Nhà vi bằng là gì? Mua nhà vi bằng có phải là giao dịch hợp pháp?

Nhà vi bằng là gì?

Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện hoặc hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan và tổ chức được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác.

Theo Nghị định số 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của thừa phát lại thì Thừa phát lại và tống đạt được giải thích như sau:

“1. Thừa phát lại là người có đủ tiêu chuẩn được Nhà nước bổ nhiệm để thực hiện tống đạt, lập vi bằng, xác minh điều kiện thi hành án dân sự, tổ chức thi hành án dân sự theo quy định của Nghị định này và pháp luật có liên quan;

2. Tống đạt là việc thông báo, giao nhận giấy tờ, hồ sơ, tài liệu do Thừa phát lại thực hiện theo quy định của Nghị định này và pháp luật có liên quan;”

Vi bằng do văn phòng thừa phát lại lập ghi nhận sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức và cá nhân trong phạm vi toàn quốc trừ một số trường hợp theo quy định của pháp luật.

Như vậy, vi bằng là một tài liệu bằng văn bản có thể kèm theo hình ảnh, âm thanh, video trong các trường hợp xét thấy cần thiết. Trong văn bản đó, thừa phát lại sẽ tiến hành mô tả và ghi nhận lại hành vi đã xảy ra trên thực tế, những sự kiện lập vi bằng mà chính thừa phát lại chứng kiến một cách khách quan và trung thực. Tài liệu này sẽ có giá trị làm chứng cứ trước Tòa nếu các cơ quan, tổ chức hoặc cá nhân có phát sinh bất cứ tranh chấp nào liên quan đến sự kiện, hành vi đã được lập vi bằng đó.

Vậy nhà vi bằng có nghĩa là nhà được xác thực theo hình thức vi bằng nói trên.

Thực trạng mua bán nhà bằng vi bằng hiện nay

Thực tế, việc mua bán nhà thông qua vi bằng hiện nay đang còn rất nhiều bất cập và cũng còn có nhiều vấn đề pháp luật bỏ ngỏ. Đã có nhiều vụ việc phản ánh các đối tượng thực hiện hành vi Lừa đảo chiếm đoạt tài sản lên tới nhiều tỷ đồng.

Việc mua bán nhà đất qua vi bằng vô cùng rủi ro bởi vì thực hiện nhiều lần, qua nhiều người, chuyển nhượng hồ sơ và giấy tờ chưa có pháp lý đầy đủ, chưa đúng quy định. Nguy hiểm hơn, một số chủ sở hữu tài sản vẫn lập vi bằng chuyển nhượng nhà, đất trong khi tài sản đã thế chấp cho ngân hàng, cầm cố hoặc đã chuyển nhượng cho người khác (bằng giấy viết tay). Điều này sẽ làm phát sinh tranh chấp, khiến công tác quản lý đất đai của các cơ quan chức năng gặp khó khăn. Việc chuyển nhượng nhà đất bằng vi bằng thông thường là mua bán những căn nhà “ba chung” (đó là chung giấy phép xây dựng, chung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và có chung số nhà).

Mua nhà bằng vi bằng có phải là giao dịch hợp pháp hay không?

Câu trả lời đó là: Mua nhà bằng vi bằng không được coi là giao dịch hợp pháp.

Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định về các trường hợp không được lập vi bằng, Khoản 4 của Điều luật này quy định rõ như sau: 

“4. Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính.”

Bên cạnh đó, điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013, sửa đổi, bổ sung năm 2018 cũng đặt ra yêu cầu đối với hợp đồng chuyển nhượng, mua bán nhà đất cần phải thực hiện thủ tục công chứng hoặc chứng thực.

Ngoài ra theo Điều 122 Luật nhà ở năm 2014, Hợp đồng mua nhà có hiệu lực tại thời điểm công chứng hoặc chứng thực.

Như vậy, từ những quy định trên, có thể khẳng định rằng giao dịch “mua bán” nhà ở là giao dịch mà pháp luật đã quy định buộc phải có công chứng hoặc chứng thực nên chúng ta không thể lập vi bằng để “mua bán” nhà ở.

Hệ quả pháp lý của việc mua nhà bằng vi bằng là gì?

Theo quy định tại Điều 117 và Điều 122 Bộ luật dân sự 2015 thì giao dịch mua bán nhà bằng vi bằng sẽ bị vô hiệu do không tuân thủ các quy định pháp luật về hình thức của giao dịch.

Tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu. Do đó, hợp đồng mua bán nhà bằng vi bằng sẽ bị vô hiệu và có những hậu quả sau đây:

+ Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi hay chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên từ thời điểm giao dịch được xác lập.

+ Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu và hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để tiến hành hoàn trả.

+ Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức thì không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

+ Bên có lỗi gây thiệt hại thì buộc phải bồi thường.

+ Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu có liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này và luật khác có liên quan quy định.

Giải quyết các tranh chấp hợp đồng mua bán nhà bằng vi bằng

Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu là hai năm, tính từ ngày giao dịch dân sự được xác lập. Hết thời hiệu quy định nêu trên mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực (theo Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015).

Như vậy, để bảo vệ quyền cũng như lợi ích hợp pháp của mình bởi hành vi lừa đảo bằng cách mua nhà bằng vi bằng, thì người mua nhà có thể tiến hành khởi kiện theo thủ tục tố tụng dân sự quy định trong Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Theo đó, thủ tục khởi kiện tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu tiến hành như sau:

Bên bị xâm phạm nộp đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do đã vi phạm điều kiện về hình thức tại TAND cấp huyện.

Tài liệu và chứng cứ thể hiện quyền và lợi ích bị xâm phạm được nộp kèm theo đơn khởi kiện.

Tòa án tiến hành giải quyết theo thủ tục sơ thẩm.

Trong trường hợp không đồng ý với kết quả giải quyết theo thủ tục sơ thẩm, thì các bên có quyền yêu cầu tòa án giải quyết theo thủ tục phúc thẩm hoặc giám đốc thẩm.

*Lưu ý: Nội dung tư vấn trên chỉ mang tính tham khảo. Tùy từng thời điểm và đối tượng khác nhau mà nội dung tư vấn trên đây có thể sẽ không còn phù hợp. 

Lời kết

Mua bán nhà đất là một trong các giao dịch có giá trị lớn và hết sức quan trọng nhưng lại diễn ra một cách thường xuyên hiện nay. Và việc mua bán nhà vi bằng cũng đang được diễn ra rất nhiều. Cho nên cần phải nắm rõ các thông tin cần thiết về laoij hình này để tránh gặp phải các rắc rối cũng như những tranh chấp trong quá trình giao dịch.

Trên đây là một số thông tin liên quan đến nội dung nhà bằng vi bằng, hy vọng đã mang đến những kiến thức bổ ích đến quý bạn đọc.