổ. Chính bởi vậy, thị trường rất cần sự tiếp tục kiên trì, và quyết liệt hơn nữa từ phía Chính phủ, các cơ quan ban ngành".

VARs cho biết niềm tin của nhà đầu tư và khách hàng cũng là vấn đề lớn cần phải giải quyết. Chính phủ và các giới chức Trung Quốc đang cố gắng dốc sức để cứu vãn thị trường địa ốc. Thế nhưng, trên thực tế, dường như niềm tin của người dân nước này vào thị trường đã hết.

Cụ thể giá nhà tại Trung Quốc đã giảm nhiều đợt dù các chính sách hỗ trợ đã được nới lỏng. Thế nhưng, doanh số bán nhà mới vẫn tiếp tục giảm 28% và 33% trong tháng 6 và tháng 7 so với cùng kỳ năm trước. Một lượng lớn khách hàng/nhà đầu tư thay vì mua bất động sản trong nước đã chuyển hướng sang bất động sản nước ngoài. Điều đó càng khiến cho thị trường bất động sản nước này khó có cơ hội hồi phục hơn.

Bởi vậy, theo các chuyên gia VARS, thị trường vẫn khó có thể vực dậy kể cả khi mọi vấn đề và vướng mắc được giải quyết nếu niềm tin của khách hàng và nhà đầu tư chưa hồi phục hoàn toàn. Bởi vậy, rất cần thêm các chính sách và cơ chế lấy lại niềm tin của dân, để có những ảnh hưởng cụ thể và trực diện đối với vấn đề này.

Theo VARs, chính phủ Việt Nam nên có sự hỗ trợ và quan tâm riêng đối với doanh nghiệp lớn, có mức độ tác động rộng rãi đến thị trường bất động sản nội địa. Dẫu vậy, cần có quy định cụ thể để đảm bảo sự hỗ trợ là xứng đáng vì mục tiêu chung.

Các chuyên gia nhấn mạnh: “Chính phủ, các cơ quan ban ngành cũng đang phải đối mặt với thách thức rất lớn trong nỗ lực vực dậy ngành địa ốc. Để thị trường có thể đạt được những chuyển biến rõ rệt, đặc biệt cần thêm nhiều các giải pháp thật sự cụ thể, chi tiết và mạnh tay hơn nữa từ phía Chính phủ, các bộ ngành.

Các hành động này phải thật nhanh, thật mạnh, thật dứt khoát và triệt để đến khi nào các vấn đề của thị trường được giải quyết hết mới thôi, tránh tình trạng ngắt quãng, đứt đoạn khiến đà phục hồi bị mất. Cũng không nên coi nhẹ, gác lại bất cứ tồn đọng nào. Bởi lẽ, chỉ cần một tàn dư nhỏ, ấp ủ lâu dần cũng dễ khiến ngọn lửa bùng trở lại”.